（二）财务内部收益率

（二）财务内部收益率 1. 财务内部收益率的概念 财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量之和等于 零时的折现率。 财务内部收益率的经济含义 （1）在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。 （2）到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。 （3）项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投 资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受的最高贷款利率。 2. 财务内部收益率的计算公式 对投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为零时的折现率，其数学表达式为 该高次方程有n个解，研究表明对于常规项目，财务内部收益率有唯一的实数解。 用内插法公式求出财务内部收益率，内插法公式为 L，FNPV]；_ 0 i2,FNPV2 _ 0 ii和i2之差一般不宜超过2,最大不应超过5。 【例】对于上例中的现金流量，求该项目的财务内部收益率。 年份 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 500 600 800 800 800 800 现金流出 2600 净现金流量 -2600 500 600 800 800 800 800 【解】因为 112 时，FNPV（12）261. 82（万元）0 基准收益率越大，财务净现值越小。因此， 令ii15,则 15. 49 （万元） -59. 47 （万元） 15. 21 该项目内部收益率为15. 21,大于目标收益率12。 3. 财务内部收益率的评价准则 （1）当FIRRNi。时，则方案或项目在经济上可以接受。 （2）当FIRRi0时，则方案或项目在经济上应予以拒绝。 【例题2013年单选】衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是（）。 A. 资本金收益率 B. 成本利润率 C. 总投资收益率 D. 财务内部收益率 【答案】D 【解析】财务内部率是可以接受的最高贷款利率。 （三）动态投资回收期 1. 动态投资回收期的概念 动态投资回收期（PQ自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。 2. 动态投资回收期的计算公式 计算表达式为 在实际运算中，可以根据项目的现金流量表中的净现金流量折现值，用下列公式近似计算 3. 动态投资回收期的评价准则 （1）当动态投资回收期（PQW基准投资回收期（P。）时，说明项目能在要求的时间内收回投 资，项目是可行的。 （2）当PPP。时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。 一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。 【例题2012年单选】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（）等于零止的 年份。 A, 净现金流量 B. 累计净现金流量 C. 现金流入减去现金流出 D. 累计净现值 【答案】D 【解析】动态投资回收期（PQ自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。 ▲本知识点结束 【考点】静态盈利性指标及其计算★★★ （一）利润率 1. 成本利润率 成本利润率是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出 售型房地产开发项目的财务可行性。其计算公式为 项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本 包括土地取得成本、开发成本和开发费用。 成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是 年利润率。在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。 （2）资本金利润率 资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或运营期内年平均所得税前利 润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为 （3）资本金净利润率 资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运期内年平均净利 润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的净盈利能力。其计算 公式为 上述利润率指标的评价标准是如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业 标准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。 （二）投资收益率 总投资收益率表示投资项目的盈利水平。是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期 内年平均息税前利润与项目投资的比率。考察项目单位投资收益能力。 年息税前利润年利润总额利息支出，项目投资项目开发建设成本。 （三）静态投资回收期 静态投资回收期（）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以 净收益回收其总投资所需要的时间。自投资起始点算起。其计算公式为 具体计算分为两种情况 （1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时 I全部投资 A年净收益 （2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同时，静态投资回收期可根据累 计净现金流量求得，艮累计净现金流量由负值变为正之间的年份。 【例】某投资者花500万元购买了一商铺用于自营，权益资本为200万元，经营期内年平均税前 利润为70万元、利息支出为3万元、税后利润为55万元。试计算该项目的资本金利润率、资本金净 利润率和投资收益率。 【解】 ▲本知识点结束 【考点】清偿性指标及其计算★★ 清偿性指标主要有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。 （一）借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目的具体财务条件下，项目开发经营期内 使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房地产开发项目通常 需要计算借款偿还期；对出售型房地产开发项目，一般不计算借款偿还期。 借款偿还期的计算公式为 为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息; 为借款偿还期，从借款开始期计算； 为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。 借款偿还期可用“资金来源与运用表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似 计算公式为 Pd（借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数）上期偿还借款额/当期可用 于还款的资金额 借款偿还期指标的评价准则是如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款 期限，可认为项目是有潜力的。 （二）利息备付率 是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角 度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。 上式中，息税前利润利润总额计入总成本费用的利息费用之和。当期应付利息是指计入 总成本费用的全部利息。 利息备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。 利息备付率指标的评价准则是对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2,否则表 示项目的付息能力保障程度不足。当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金