无锡XX住宅市场营销方案
无锡XX住宅市场营销方案 一、 市场环境分析 1、 市场根本面 无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象,我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚: 工程 房地产开发投资 住宅商品房施工面积 住宅商品房竣工面积 住宅商品房销售面积 住宅商品房销售金额 空置住宅面积数值亿万万万亿元万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% -42.3%另外,在前一周土地拍卖中,虽然全国受到“非典〞的影响,但拍卖会依然呈现异常火爆的场面,7幅地块总出让金额高出底价近100%,说明投资者仍然看好后市的开展潜力。 2、无锡别墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明比照的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个,总可销售面积只有近6万平米,大多数为区域型日住别墅,在整个房地产市场中几乎微缺乏道。总的看来,无锡别墅市场开展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供给过大,导致别墅房空置率上升时,无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小,又缺乏开发经验,使之开发的别墅产品普遍规模有限,缺乏整体规划性,产品形态也比拟落后,不太注重产品的附加价值,可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 3、市场状况对企划的影响 整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后,给本案的企划提供了很好的契机,可以说我们有时机在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准,建立一个制高点,形成良好的市场反响,有力地促进销售。 二、产品分析 〔一〕 根本情况 1. 对外交通 本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路,从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施,城市开展方向西移,集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土开工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况,使行车时间缩短近一半,从而吸引一局部常住型客户,扩大了本案的客源面。 2. 自然环境 本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内,东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻,并与号称“太湖绝佳处〞的鼋头渚遥遥相望;西南不远处即为著名的灵山大佛景区;另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地,其自然及人文景观皆十分丰富;因此,本案的自然环境可谓是得天独厚,优越无比。 3. 生活配套 本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右,镇上的各项生活配套设施非常完善,完全可以满足日常生活的需要;另外,本案自身有2000平米的会所配套,根本生活用品不假外出,并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。 4. 规模 本案占地近19万平米,拟建186栋、250户别墅,总建面积约6万平米,是目前无锡已规划在建最大的别墅居住区。 5. 产品形态 本案的产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等主要的别墅形态,是无锡目前唯一的纯别墅社区;建筑风格采用名家设计的经典的欧陆风格,在无锡也是独树一帜;一期拟建64栋别墅,其中9栋双拼、55栋独栋,面积配比合理: 面 积 范 围 户 型 户 数 比 例〔%〕 200-220 D〔双拼〕 合 计 64 100 6. 景观规划 自然环境的优越并没有让本案的开发商对社区内的景观掉以轻心,相反,开发商在社区景观规划上投入了大量的心力和财力:聘请深圳著名的专业景观设计机构当纲景观设计、精心规划每一块土地;在19万广沃平整的土地上大量开挖、回填土方,打造出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌,极大地丰富了景观资源;所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社区。 〔二〕 卖点归纳 1. 环境 □ 地处太湖国家旅游度假区内,距太湖缺乏百米,太湖的博大美景就在家门口; □ 临近全国著名的灵山大佛景区,福地旺邸,人杰地灵; □ 马山镇完整生活配套; □ 环湖快速景观大道直达社区,20分钟天地不同; 2. 建筑、景观、社区配套 □ 无锡首个临太湖大型纯别墅社区,近19万平米广沃土地,250户宏大规模,确立无锡别墅社区新标准; □ 同济大学教授主笔建筑规划设计,欧陆风情洋房,风格时尚统一,布局新颖合理; □ 专业景观设计公司当纲景观设计,社区内大面积人工湖,设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景;利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌,使景观有纵深、有起伏,富于变化、丰富多彩,媲美大公园,真正的景观型社区; □ 2000平米私家会所,便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全,让度假倍有好心情; □ 聘请上海陆家嘴物业管理当任物管参谋,周到细致的物管效劳让住户的生活无后顾之忧; 〔三〕 卖点表现方式分析 1. 独一无二的强势卖点 本案邻太湖、邻大佛的地理位置、宏大的社区规模、纯别墅区的规划、经典的欧陆建筑风格、丰富多彩的亲水社区景观等五大卖点在目前无锡别墅市场是独一无二的,也是将本案与其他个案区隔、最有望在市场上引起关注的标志性绝对优势,因此宜在产品定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复,以便加深客户的印象、建立品牌认知; 2. 锦上添花的相对优势 与以上独特的优势相比,本案的其他卖点在市场中并不具有绝对的比拟优势〔如道路交通、生活配套、会所等〕或不易用广告包装的方式来建立认知〔如物业管理〕,包括景观的细节内容,由于内容繁多而不易让人有深刻的印象。但这些比拟优势在客户对本案大的方面有认同后又可以起到很好的加分效果,因此宜在现场印刷资料、持续销售期的广告宣传中来表现。 〔四〕 产品慎重点 虽然处于较有利的市场环境,且产品本身也具相当多的优势,我们还是要对以下一些因素保持高度的关注,做好应对准备: 1. 市场对别墅的接受度和胃纳量 无锡别墅市场发育的严重滞后并持续较长时间是否是因为市场本身对此类产品需求低糜造成的呢?如果是,我们就需要做长期销售的准备了。威尼斯花园也曾有过很好的销售业绩,可后续开发乏力,有开发商的问题,但或多或少也有市场需求不旺的问题,因此,我们要有培育市场的准备; 2. 本案一期交房时环湖快速路还未通车 因此一期对交通的宣传应适度,并以吸引度假型客户为主; 3. 目前本案的位置并不是热点地区 从威尼斯花园到世纪湖滨、太湖世家,无锡为数不多的湖滨别墅大都在离市区较近的五里湖周边,目前该区域也是政府拟重点开展、市民较为关注的区域; 4. 周边气氛较差 本案虽地处太湖国家旅游度假区内,但周边目前皆为农田,东南面还有一个啤酒厂,居住和度假的气氛都差强人意; 5. 邻近太湖却不能在家里欣赏太湖美景 这是本案最为遗憾的一点,致使太湖因素无法发挥到淋漓尽致,后续马山半岛其他邻湖并能观湖的