三控一促人防车位房产税.docx

1业务思考三控一促、人防车位、房产税本文由朴素税务原创，转载请注明出处尽管没有稿费，但正文的描述与论述过程前铺后垫有些罗嗦，其论述的要点择要是1、好多省市存在这样的文件规定或征管惯例车位等开发产品如果没有纳入土地增值税清算收入，则可推导出（1）产权没有转移，然后再依据产权并未转移出去此事实，就认定（2）产权归属开发商，故对开发商征收房产税。即根据土地增值税的认定结果推导出一个税收事实，再据此事实并依房产税规范来判定应征收房产税，这种文件设计或税种链接的思路本身是有其合理性的。2、但以上欲保证结果的正确须具备一个逻辑前提，即须保证以上逻辑驳口均是指向唯一的才能保证推导结果的正确，但是、并尤其是在山东省地税局“三控一促”文件后，指向已非恒定与唯一，这个逻辑链条已经紊乱不可用了。即对人防车位，山东新政恪守“法律所有权”未转移故不征土地增值税，但未转移却并不能推导出产权归属开发商，其产权是从初始登记环节即归属国家的，即在前述1的（2）此驳口上出现了偏差，其指向并非唯一。即如果是人防车位，再依据土增的结果并不能推导出产权归属开发商这一税收事实。此时如果再坚持原有的逻辑惯性，输出的结果就可能是错误的了税收事实的认定是错误的。3、房产税是以产权所有人为纳税主体的（我们不讨论那些与本文主题无关的例外），无论土增是否纳入清算收入，人防工程归属国有是恒定和法定的，故开发商不须为别人的资产缴纳房产税。4、实际上仅对人防车位而言，1所述的推导过程和认定应征收房产税的结论天生是有缺陷（无论你推导或不推导，人防是国有资产这个税收事实是一直豪放地摆在那里的，自然并不应征房产税），只是原来人防车位的使用权出售是须交土增的，如果未纳入清算收入不交土增，反正开发商可用属于存货来获取免征房产税，和自己不是产权人的税收结果是一样的，故这个争议没有凸显。2而现在“三控一促”的文件出来后，开发商想获取土增上收入不计成本可扣除，同时后续还不须缴纳房产税，这时，争议出来了，也就将原来政策设计中的BUG暴露出来了。一、前提与引子土地增值税1、政策亮点山东省地税局土地增值税“三控一促”管理办法试行（2015年第1号公告）第三十一条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库位等设施取得的收入,不计入土地增值税收入,凡按规定无偿移交给政府､公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本､费用｡当然该文同时要求“十开发项目中的公共配套设施,建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府､公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料”2、水中月在土地增值税清算时，人防车位收入不计而成本可扣除，这是本文的最大亮点（这与天津市坚守多年的规定是相同的），但据我们的了解至少在济南市此项如水中月镜中花，地产企业真正享受到此项政策的没有或很少，问题出在地产企业均无法提供人防设施的移交证明，其根本原因是提供移交证明的要求与2013年济南市府出台的文件不相匹配、政策接口上不太兼容。二、衍生事项房产税1、与同业朋友交流此事项，她说最好别争取此项待遇了，还不如收入按价外费用计入清算收入，成本也同时能扣除，否则即使争取下来，后续地税局还要征房产税，也没有多少便宜可赚，也许还要吃亏。2、我说为什么她说现在税务局不都这样掌握吗如果车位纳入了土地增值税的清算收入，就认为你已经将车位卖了，就不再征你的房产税，而如果你没有纳入就说明这是个出租收入，你就需要后面按出租来交房产税。3、我说这个不合理，你房产税征收与否，为什么要根据土增的结果来定呢没有这样的规定啊（是为了现场讨论的激发与碰撞，我知道好多省市均有这样的明文规定，山东省或济南市虽然没有明文，也是如此掌握的），如果是非要借用其他税种上的征收结果，你为什么不借用增值税呢现在营改增后，国税局可是对车位使用权的买卖一律按销售不动产来征的，并不是按租赁，且原3来营业税也是按销售，营业税和房产税可都是归地税局一家管啊4、同业说反正现在税务局的好多人是这样理解的。谈话陷入事实描述而非税理讨论，均不在我们控制的范围之内。结束。三、法律层面下的思考类推与连坐在BRT5上的归途中回味，是否征收房产税依是否征收土增而定，你征了我不征，你未征则我就征，二者犹如欢喜冤家互斥却又互依存，象阴阳鱼般耐人寻味也犹如话梅余味袅袅。围棋术语；有余味。这个叫什么呢1、类推适用在类推适用一般仅适用于民商等私法领域，在税收这类公法领域中虽然不是禁止，但也仅是限定于特定领域如行政给付等才可以采用的啊，在行政征收上，能依类推来适用吗2、连带责任如税收征管法等是有好多关于连带责任的规定（如果发包人未履行报告义务、公司分立等），但连带责任无论并行或补充，其责任是一样的，而现在是二者互斥。且税收实体法上能跨税种设定连带责任吗这不成连坐了吗本处思考后续形成税种间的连坐一文。跳过。四、思考结论1、房产税以图标链接的方式借用土地增值税的事实认定，是简洁和效率的。但前提是此图标只链接一个税收事实，指向唯一如果在土地增值税上认定为出售纳入了清算收入，则后续不再交房产税，而若认定为出租即收入未纳入清算收入，则后续地产企业须为其缴纳房产税。表面上看税种间的连坐，但实际上其内存的政策逻辑是我房产税直接借用你土地增值税的事实认定，如果你没有纳入清算收入，说明是你认定为不是销售即产权未转移，那么我房产税也同样认定此项事实并据此作出后续的税收处理，只是房产税借用你土地增值税的事实认定，采用了图标链接的方式，我表面在链接你的结果但实际上是借用你的事实认定。2、但当图标背后隐含了二个事实的情形下，则再以此倒推结果就未免刻舟求剑了（1）法律所有权与经济所有权。依物权法国防资产属于国家所有，且依市府规定，这个直接由人防办来办理初始登记（这就是好多地产企业拿不出4人防移交证明的原因，最多仅能提供个人防设施的平时使用证）。而同时人民防空法第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者”，即产权归国家，但却又“谁投资谁收益”，法律所有权与经济所有权在此出现了背离。（2）经济所有权不再征收土地增值税。省地税局的三控一促文，是恪守了“产权转移”这个红线，对地产企业处置人防经济所有权的收益，不再纳入土增的征收范围。即当此时你再用土增的图标去倒推结果，就可能会出现程序紊乱了，因为在新的土增政策下，不纳入清算收入的原因有二个（1）有产权但不转移仅出租；（2）无产权，仅取得了投资补偿性质的收入（和代建差不多）。而后者是明确地不征房产税的。省局的新政让图标的内涵变了，脚下的地在走，身边的水在流，你为谁守身如玉忠贞不渝此时再坚持如果不征土增后续就须征房产税，则就有失偏颇了。（3）房产税的补充。人防是国家的，地产企业连初始登记都不办，即不是法律上的产权所有人，而房产税仅对产权人征收（不过多讨论，省地税局发文明确对转租不再征收房产税就是例证）而且我们也可将地产企业在人防办与业主间的地位理解为转租性质，即此项收入并不须征收房产税当然地产企业前手即从人防办此一房东手中获取时并不是通过一个初始租赁的交易行为，而是缴纳了块行政事业性收费，依转租稍显不类。但如广西南宁市在其关于重新明确人防工程使用费收费问题的通知（南价费200826号）人防工程使用费由行政事业性收费转为经费服务性收费。在此下认定为转租性质，不