SHOPPINGMALL的各种模式

SHOPPING MALLSHOPPING MALL 的各种模式及特点的各种模式及特点 MALL 全称 Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，指在 一 个 毗邻 的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一 系列的零售商 店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一 站式消费中心。 国 内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL 不仅规模巨 大，集合了百货店、超 市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式 快餐店、小吃店和特色餐馆 ，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外， MALL 还提供了百货店、大卖 场 无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享 受。 对笼统的购物中心的具体分类： 一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类： 1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物业型摩尔购物中心 MALL。 Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁 制。 特点：面积一般在 5 至 10 万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突 出某一目标 顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位 于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物 中心 MALL。 Ｂ、物业型摩尔购物中心 MALL：又称普通摩尔购物中心 MALL，普通摩尔的物业所 有者 一般不进行零售经营， 而是将场地出租给专业零售商， 委托专业管理公司进行管理， 实行所 有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩 尔以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品， 可以充分展示 自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含 着一种促销思想， 即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。 普通摩尔购物中心 MALL 由大房地产商按 MALL 的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区， 实行的是 租赁制。特点：面 积比购物广场大许多，一般在15 至 30 万平方米左右；业态业种的复 合度高度齐全，一般为全 业态全业种经营。 但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要 求事先 策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主 体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中 心管理简单地视 为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管 理与商业管理的交织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转， 周围环境的整洁与安 全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考 价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。 购物中心 不是集贸市场，管理者也绝 不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大 体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型 购物中心的经营管理方面由专业购物 中心管理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京 华城）就是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。 物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多， 其代表有：香港时代 广场、海港城、 太古广场、 又一城， 新加坡义安城 Ngee Ann City、 莱佛士城 Reffles City、 威士马广 场（Wisma Atria）、先得坊 Centre Point，菲律宾马尼拉 GLORIETTA PLAZA 和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕 美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中 华城、台茂购物中心、厦 门“SM 城市广场“。 海外的著名 SHOPPING PLAZA/SQUARE 一般 都只租不售，以便保持购物 中心自身的品牌形象和管理力度。 国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄 浦投资 的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京 国贸中心。 国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。困境之一：客流 不旺。 诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人 以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定 的回头客就更少 了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是 开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而 理想的租金，必须找到信 誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期 待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低， 使购物中心没有充足的选择余 地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合 中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。困境之三：管 理乏力。购物中心里常有上百个所有权 独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心 的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零 售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时 间，是否接受进行统一的促销行动等。如 果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。 2、百货公司型购物中心： 由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在 10 至 15 万平方米左右，由于 面积还不 够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业 态的复合度还 不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身 的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业 态），仍称不上真正的 摩尔购物中心 MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建 2 馆/别馆等，不同业态也正 被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。 如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达 16 万平方米，引进 了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心 MALL 了。 百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。 体现在百货公司由于 信誉 佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。 其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和 台北信义 2 馆、 东京高岛屋百货、 汉城乐天百货总店， 内地的代表有： 北京庄胜崇光 SOGO 百货、上海 第一八佰伴商厦、武汉广场等。 3、连锁摩尔购物中心 MALL： 由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至 70%左右）。 连 锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物