2020年物业管理物业的承接查验

（物业管理）（物业管理） 第五章物业的第五章物业的 承接查验承接查验 第五章物业的承接查验第五章物业的承接查验 第壹部分：考试目的和基本要求 考试目的考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业的承接查验 知识的掌握程度。重点考察应考人员对物业承接查验的概念、内容和 方法等知识的掌握程度。 掌握掌握：物业承接查验的概念、主要内容和基本方法。新建物业和 物业管理机构更迭时物业承接查验的区别。 熟悉熟悉：物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业 管理工作的移交。 了解了解：物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。 第二部分：复习要点 壹、物业承接查验的概念 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部 位、共用设施设备进行承接查验。 它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验 俩种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中， 后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过 程中。 二、新建物业的承接查验 （壹）准备工作 新建物业承接查验的准备工作包括： 1．人员准备 物业的承接查验是壹项技术难度高、专业性强、对日后的管理有 较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承 接物业的类型、特点，和建设单位组成联合小组，各自确定相关专业 的技术人员参加。 2．计划准备 物业管理企业制定承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步 骤有计划地实施。 （1）和建设单位确定承接查验的日期、进度安排； （2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建 筑图纸、相关单项或综合验收证明材料； （3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备 工作。 3．资料准备 在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查 验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程 和记录表格。 （1）工作流程壹般有《物业承接查验工作流程》 、 《物业查验的 内容及方法》 、 《承接查验所发现问题的处理流程》等。 （2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》 、 《物业承 接查验记录表》 、 《物业工程质量问题统计表》等。 4．设备、工具准备 物业承接查验中要采取壹些必要的检验方法来查验承接物业的 质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。 （二）新建物业承接查验的主要内容 1．物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资 料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料； 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 物业管理所必需的其他资料。 2．物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业承接物业时，应对 物业共用部位进行查验。主要内容包括： 主体结构及外墙、屋面； 共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗； 公共卫生间、阳台； 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3．共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同， 共用设施设备承接查验的主要内容有： 低压配电设施； 柴油发电机组； 电气照明、插座装置； 防雷和接地； 给排水、消防水系统； 电梯； 通信网络系统； 火灾报警及消防联动系统； 排烟送风系统； 安全防范系统； 采暖和空调等。 4．园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物壹般有花 卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、 园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。 5．其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有： 物业大门、 值班岗亭、 围墙、道路、广场、社区活动中心（会所） 、停车场（库、棚） 、游泳 池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱。 （三）新建物业的承接查验的方式 物业管理的承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调 试等情况下仍可采用观感、使用、试验、检测等具体方法进行检查。 1．观感查验 观感查验是对查验对象外观的检查，壹般采取目视、触摸等方法 进行。 2．使用查验 使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装 质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。 3．检测查验 检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以 检测其是否符合质量要求。 4．试验查验 试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设 施设备的性能。 （四）新建物业承接查验中发现问题的处理 1．发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面： 设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷； 施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料； 验收检查不细、把关不严； 建材质量不合格； 建设单位管理不善； 气候、环境、自然灾害等其他原因。 2．对于承接查验中所发现的问题，壹般的处理程序是： （1）收集整理存在的问题 收集所有的《物业查验记录表》 。对《物业查验记录表》内容进 行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表。将整理好的工程质 量问题提交给建设单位确认，且办理确认手续。 （2）处理方法 工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理办法。在实际 工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，仍能够提出相应 的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。 从发生原因和处理责任见，工程质量问题可分为俩类：第壹是施 工单位引起的质量问题，在保修期内发现或发生的，按建设部《建筑 工程质量保修办法》规定，由建设单位督促施工单位负责。第二是由 于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经 济等问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。 （3）跟踪验证 为使物业工程质量问题得到及时圆满的解决，物业管理企业要做 好跟踪查验工作。 物业管理企业安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量 问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验 收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目继续督促建设单位处 理。 三、物业管理机构更迭时的承接查验 （壹）准备工作 物业管理机构更迭时的准备工作包括：成立物业承接查验小组和 准备资料、工具。 应注意的是新的物业管理企业实施承接查验必须在下列条件均 满足的情况下进行： 1．物业的产权单位或业主大会和原有物业管理机构完全解除了 物业服务合同； 2．物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业 服务合同。 （二）承接查验的主要内容 物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容包括： 物业资料，物业共用部位、共用设施设备及管理现状，各项费用 和收支情况，项目机构经济运行情况和其他方面的内容。 四、物业管理工作的移交 （壹）新建物业的移交 新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单 位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单 位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料且做好 移交工作。物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。 （二）物业管理机构更迭时的移交 物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：壹是原有物业管理机 构向业主大会或物业产权单位移交，移交方为该物业的原物业管理机 构，承接