2021年全国楼政策_2021年楼政策回顾

20212021 年全国楼市政策年全国楼市政策_2021_2021 年楼市政策回顾年楼市政策回顾 一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大 先来看降税政策出台前的一组数据。 从 2021 年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2021 年的增长率为 26%，2021 年 增长率为 12%。把库存除以销量得出去化周期，2021 年的去库存化周期为 4.5 个月，而到 了 2021 年就增加到 7 个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。 楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方 尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最 着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传 导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款， 同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着 急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银 行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前 的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市 建设，进一步刺激经济发展。 于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里 安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子 几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困 难的。 地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资 需求着手。降税!而且是契税和营业税双降!买卖二手房以前要满 5 年才可以免征营业税， 现在满 2 年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套 100 万的房产，满 2 年交易的， 如果买家不是首套房，契税可减少1-2 万，营业税减少 5.5 万，房价越高，减免越多。重 点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。此前，契 税已 5 年多未调整，而营业税是在去年330 政策不到一年后再次调整。 政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了， 开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再 担惊受怕，因为买房首付款普遍在2 成以上，二套房 3 成以上甚至更多，不出意外的话， 老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。 二、一二线城市房价接力上涨超出预期 降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启 高烧模式，我负责的北京某区域，房价从2 月初的 3 万多，一路高歌猛进，现在已经超过 6 万，涨幅 80%。 如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即 时生效，新政出台的 2 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47 个， 比 1 月份增加 9 个，2 月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅 分别比上月扩大 0.5、0.1 和 0.1 个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市 和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。 紧接着，更多的城市房价开始由降转升。从3 月到 5 月，厦门、合肥、南京等热门二 线城市涨幅增长迅速，环比从 2 月的 1.3%、2.3%、2.7%，一下涨到 3 月份的 5.4%、4.6%、 3.5%，分别增长了 4.1%，2.3%、0.8%，厦门更是在 3 月份超越北上广深四大一线城市，成 为涨幅冠军。 好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得 却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得 益于上涨的房价。 三、楼市乱象丛生，房产成提款机 不仅房价涨的有点过火，开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出 了“火花”，房产交易市场似乎也变得有些不太平。 1.开发商违规操作 2.购房人为省钱假离婚买房 3.房子成 “提款机”，公司卖房子救急 四、超 8 成一线居民看涨房价 就说楼市销售存在这么多套路和猫腻，买房的人是不是都被蒙了?可真不是。今年我 们接待的这一波买房客户，多数都是有房的，早期在房价上涨过程中受益颇多，一直迷恋 楼市。 9 月底的一份调查发现，居住在一线城市的人，认为当地房价会显著上涨的比例最高， 达到 72.73%。加上看好房价平稳上涨的，一线居民共有超8 成认定未来房价会上涨。既然 大家都觉得房价还会涨，何不回老家呢?实际的调查结果是，有 45.81%的人选择“永远不 回老家”，有 44.27%的人选择坚持奋斗，但未来如果没有安家落户的能力，就回老家。也 就是说，一共有 9 成的外地人短期不会“逃离北上广”，选择坚定地留在大城市奋斗。 似乎高涨的房价并没有吓到“飘飘”们，一线城市买不起大不了在老家买呗，不过现 实可并能如人所愿。随着部分二线城市房价上涨，购房人已经越来越没有安全感，钱拿在 手里一天天贬值，房价却一天天涨，都涨到老家去了。 曾经有位客户找我看过房子，27、8 岁，研究生毕业工作两年，靠单位拿到了上海户 口，年收入 20 万左右，毕业不到两年就想着在上海买套房子安家，当时看的，可刚看了 一套房子他就不看了，理由很简单——太贵了。后来听说他跑到成都买去了，而成都并不 是他的老家，他老家是郑州的，原本不到一万/平方米的房子，在仅仅几个月的时间里就 涨到 13000。当时他说了这么一句话让我印象深刻：现在不买以后更买不起了，收入赶不 上房价涨幅，不买房都没有安全感了。 已经不止一位客户向我表示过类似的观点，原来一直以为买不起一线城市房子可以去 二线城市买，以现在的态势，恐怕是相当不现实了。上面的这位客户代表了一类买房人， 本身购房实力并不强，对房子也并没有硬性需求，但是随着房价普涨，他们心里越来越不 踏实，甚至可以说是恐慌，以至于自己借钱也要买房来图个踏实。 “要是再这么涨下去，迟早要出新政策。”我当时这么想着，虽然楼市火爆我的收入 会增多，但这毕竟也是我自己居住的城市，周围家人和朋友都为买房而疯狂，我隐隐觉得 将有大事要发生。 如果任由房价一路飙升，银行房贷迅猛增长，那结果就会是，楼市变成一个巨大的蓄 水池，吸干社会上的大量资金。银行里，放贷的70%-80%都给了房贷，回收周期是 20 年甚 至 30 年，一些中短期的项目需要资金的时候，银行却没有钱。开发商虽然赚了钱，但是 也只会循环用来买地，进一步推高地价和房价，同时还要向银行贷款用于开发建设。 这样一来，银行的贷款都贡献给了房地产行业，开发贷和房贷把银行的钱都借走了， 房地产这个雪球越滚越大，蓄集的资金越来越多，却不能流动。经济停滞不前，实业想发 展也借不到钱，因为钱都套进了钢筋水泥里。想想都觉得后果十分可怕，这个时候，需要 一个政策将楼市的交易冰冻住，不能再无限制地增加房贷规模了，于是，20 多个城市国庆 节前后出台了严厉的限购和限贷政策。 五、调控终于来了 9 月 30 日起北京、上海、广州、深圳、天津、南