新区泾南新村地块可行性研究报告

浦东新区泾南新村Ⅱ地块 商品住宅项目 可行性研究报告 上海中迪置业有限公司 十月 目 录 前 言 第一章 项目概况 第二章 市场分析 第三章 设计方案 第四章 市政配套、环境保护及节能 第五章 项目法人与项目经营管理 第六章 建设进度 第七章 投资估算、资本金和资金筹措 第八章 财务效益分析 第九章 结论与建议 附表 一、 建设投资估算表 二、 营业收入预测表 三、 营业成本预测表 四、 损益表 五、 钞票流量表 六、 敏感性分析表 附件 一、 项目建议书批复 二、 选址意见书批复 三、 上海中迪置业有限公司营业执照 四、 上海中迪置业有限公司暂定资质证书 五、 水电煤等配套单位意见 六、 有关资本金到位证明 附图 一、 平面图 二、 房型图 前 言 上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加快上海市商品住宅的建设，改善居民的居住条件，上海的房地产开发公司做出了巨大的奉献。 位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，长期以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。 上海中迪置业有限公司通过反复调查研究后，于2023年初决定投资对该地区72325平方米的区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目建议书已于2023年9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2023）991号文”批复批准；项目选址意见书于2023年 月 日经上海市浦东新区规划局“ （2023） 号文”批复批准。 随着上海市住宅市场趋于景气，加快本项目基地的建设，改善周边居住环境的时机已到来。 根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。 第一章 项目概况 1.1编制依据 1.1.1项目建议书批复，见附件1。 1.1.2规划选址意见书，见附件2。 1.2项目名称 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目 1.3建设地点 项目基地位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。 1.4项目法人 上海中迪置业有限公司 法人代表：朱胜杰 注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室 注册资金：人民币贰仟万元 公司类型：有限责任公司 上海中迪置业有限公司是由中华公司股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。重要从事房地产开发经营、征询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2023年8月13日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发公司暂定资质证书。 上海中迪置业有限公司的营业执照见附件3，公司暂定资质证书见附件4。 1.5建设内容 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940 m2；会所面积1980 m2；幼托公建面积3000 m2。 1.6建设投资 经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。 1.7财务效益测算 经测算，项目所有投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2023年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.2023（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。 1.8项目社会效益 1.8.1加快改变该地区的原有面貌，有助于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提高为高档生态居住区域。 1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出奉献。 第二章 市场分析 上海房地产市场的特点，总体上处在较为平稳的状态。但从住宅市场的情况来看，特别自2023年以来，随着宏观环境的逐步变好，出现了一些新的特点，最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指数来看，2023年6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来，住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场记录数据表白，住宅市场已进入新的景气发展阶段，上海的房价将在牢固扎实的基础上稳中趋升，物有所值。 2.1市场总体供求状况 2.1.1宏观环境分析 上海住宅市场的景气是建立在宏观经济连续增长基础上的。上海人均GDP正处在4000～8000美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。随着GDP的增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民的最大消费倾向。 上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下，上海市政府采用了一系列政策措施。在供应方面，严控土地供应，消化空置房，减少不合理税费；在消费方面，着重哺育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须5年上市的约束，推动了二、三级市场联动。 上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。在基础解决、结构抗震、生态绿化、容积密度、数字社区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步，有些还是质的奔腾。在住宅的城市建设配套方面，近2023来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕见，高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本。2023来房地产市场化取向的改革逐步实现了供求趋于平衡，一度较高的利润率已大幅下降，趋于社会平均利润。 2.1.2市场发展分析 近年以来上海市政府先后采用了一系列措施完善和哺育市场，如制定新的住宅建设标准，加强房产市场的法律法规建设，制定各类住房上市的规定等，住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。 在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型，从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新。从上海市1999年、2023年评选出的最佳房型看，住宅设计功能日趋合理，并可以满足不同层次人士的购房需求。 与此同时，本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的重要标志，而辨认房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不再狭小，洗衣机和冰箱有专门的位置，甚至阳台的取舍、过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。 2.1.3区位因素分析 近