中南置地成本核算管理制度V0

成本核算管理制度 编号：ZNZD-CB-ZD-03 版号：V1.0 页码：第 1页 共12页 成本核算管理制度成本核算管理制度 （管理口径）（管理口径） ( (试行版试行版) ) 编制 审核 批准 曹旖旎日期 日期 17.9.23 曾志超 陈凯陈昱含 17.9.24 日期17.10.17 修订记录修订记录 日日期期 2017.6.14 修订状态修订状态 完成 修改内容修改内容 第一次编制 修改人修改人审核人审核人批准人批准人 成本核算管理制度 第一章第一章 总总 则则 编号：ZNZD-CB-ZD-03 版号：V1.0 页码：第 2页 共12页 第第1 1条条 适用范围适用范围 本制度适用于中南置地总公司及所有项目的目标成本管理及动态管理数据核算应用。 第二章第二章 管理细则管理细则 第第2 2条条 部门职责部门职责 1、 开发成本二至九项由成本管理部负责核算、归集及分摊； 2、 土地成本、开发费用（营销费用、管理费用、财务费用）以及税金的归集与分摊由 财务管理部负责。 第第3 3条条 成本核算指导成本核算指导 1、 成本核算的基本程序 1） 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 2） 按成本科目核算与归集各项开发成本与费用。 3） 按成本分摊原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4） 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 5） 依据《目标成本测算模板》编制目标成本，计算项目开发总成本和各成本核算对象对 应的开发成本，反映各成本核算对象的成本情况。 2、 成本核算对象的确定 1） 成本核算对象确定原则： A：可租售性原则：区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一类开发产品可 以对外经营销售，则应当作为独立的成本核算对象进行成本核算。 B：产品明显差异原则；指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相 应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。 C：功能区别原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建设成 本方面存在明显差异。 D：便于成本费用的归集：指确定成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的 成本核算管理制度 编号：ZNZD-CB-ZD-03 版号：V1.0 页码：第 3页 共12页 因素。 2）成本核算对象的确定：成本核算对象原则为三级设置，一级核算对象为项目； 二 级核算对象为项目分期；三级核算对象以可租售产品形态为界定原则；各产品形态主要 如下： 表表1 1 各产品主要业态各产品主要业态 产品业态定义 独栋别墅每户为单独建筑，独门独院，私密性极强的单体别墅，一般总建筑高 10 米以下，包含类独栋（合院等） 。 包括双拼别墅（两个单元的别墅拼联组成）；联排别墅（由三个或三个以上 的、有独立院落的别墅拼接组成，一般总建筑高度10 米以下） ；叠加别 墅（多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，垂直方向上有 2 户，当垂直方向上有 3 户时，归为花园洋房）三种形式。 联排别墅 花园洋房（多层） 层数 9 层（含 9 层）以下的住宅建筑 层数为 10-18 层（含 10 层）住宅建筑 19 层及以上，总高小于 100 米的住宅建筑 高度大于等于 100 米的住宅建筑 由政府以限定标准或限定价格进行回购的保障性用房如：经适房 可租售业 态 小高层住宅 高层住宅 超高层住宅 保障房 住宅类 其他可租售住宅 如储藏室等。 类产品 非可租售 业态 自持型住宅根据政府要求由开发商长期持有或进行经营性租赁的住宅产品（形式参 考可租售部分） 。 其他非可租售住 宅类产品 Shopping mall 公寓 - SOHO/LOFT 是指按商圈确定其位置、规模，将多种种类的经营性商业店铺组合在一 起，作为一个整体来计划、开发和经营的大型单体或群体型建筑。 包 括两种形式（单元式小空间划分，可进行复式高度控制在 3.6 至） ，包含高层、超高公 5.4 米左右可搭建为复式（根据各地规范要求） 层、平层等。寓 - 指由开发商自持，用于租赁的商业办公用楼（含独栋总部办公楼、超高 层、高层） ；包含可出售写字楼。 商业类自持／ 可 租售 写字楼 成本核算管理制度 编号：ZNZD-CB-ZD-03 版号：V1.0 页码：第 4页 共12页 街区式商业 酒店 街区式商业是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规 律排列的商业街道，由公共步道及各小单元商业建筑体组成。包含住 宅底商等。 提供安全、舒适，令宾客得到短期的休息或睡眠空间的地方。包含高层超 高层。 根据政府要求由开发商持有的公寓产品（产品形态同公寓产 品） 自持型公寓 2）成本核算对象补充说明： A：公建配套以其产品形态作为独立成本测算对象，但不作为成本核算对象。其成本须分摊 至可租售成本核算对象中；公建配套包括：独立人防设施、无产权的公建地上停车楼、设备 用房、储藏室、物管/社区用房、社区大堂/会所、学校、幼儿园、车站、独立环卫设施、 医疗机构、公建文化设施、不可租售或非经营性的安置房等； B：人防地库不论其是否作为车库，均应作为配套设施，非人防车库成本全部摊入相应可租 售产品中。 住宅类：人防车库全部摊入相应可售产品中，非人防车库 40%（仅为建安部分）摊入至可 售产品中； 商业类：人防车库、非人防车库自持部分成本全部摊入相应可售产品中，可租售非人防 车库成本的 40%（仅为建安部分）摊入可售产品中。 C：地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独 立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，或明确其所有权归中南所有 （可用于租售） ，则应作为独立成本核算对象，预留相应成本。 D：会所的处理： 1） 按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营 的会所应作为成本对象独立核算（不含土地成本）； 2） 明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为公建配套设施，相应成本应该将全部摊销 转入相关的可租售型成本核算对象中。 3） 混合性质会所（部分可租售、部分为配套）应根据其可租售和不可租售部分建筑面积 分别按前述两种方式处理。 E：教育及其他设施的处理： 成本核算管理制度 编号：ZNZD-CB-ZD-03 版号：V1.0 页码：第 5页 共12页 1） 无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育 及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可租售产品中； 2） 有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，移交 费用与实际成本（含土地费）的差额摊入其它可租售产品中； 3） 产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理（不含土地成本）： ①按出售方式的，应单独作为成本核算对象，按可租售型产品核算对象处理； ②教育配套设施按政府指导价收费的，则应单独作为成本核算对象； ③如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价收费的，则应单独作为成本核算对 象。 F：精装修项目的业态设置：对于同一期项目内同一业态（如高层住宅） ，如同时出现部分 为毛坯（含政府强制精装）交付、部分为精装修交付，以是否存在溢价为标准，将其划分 为两种不同的独立核算对象进行成本