[布吉中心广场]裙楼商业项目可行性研究报告
[布吉中心广场]棺楼商业项目可行性研究报告 1、发展商提供返租的资金预算及可行性论证。 (发展商对返租承诺的确定及新手法) 2、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 3、购买商铺的客户群体分析 4、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 5、布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 结论 策划说明 在组织此报告以前,我司结合了项目的一些实际情况,综合了项目目前一些综合性 因素而成: 1、对于布吉中心广场,只考虑二、三、四层返租,五层自营出售。 2、布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。 3、项目返租部分返租的时间定为15年。 4、投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。 5、在进行资金预算时,我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。 6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。 发展商提供返租的资金预算及可行性论证(发展商对返租承诺的确定及补偿 手法) 对于发展商提供返租的方案,当然在操作手法上会有些难度,但结合我司多年的营 销经验,其操作应当说是非常可行的。 1、返租营销与自售营销的对比分析 A、返租营 首先分析目标客户群是哪些,在返租方式情况下,我们的目标客户群是针对投资客 户,投资客户是深圳最多的一类阶级-中产阶级,他们购铺所看重的是获取投资高回报 及铺位具有可见的升值空间,因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风 港,在我们销售的彩福世纪商城客户中,购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8% 租金收益而来,对于8%的租金回报来讲,高于存款利息近4倍,而且又有国有房地产 公司的兑现保障,因而购铺风险较其他投资品种低,客户购铺对于他们来说只需支付 40%的首期款,其余的供铺款可用返租租金冲抵,10年后的商铺用于出租或转让均有 更大收益,当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。 事实上,返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法,只是返租年限长短不 同,但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。 对于开发商而言,返租回报也是有利的,这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望, 促进销售以利于回笼资金,便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司,销售楼宇 才是其工作重心,资金有效回收后,用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息,且免去 了许多评估交易费及业务招待开支,对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方 式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素,一般来说客户购铺 后多采用按揭方式,假如商场在开业后生意不旺,导致客户资金周转困难,则许多客户 供楼存在压力,而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任,因而须间接替客 户承担购铺风险,但如采用返租方式,返租期内客户可用返租租金贴补供楼款,则供楼 压力减轻,相应回购风险也随之降低。具体举例如下:例:二层一个总价50万元的铺 位,发展商提供5成10年按揭和15年返租,这样客户的投资分析如下: 铺位总价:50万 首期五成:25万 10年月供:2720元15年每月返租3333元 说明:返租额大于月供 铺位10年按揭总价达: 250000 + 326400 = 576400万 15年返租回收资金 500000*8%*15 = 600000 元 结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位,(且不含 物业升值因素)此案例为按揭购铺方式,实际购铺只交纳了 25万首期,对于投资者压 力是比较轻松的。 另外随着布吉客运站的建成,还有房地产物业无穷的增值潜力,这样显然对投资客 户是有明显的刺激的,其操作性也是非常强的。 在上一组数据中对客户是具有吸引力的,现在唯一要讨论的是发展商提供8%的投 资回报的可行性。 现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看,基本上锁定在40元 /平方米左右,这样按二、三、四楼平均40 /平方米出租的话,(这里由我方估算,具 体按洽谈而定) 二三四层的总面积为5100*3 = 15300m2 每月租金收入为15300*40=61.2万 每月返租(按 80%销售率计)15300*12000*80%*8%/12=97.92 万 1、相当于每年要补贴(97.92-61.2 ) *12 = =440.64万元 2、另外,我们从发展商回笼资金利息来看,如果发展商回笼资金L5亿元,每 年可获取活期银行利息337.5万,且一个正常的企业如果将资金用于扩大再生产,所获 取的利润应远远不止活期利息数。 3、从企业的资本运营看,完成销售资金的回笼可减少项目的贷款利息等于节省 了成本。 从上来看,发展商提供8%的15年返租方案是相当可行的。 确定发展商提供8%租金回报的理由: 1、8%的租金回报是一个比较数,我司在多年的销售中总结,这个数比银行利率 高,客户近能接受。 2、如果低于8%的回报,客户投资者就会感觉到明显的不划算,而不会有购买欲 望。 3、如果高于8%对销售当然有好处,但对开发商的利润会受到损失。 4、8%的租金回报,发展商的补贴较少,年补贴额相当于回笼资金银行年利息的 四分之一,一般来讲不会有太大的压力,同时如果2楼销售效果好,能促进和提高3 - 4层的市场售价,其附加值将远远超过发展商的补偿部分。 5、视销售情况,我司建议对于一些角落的铺位可将返租点数提高。 二、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 商业项目能否取得成功,一个重要的因素在于周边有多大的消费群体,既有无购买 力支撑。本项目的消费支撑力分析如下: 1. 布吉镇的经济发展支撑:布吉镇从1979年至今,充分利用国家政策优势和自身 的地理优势和资源优势,累计引进外资近90亿港币,拥有外商投资企业1200余家。 全镇现有企业1427家,其中”三资”企业633家,”三来一补”企业446家。目前, 布吉镇已形成合理的工业布局,既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工 业区等管理规范的大型工业区,又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动的新兴工业区。 1999年全镇工农业总产值达44.12亿元,经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺 的经济是商业发展的基础。 2、布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口 30多万人,其中常 住人口 4万多人。人民生活水平已得到很大的提高,年人均纯收入达17903元,农民 人均所得7160元,家家户户都盖了新楼房,过上了小康的富足日子。富裕起来的30 万人口的购买力是本项目成功的基本支撑。 3、本项目楼前即为公交车站牌,项目所在的吉华路为布吉的交通主干道,并且是 布吉镇和深圳特区之间的通道,是进特区的必由之路,是布吉车流量最大的地方。虽然 目前人流量不多,但布吉镇交通一个特点就是摩托车多,随时可以上下,巨大的车流量 在一定条件下是可以转化为人流量的。 4、未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流:以往的经验告诉我们,火车站总 是人流量最大的地方,罗湖商业城的兴起即说明了一切。 综上所述,本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。 三、商铺购买主力分析 A、使用商铺的常常