项目运营管理操作规范

精心整理 项目运营管理流程项目运营管理流程 一、可行性方案一、可行性方案 项目可行性研究报告所含部分一览表项目可行性研究报告所含部分一览表 部分部分 封面 报告摘要 目录 内容概要内容概要 需包含反评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告的写作时间 需用简洁的语言介绍并评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况与特点、评估 的结论等，文字需字斟句酌、言必达意 在摘要后面，应提出可行性研究报告的目录，指引相关人员阅读报告 需包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近竞争 正文 对手、城市规划状况、建设方式、进度安排、投资估算与资金筹措、项目评估基础数据 的预测与选定、项目经济效益评 、风险分析、分析结论与建议等 14 项内容 对正文中不变插入的较大型表格、文件进行补充，一般应包括项目工程进度计划表、 附表 附图 项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财 务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等 包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等 1 1、、项目市场调研项目市场调研 第 1 条调查与预测的目的 项目开发部在开发项目之前，应进行市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建 设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。 第 2 条市场调查和预测的内容与方法 项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。 第 3 条市场调查与预测内容 市场调查与预测的内容包括投资环境的调查与预测、市场状况的调查与预测等。 1．投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有政治条件、法律条件、经济状况、文 化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。 2．市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税 费等情况。 第 4 条市场调查方法 项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有普查法、抽样调查法、直接调查法、间 接调查法。 第 5 条市场预测方法 市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。 1．直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。 2．历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。 3．因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。 2 2、行业的市场发展趋势、行业的市场发展趋势 1）政治环境调查分析 2）经济环境调查分析 3）文化环境调查分析 3 3、目标市场的目标客户、目标市场的目标客户 1）目标客户租赁行为调研 2）目标客户租赁行为分析 3）目标客户租赁动机分析 4 4、项目风险性报告、项目风险性报告 一、项目名称 二、项目编号 页脚内容 精心整理 三、顾客名称 四、开发时间 五、技术能力 六、制造可行性及生产能力 七、生产成本 八、材料采购零部件外协 九、新增费用 十、存在危险 二、立项二、立项 1 1、立项报告、立项报告 项目立项报告包括以下几个方面 一、项目概述 二、项目建设的必要性 三、需要解决的主要问题 四、项目设计与规划 五、投资预算 六、经济效益分析 三、项目规划及方案三、项目规划及方案 1 1、项目分析市场预测、项目分析市场预测 以下为项目分析市场预测模板 文书名称文书名称 一、项目介绍一、项目介绍 1．项目地理位置 2．地块解读 3．交通解读 4．配套解读 二、市场机会二、市场机会 三、开发项目主题三、开发项目主题 1．设计思路 2．项目主题 四、主题策划活动（分四个阶段）四、主题策划活动（分四个阶段） 1．预热阶段 2．升温阶段 3．沸腾阶段 4．保温阶段 五、相关费用预算五、相关费用预算 项目分析市场预测项目分析市场预测 执行部门执行部门 监督部门监督部门 编制日期编制日期 2 2、、项目定位项目定位 编制人员编制人员 1． 形象定位 审核人员审核人员 审核日期审核日期 批准人员批准人员 批准日期批准日期 2．项目定位 3．客户定位 3 3、、项目开发方案步骤项目开发方案步骤 1、 开发商提出开发设想是整个项目开发的起点 2、 可行性研究是项目开发的第二步也是关键一步 3、 申请项目用地 4、 项目设计 5、 征地及拆迁安置 6、 筹措开发资金 页脚内容 精心整理 7、 建设工程招标 8、 施工 9、 市场营销及策划 10、物业管理 4 4、、项目（资源）租赁价格评估项目（资源）租赁价格评估 估价程序一般包括 1、接受估价委托； 2、明确估价基本事项； 3、拟定估价作业方案； 4、搜集估价所需资料； 5、实地查勘估价对象； 6、选定估价方法进行计算； 7、确定估价结果； 8、撰写估价报告； 9、估价资料归档。 5 5、、项目风险控制项目风险控制 1.项目危害辨识记录表 岗位/工序作业活动/设备设施名称 序号 1 2 施工作业步骤（设备状态）潜在危害控制措施 分析人员分析日期年月日 审核人审核日期年月日 2．设备安全风险检查表 单位工序/岗位设备设施 序 号 1 检查 内容 标准 产生偏差的 主要后果 现有控制 措施 LS 风险度 （LS） 风险等级 （R） 建议整改/ 控制措施 2 分析人员分析日期审核人审核日期 3.重大风险应对表 风险应对 总负责人 风险名称 风险事件 风险应对措施 应对措施描述 应对计划 制订部门 制定时间 具体负责人开始时间里程碑 1里程碑 2结束时间 6 6、、项目财务评测项目财务评测 1、项目财务评估的程序是指进行项目财务效益分析的步骤，主要有 1、项目基础财务数据的估算。 2、评价或编制财务效益分析基本报表。 3、计算与分析财务效益指标。 4、提出财务效益分析结论。 5、进行不确定性分析。 四、项目设计四、项目设计 1 1、初步设计、初步设计 以下为项目初步设计方案模板 页脚内容 精心整理 文书名称文书名称 一、目的一、目的 二、职责分工二、职责分工 三、工程图纸设计管理三、工程图纸设计管理 1．工程图纸设计评审 2．工程图纸审查与验收 3．工程图纸设计总结 四、工程图纸设计变更四、工程图纸设计变更 1．因企划、销售、配套、资产、物业等原因导致的变更 2．因施工单位原因导致的设计变更 3．因设计单位原因导致的设计变更 编制人员编制人员 编制日期编制日期 项目初步设计方案项目初步设计方案 执行部门执行部门 监督部门监督部门 审核人员审核人员 审核日期审核日期 批准人员批准人员 批准日期批准日期 2 2、总设计、总设计 以下为项目总设计方案模板 文书名称文书名称 一、工程概况一、工程概况 二、工程经济指标二、工程经济指标 1．用地面积 2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配） 3．总投资控制 4．市场定位 三、城市规划的要求三、城市规划的要求 1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求 2．各类建筑所占比例 3．建筑高度 4．建筑体型、景观及环境的要