张家港项目全程策划报告

张家港项目行销企划书 项目分析及定位 一、项目概况 1、位置 本项目位于暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。 2、技术经济指标 占地约18公顷，规划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米） 3、地块形态 整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。 4、交通 9路（东线、西线）、212路、213路均在本案附近有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等都很方便。 5、周边配套 ü 公园：西侧为市政府投资兴建的占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区，同时还规划有地下信道和本项目融为一体；北面尚有一个小公园。 ü 学校：暨阳湖实验中学、张家港第四中学（将搬迁） ü 医院：北侧为总投资约为3.5亿元的市最大的民营和康健中心——澳洋医院。 ü 菜市场：暨阳湖菜场。 ü 商业：九洲家具装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，并且本项目距市中心步行街约为1500米。 ü 餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。 本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿金港大道的两侧，特别是在南苑西路以北。配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米的距离。 二、项目SWOT分析 1、优势分析 ü 配套齐全，周边衣食住行齐全。 ü 交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。 ü 本项目地块大，形状较为规整，可以做出较好的绿化和公建配套，如建湿地公园、功能会所等。 ü 本项目的产品多样化，小高层、高层、独栋联排迭加别墅都有涉及。 ü 本项目靠西面由于有占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区正在兴建，所以社区内靠西面的住宅将会有很好的景观，其价值也会有很大的提高。 ü 项目规划中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可进入生态园区，将暨阳湖生态园区变成项目的后花园，与其它周边近湖的地块相比有较大的优势。 ü 市最大的民营和康健中心——澳洋医院建成后无形中会成为本社区的配套设施。 ü 社区内部将规划建设一个江苏地区尚无的湿地公园。全省首创的规划优势，会形成项目的重要卖点。 2、劣势分析 ü 本项目临南二环路和金港大道两条主干道，临街部分住宅会有噪音和空气污染的影响，但本项目沿道路的部分会有大面积的绿化带，会减少这方面的影响。 ü 本项目附近缺少一些基本生活配套，如超市、商场、便利店等。 ü 项目地块的南北狭长，在建筑单体排列会带来难度。 ü 项目与华西公司地块相比，位于暨阳湖的东面，南面的景观和其相比存在劣势。华西公司地块南面临湖，优于本案。这在规划设计是要考虑建筑的朝向。可设当往西面暨阳湖方向偏移。 ü 项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，减少了可建面积，增长开发成本。 3、机会分析 ü 2023年是张家港房地产销售形式比较紧张的一年，但随着城市建设速度的加快、土地成本及楼盘品质的提高，该市的房地产会在新的一年回暖。 ü 张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：2023年12月31日前在张家港购买小高层、高层维修基金只需按多层交纳；对小高层、高层的业主实行电梯运营费政府补贴方式。这些政策必然会有助于本项目中的小高层、高层项目的销售。 ü 暨阳湖生态园区的建成，加上周边多个楼盘的落成，本项目会形成为湖滨高档住宅区，必然会给本项目提高档次。 ü 本项目开发商的实力和品质在本市都有很好的口碑，这也给本项目带来了好的形象。 4、威胁分析 ü 周边的几个竞争个案会对本项目导致一定影响，如南城花园（在售）、圣淘沙花园、城市绿洲、东湖苑等，并且华西房地产公司在本项目不远处就有一块地要开发。 ü 张家港第四中学的搬迁将会给本案未来配套诉求带来一定影响。 ü 产品同质性，诉求相同性的情况将给本案营销带来抗性。 一、市场定位 1、总体定位 暨阳湖畔•豪情人生 30万平米生态湖景生活领地 ——全城首创湿地活水·全湖景观国际化精品社区 支撑点： ü 符合暨阳湖的定位：暨阳湖将建成集休闲、娱乐、度假、居住为一体的，体现生态园林特色的新城区，并将成为长江三角洲旅游圈内的一个新亮点。 ü 暨阳湖生态园区珍稀的景观资源是本案的一大支撑点。 ü 项目独有的生态湿地景观，45％以上的超高绿化，加上4平方公里面积的暨阳湖生态园区，将成为城市绿核，使项目成为真正的生态居住圈。 ü 生态居住圈体现项目引入暨阳湖水，再经社区净化后流入暨阳湖，与暨阳湖水形成循环不断的密切关系。 ü 暨阳湖生态园区内将建成商业贸易开发区域、休闲娱乐开发区域、基础教育开发区域和旅游度假开发区域，及湖滨游乐场、露天剧场、露天游泳池、儿童世界、游艇设施、水幕电影等游乐项目。这些设施与项目内部设施将会形成互补作用，使客户享受到生态居住圈的动人魅力所在。 ü 项目将通过引入三级瀑布。 ü 项目的25万平米的超大规模，可以支撑 ü 项目25万平米的超大规模，体现了华兴公司的强大实力和品牌追求。 ü 园区概念规划由美国HILL景观设计公司中标，园区从规划设计到建设管理都严格遵循生态化理念和技术规定进行操作，力争建成体现当代生态水准的城区第一家。 不利点 ü 在生活氛围上，目前尚有待进一步等待人气的聚集。 ü 如项目规划为纯住宅的话，则暨阳湖的旅游资源将无法为项目所用，又资源浪费之嫌，入宝山而空手回。 解决方案： ü 设计部分商业配套设施，结合项目会所，运动休闲设施，形成项目的公建配套区。 ü 结合旅游地产概念设计产权酒店，吸引投资客和未来暨阳湖的旅游客户，充足发明项目附加值。 2、住宅产品定位 全城首创湿地活水全湖景观·运动主题式住宅社区 支撑点： ü 项目湿地景观资源，具有独一无二的产品卖点。 ü 引入暨阳湖的湖水加上湿地净化系统，带来活水景观的特点，有别于其它通过机械式净化的水景。 ü 项目不是亲水住宅，而是水积极亲近人，可步行进入的湿地花园，流动的活水景，潺潺的瀑布等都会带动水来到住户的身旁。 不利点