土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析1

标准文档 土地熟化经营与项目引资及招商 有关问题 一、土地熟化经营基本情况 （一）片区土地熟化的必要性：土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。其重要性是：一是对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。二是对实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地服务片区项目建设的重要途径。三是提高投资效益与效率，节约投资的重要机制。四是加快和推进片区发展有效机制，达到熟化一片、配套完善一片、完善发展一片的目标，形成科学、有序，高质量、高效率，全方位、全过程良性管理机制。 （二）片区土地熟化的基本原则：一是要坚持超前谋划超前策划原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与维护管理的关联因素，从项目规划策划阶段系统谋划各项建设与管理任务，以科学的确定实施方案。二是要坚持系统性规模化发展原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少的投入获得最大的规模化效益。三是要坚持统一规划设计和建设原则。土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既要超前谋划与策划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，达到统一投资的集约化 实用文案． 标准文档 规模化效益。四是要坚持多渠道聚资与同步推进原则。城市土地熟化需要资金量大、有些项目建设工期长、涉及因素多情况复杂，因此，要积极吸引各方资金,特别是全力做好项目引进与招商工作，同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调发展。 （三）土地熟化经营主要任务。什么是土地熟化：土地，分为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。这样的土地理论上是不做转让的，需要变成熟地。而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政服务设施配套完善。 土地熟化与经营的主要任务：包括项目涉及范围内城市居民搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿与村民安置、安置房屋建设、拆除迁移公共设施拆迁与补偿、规划新建配套市政基础设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿化等环境设施建设、项目洽谈与招商，以及正式（或临时）通水通电通路通气等设施建设。土地熟化是一个动态过程。 二、土地熟化与经营推进重点难点任务 （一）研究分析土地利用总体规划。土地利用总体规划是根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 （二）片区策划规划设计方案编制。规划设计作为一种生产 实用文案． 标准文档 力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。城市规划体系主要由城市总体规划与详细规划组成。其中，作为片区土地综合开发项目，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划原则由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌景观，控制与引导片区建设。规划管理贯穿于项目实施全过程，具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐统一提供了前提与保障。同时，要加强行业发展规划编制与执行。要强化行业发展方向研究与定位，解决市政公用行业存在“短板”，花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。 （三）土地利用强度测算与期初预测。土地熟化实施前，应依据控制性详细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情况及土地征收与拆迁办法进行熟化成本测算，分析投入与产出，分析投资结构与时序，作出项目运作的实施战略与方案。土地熟化测算内容包括：执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、财务费用。要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合同、各类原始发票的原件，并据此取得相关复印件，作为研究政策及测算与补偿的依据。同时，要加大评估测算与补偿分析管理的力度，提高市场分析预估水平。要做好政策研究与分析，做到公开、公平、公正。补偿安置合同要按程序经审查后签订。要认真研究把握政策法规，分析借鉴市各有关方面案例，重点难点案例要请市区主管部门、审计部门、法律顾问参加，个别可报请市 实用文案． 标准文档 政府专题研究后审定，依法运作。要按照出让与划拨土地的规定范围做好测量与测算，做到资料齐全、四邻明确、地界清晰、数字准确。 （四）土地利用的策划规划。要尽可能提高建筑容积率，充分发挥土地效能。住宅工程原则不再策划多层建筑，尽可能留足地上绿化与休闲空间。要做好区域性配套公建的规划布局与建设，以适应片区开发的功能需要。要策划开发利用地下空间，打造商业、娱乐、休闲、停车、人流疏散、战时避难等多功能的区域城市综合体，着力打造舒适宜人的城市空间。地下空间的利用要与城市地下通道、过街通道建设、城市轨道交通规划建设相结合。住宅与公建工程地下空间的利用要统筹策划，综合开发。 （五）土地综合开发成本的预算估算。要分析测定各分项的基本情况，提供尽可能准确的初始成本，即期初成本。要做好土地综合开发的动态成本控制，依据成本构成重要子项的变化，定期分析土地综合开发情况，为土地招拍挂及经营利用战略决策。实际发生成本要准确、据实记录，全面反映土地熟化情况，为项目运作完成后审计结算提供依据。 （六）关于集体与国有土地征收问题。集体土地征收：是指征收乡镇或农民（或乡镇企业）集体所有的土地。包括集体建设用地、农用地等。要科学合理的确定村庄闭合圈占地面积。集体土地的征收：指依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿安置。国有土地及征收：属于全民所有土地即国家所有的土地。国有土地的征收：是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储 实用文案． 标准文档 存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作。居民房屋随着安置补偿实现土地的征收，即“地随房走”。 （七）关于各类设施建设问题。市政综合设施建设：包括市政道路、桥梁（含涵洞、隧道）、路灯、雨水管网与设施、污水管网与设施、河道整治与防汛等工程。公共配套设施建设：如供水、供气、供热管网设施，消防、强电、弱电管网及设施。 绿化环境工程建设。 （八）关于安置房屋建设问题。这是非常重要且非常紧迫的一项任务，不仅关系到稳定问题，也关系到投资安排、项目引进与资金回收等。要尽快规划选址、测算并开工建设。安置房建设过程中发生的全部费用。包括：规划设计费、勘察费、环评费、灾评费、建安工程费、政策性及专业费用、财务费用等所有费用。 （九）关于土地经营与招商引资。土地经营贯穿整个土地熟化过程，是一项十分重要的工作。因此，要有专人负责，充分了解社会需求与规划意图，动态衔接规划设计，以适应未来发展。同时，要动态衔接项目引进与招商，广泛洽谈了解需求状况，条件成熟的签订协议，引进熟化资金。要定期分析土地综合开发情况，建立智能化控制系统，依据成本构成重要子项的变化，做好土地综合开发的动态成本控制，要及时掌握存量土地、成本投入、资金回收、动态单位成本变化等情况，为土地招拍挂及经营利用