惠阳时代广场营销推广操作方案

惠 阳 时 代 广 场 HUIYANG TIME SQUARE 营 销 推 广 操 作 方 案 金佰利物业顾问机构 深圳市金佰利物业顾问有限公司 [惠阳时代广场]项目营销推广操作方案 目 录 销售前期准备 项目命名 项目定位 市场定位 总体目的 经营管理思绪 商场功能布局 商场各楼层品牌商家招商原则 销售资料 现场包装 销售推广策略 对贵司项目利润最大化的规定的建议 项目的销售以“短、平、快”为宗旨 推广策略原则 推广周期 提供返租的资金预算及可行性论证 价格策略 结束语 一、销售前期准备 没有调查研究就没有发言权，本篇尽也许广泛进一步地分析了项目策划也许涉及的各个问题，并努力做到用事实说话。 1． 项目命名 （1）项目推广命名（暂定） 【惠阳时代广场】——惠阳中心步行商业街旗舰式商业广场 参考项目名：惠阳金世界购物中心、惠阳海岸城市广场、富民（惠阳）时代广场、惠阳太古城 （2）项目LOGO（形象标记）设计 内容规定：A、项目推广命名：惠阳时代广场； B、项目主打卖点：惠阳中心步行商业街 惠阳商业旗舰 C、LOGO视觉形成：四色财源、风火轮、新时代 2． 项目定位 惠阳时代广场定位为一个极具新时代精神，能代表处在大开发背景下的惠阳本地消费者及外地投资者的生活品位和消费时尚，充足体现高品质商业服务，多层次消费需求，集购物、娱乐、餐饮等为一体的大型以服饰精品为主体的购物和休闲中心。 3． 市场定位 一个细分的以二线品牌为带动、二线、三线品牌为主体的时尚购物中心，追求时尚品味和现代生活服务的概念。经营的商品以品质为先，是精品，但以中档产品为主流。 4． 总体目的 本项目的兴建需要达成如下的目的：要将惠阳中心步行街（未来规划）及其商业龙头——惠阳时代广场建设成为惠阳商圈中“最可去”的地方。“休闲日哪里去——惠阳时代广场”成为众人皆知的广告语。 （1） 分目的 A、 最可逛 B、 最可购 C、 最可吃 D、 最可玩 （2） 提高日均吸引人流目的 A、惠阳时代广场对顾客规定有一定的专一性（以年轻人为主体），但同时也要注意适当的广泛性，尽也许使得男女老少皆宜； B．惠阳时代广场对顾客规定强烈吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人 C．惠阳时代广场要充足运用未来规划中心步行商业街龙头地位的优势。这一优势，将人流最大限度地引导到惠阳时代广场来。 （3） 延长顾客人均停留时间，目的家庭集体购物：留住小孩、留住夫妇、留住老人 A、 时代广场的可去点要尽量增多 B、 走累了有地方休息（休闲椅、休闲广场） C、 小孩子有地方玩 （儿童乐园、顶层运动娱乐广场） D、 饿了有地方吃 （美食街） E、 有地方娱乐 （顶层运动娱乐广场） （4） 提高顾客消费率目的 A、 该买的能买到 B、 该玩的能玩到 C、 想吃的能吃到并且干净、价格可接受 D、 想看的能看到 （5） 提高日均销售额及利润目的多元化的价格策略 A：坚持薄利多销中档价 B：想买的、能买到、价不贵 5． 经营管理思绪 （1） 从速组建专业商场经营管理公司对未来的商场进行管理，从发展趋势看，投资者越来越看重商场的经营管理，而商场自身能经营好才是物业竞争的主线。因此，具有长远眼光的发展商必须考虑商场的经营问题，要考虑经营者的问题，并尽也许形成共同投资共同管理商铺，实行风险共担、利益共享，而不是一卖了之。 （2） 从增长商场附加值的角度出发，建立商场经营者、管理者的高级会员俱乐部(商会)，使商家在本商场内有一个聚会和交流生意的常设地址，令商场业主享受到超于其他商场的优惠条件。 （3） 运用上述两点建立起来的优势，安排各种社会活动，树立商场品牌形象。 6． 商场功能布局 （1） 商场布局的原则 一般而言，商场布局有以下两种方式： A、 传统定位方式一般将不同种类的商品安排在不同楼层和楼层的不同位置。 B、 从现代流行概念的商场来看，一般购物、娱乐和休闲等多种功能并重，只强调商品档次的统一，而但是分强调功能分区。 金佰利建议采用第二种方式，即强调品质、档次的统一，而不刻意追求功能的强制性划分。 （2） 商场单位的布置形式 A、 空间开敞式（半封闭式），适合统一经营的大卖场（超市形式）或较高档的卖场； B、 精品屋封闭形式，适合独立经营的店铺形式或中、低档的卖场； C、 开敞与精品屋结合方式，适合中档档次的卖场。 本项目的定位档次为中档，且属独立经营的形式，根据惠阳的商场经营特点，商户普遍需要有相对独立空间，同时由于有一部分的品牌商家进驻，因此综合考虑，金佰利建议本商场采用开敞式与精品屋相结合的形式进行布局。 （3） 具体形式见下表： 层数 楼层命名 分层功能定位 空间原则 装饰风格定位 露天顶层 极限空间 运动娱乐设施：健身会、溜冰场、空中游泳池、极限运动、迷你影院、电子游戏厅、运动服饰、运动器械商店等 以两部垂直电梯与滚梯双线路到达 本区域已属商业死亡线，为克服人的疲劳，必需在装饰上给予符号强化（飞碟及飞檐屋顶） 正五层（假定） 万国美食 如考虑第五层做商场，则第一层美食街取消，更换为精品廊。 以两部垂直电梯与滚梯双线路到达 与整体风格协调，但突出美食广场特性。 正四层 万千之聚 超级市场（如华润超市等） 开敞式经营 以两部垂直电梯与滚梯双线路到达 与整体风格协调 正三层 霓裳艳影 精品柜台区：两个中厅的周边铺设化妆品和精品首饰等精品柜台； 名店廊区：时尚女装 个人护理区：美容，美甲等 精品岛——环中厅处开敞经营（柜台形式） 名店廊——精品店形式，大回环和小回环形式 女性化、色调柔和妩媚，可有适当