房地产工程管理体系的建立与实施

讲师简介 卢卫东先生 w 国内房地产项目管理专家，数年中海地产、朗钜地产、金地集团工程管理的高管经验，培训了600多家房地产公司，现场调研、观摩了国内200多家房地产公司的工程项目管理工作。 w 卢卫东既具有扎实的理论知识又以其在该领域的丰富经验见长，结合我国房地产行业工程管理实际情况，提出了“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产工程管理先进理念，让房地产公司老板、老总和工程管理经理人的思绪豁然开阔。他的培训课程进一步浅出、生动实用、针对性强、实效性强，是倍受广大房地产经理人所爱慕的实战派专家。 w 现任『百锐中国地产研究所』所长，专注于房地产项目管理实战研究与开发，从事房地产工程管理征询/顾问/培训工作，清华大学深圳研究院房地产总裁班讲师，中国人民大学培训学院培训讲师，武汉大学经济与管理学院外聘培训教师。 房地产工程管理体系的建立与实行 第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观 1 房地产工程管理行业现状分析 1.1 房地产工程管理行业现状背景 1.1.1 一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产公司、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完毕的。 1.1.2 由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。 1.1.3 高校的工程管理教育，基本上是站在施工单位的角度讲工程管理。 1.2 作为甲方的房地产公司，采用什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产公司工程管理模式的研究几乎是空白。 1.3 中国房地产公司工程管理现状分析 1.3.1 现状情况：各个房地产公司，因经营差异、背景区别、阶段不同等因素，采用的工程管理方法不尽相同，可谓五花八门，没有统一的标准和规范，互相学习与借鉴难度大！ 1.3.2 中国房地产公司工程管理现状也有共同的地方共同的特点 1.4 房地产工程管理存在的普遍问题 1.5 房地产公司做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”的因素 2 房地产工程管理核心理念剖析 2.1 房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合数年在品牌地产公司和民营地产公司的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思绪，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产公司工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程 “系统协调”（贯彻营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。 2.2 房地产公司与承建单位对“铁三角”结识的区别，详见链接。 2.3 近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思绪，对提高房地产工程管理水平比较合用。 2.4 房地产工程管理全程策划方案例，详见链接。 3 中国房地产未来的工程管理方向 3.1 非核心业务外包是方向！ 3.2 未来房地产工程管理方向：各类投资模式下的供方管理。 4 房地产工程管理实战体会，详见链接。 4.1 三个要素：工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。 4.2 房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思绪，详见房地产工程管理全程策划方案例。 4.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维修 、员工与供应商培训。 5 中国工程管理研究课程探讨 6 房地产工程管理人才观 6.1 合格的工程师——熟悉本专业的技术、工序，基本了解本专业的社会工程资源，有一定的沟通、协调能力，可以胜任一般工程师的规定。 6.2 优秀的工程师——熟悉本专业的技术、工序，了解本专业的社会工程资源，了解相关专业基本情况，熟悉本专业的市场成本，有良好的沟通、协调能力，可以担任经理助理。 6.3 部门经理——了解各专业的基本情况，了解各专业的社会工程资源，可以系统、全面地协调各专业的工作，熟悉工程成本，有良好的沟通、协调能力，有一定的社会活动能力，职业操守好，可以担任部门经理或副经理。 6.4 工程老总——了解营销，懂设计管理，精通工程管理，协调财务，有一定的社会活动能力，职业操守好，可以担任工程老总。 第二讲：房地产工程范围管理 1 项目范围管理基本概念 1.1 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。 1.2 项目范围，涉及项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。 1.3 项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围是完毕一个项目并且实现项目目的和获得项目产出物所必需的所有工作的范围。 1.4 项目范围管理的目的是使整个项目的产出物可以全面达成项目目的的规定，使项目的所有工作既不超过生成既定项目产出物和实现既定项目目的的需要，也不能少于这种需要。 2 项目范围定义的目的。明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制拟定了一个基准，便于明确和分派项目的任务和责任等。 3 WBS技术简介。WBS技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目的拟定的项目产出物和项目工作进行逐层细分，最终拟定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。是帮助人们揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。 4 WBS技术在房地产工程管理的运用 1.1 房地产工程管理成果范围案例。 1.2 房地产工程管理通用工作范围案例 1.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例案例 1.4 主包协议案例 1.5 成本肢解方法案例 1.6 开发工作范围管理案例 1.7 房地产工程管理项目WBS分解结构案例 5 房地产工程管理项目WBS技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界，项目工作范围根据公司具体情况拟定。 第三讲：房地产工程时间计划管理 1 房地产时间管理的政策风险 2 房地产公司进度计划的核心理念－经营进度 3 房地产项目进度计划管理的操作原则－向关键工作要时间，向非关键工作要资源 4 计划管理的概念：什么是计划？ 4.1 《惠普POM》：计划是部门之间沟通的工具。 4.2 计划要点：拟定少数关键性指标，保证部门协调一致。 4.3 《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。 5 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1 房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富； 5.2 现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现； 5.3 房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观； 5.4 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。 6 房地产工程时间计划的目的 6.1 保证工程任务顺利完毕 6.2