某商业项目定位及招商策略

某商业项目定位及招商策略某商业项目定位及招商策略 第一部分第一部分项目定位项目定位 第一章第一章 一、前期沟通总结一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目， 因而在对它进 行评介和探索其商业价值所在时， 是在宏观区域市场范畴和大流通领 域里寻找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了成都市的商业发 展格局，并创造性的提出了“新都物流中心商务区”的市场形象定 位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更 多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势， “新都物流中心商务区”的市场定位同样无法全面体现本案的核心 竞争力，缺乏足够的市场引爆力。 鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分 析。 由于成都市物流中心总体竞争环境已实现战略格局化， 商战一触 即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在 前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面 独辟蹊径， 针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在 项目总体定位项目总体定位 原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。 项目的总体定位项目的总体定位 本项目立足于服务周边市场，集批发、商品展示交易、物流 配送功能等为一体， 具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。 三、商务区的功能定位三、商务区的功能定位 1 1、功能组合、功能组合 （（1 1）展示、交易功能区）展示、交易功能区 该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后 “店”的格局，依托成都对于西南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升 本项目的辐射半径。 同当前成都专属商务区差异化表现在：  集中主题规划，导购便利（吸收商业/商务的优点）；  增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展 示商品的风采，便于看样定货）；  经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推 广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现 本项目的中档商品交易中心的定位）；  销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良 好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大销售和批发交 易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）  对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能 要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；  可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统） -预留管线。 （（2 2）会展会议、推介培训服务功能区）会展会议、推介培训服务功能区 该区域是市场的配套功能区也是商务区主要功能区之一，主要是提高 本案的档次和水平；  行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会 议、推出和培训奠定基础；  有计划、有主题地组织各种会展会议。对产品，可以安排各种主题 的产品表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城， 例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：产品系列、动态的、 系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；  组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；  有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高 经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干； （（3 3）休闲娱乐功能区）休闲娱乐功能区 本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一 定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户 需要一定的休闲娱乐设施，需要一个消费的空间。同时，城北新都区域区域 也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设 施，可以填补新都区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。 该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼 顾新都区域对于休闲娱乐的需求，可以规划物流企业商会所，设置各种时尚 休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等 运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休 闲活动功能等。 （（4 4）信息服务功能区）信息服务功能区 信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业 发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21 世纪的智能化信息中心、成 为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析 和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂 志、报）、Internet网络。  委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲 线图，以预测和分析市场前景；  有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；  创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介 的活动和企业形象宣传；  摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高 市场的整体形象水平；  负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广 告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；  借Internet网络发布各种信息。 （（5 5）商务办公服务功能区）商务办公服务功能区 由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中， 必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员 相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。在商务活动中，迫切 需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。  商务洽谈室：供企业按小时租用，这样可以避免由于没有办公场地 造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供 各种商务服务；  会议室 /中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用；  俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以 获得许多的优惠和服务；  电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但 必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经 营者的某些不足；  秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同 管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；  理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营 的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；  结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营 过程的可信性；  会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；  商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提 供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。 （（8 8）管理功能）管理功能 管理是保证交易的正常化的基本保障  组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员 会；  制定和修改市场的管理规定；  解决市场纠纷和分歧；  检查、监督产品的质量；  决定非营业时间的进出货、防盗、防火；  确定商品包装的标准；  处理紧急情况的问题；  组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；  争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；  成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。 （（9 9）公共设施、环境服务区）公共设施、环境服务区 完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包