福州四城区土地级别及其基准地价修编成果结果汇总2017

.\ 20172017 年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果 一、基准地价的内涵、构成和范围一、基准地价的内涵、构成和范围 （一）基准地价内涵（一）基准地价内涵 1、土地权利类型出让土地使用权。 2、基准地价估价期日2017 年 1 月 1 日。 3、基准地价年期基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年 限。商服用地为 40 年，住宅用地为 70 年，工业用地为 50 年。若某种用 途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该 用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。 4、基准地价开发程度基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五 通” （通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平” （场地 平整） 。 5、 基准地价容积率 福州市四城区的商服用地路线价为标准深度 30m 或 50m，容积率为 1.0，建筑密度为 100％,商服用地级别价的标准容积率 为 2.5，住宅用地的标准容积率为 2.0，工业用地的标准容积率为 1.0。 6、本次修编的基准地价表和基准地价图中，商服用地为批发零售用 地类型的价格，住宅用地为普通住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为 工业用地类型的价格。其它各细分用地类型的土地价格按照各细分用 地类型基准地价修正系数表中的系数修正后确定价格。 （二）基准地价的价格构成（二）基准地价的价格构成 基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规 定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配 套费，不包括契税。 1、土地取得成本包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包 括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补 偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。 2、土地前期开发成本土地前期开发程度达到宗地红线外“五通” （通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整） .\ 所需的费用。 3、按规定收取的相关费用包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规 定应收取的其它费用等。 4、土地出让收益是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期 开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增 建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金 （农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田 水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等） 。 表 1 福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表 用地类型 商服用地 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 公共管理和公 共服务用地 特殊用地 交通运输用地 水域及水利设 施用地 级别价50 年五通一平1.0 级别价 级别价 级别价 50 年 50 年 50 年 五通一平 五通一平 五通一平 1.0 或 2.5 2.0 1.0 或 2.5 表达形式 路线价 级别价 级别价 级别价 使用年限 40 年 40 年 70 年 50 年 开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 容积率 1.0 2.5 2.0 1.0 估价期日 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 2017-1-1 （三）基准地价修编的范围（三）基准地价修编的范围 福州市四城区土地级别及基准地价修编的范围是福州市四城区（含 鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区除寿山、日溪、宦溪） ，北至国家森林 公园，南至乌龙江，东至南台岛最东端，西至南台岛西北端，面积约为 203（不含闽江水域）平方公里。 .\ 二、福州市四城区土地级别分布二、福州市四城区土地级别分布 （一）福州市四城区商服、住宅用地级别分布（详见基准地价级别（一）福州市四城区商服、住宅用地级别分布（详见基准地价级别 图）图） 表 2 福州市四城区商服用地、住宅用地级别范围 级别范围 ⑴北至华林路以北 150 米，南至乌山－古田路，西至北大路北段－湖滨路－白马路，东至六一 北路晋安河范围内的地块； ⑵北至古田路，南至国货西路和国货东路西段，东至晋安河，西至茶亭河以及八一七中路以西 50 米范围内的地块； ⑶北至国货西路，南至江滨，西至八一七中路－八一七南路以西50 米，东至六一中路范围内的 一级地块； ⑷东起台江八一七南路向西至杨桥西路之间的江滨西大道至其北侧200 米宽度范围内的地块； ⑸杨桥西路以南，江滨西大道以西，洪山大桥东南的闽江边地块； ⑹北至排尾路，南至江滨中大道，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块； ⑺铜盘路以南，西二环北路以东，北大路北段以西，湖滨路以北的西湖湖滨地段； ⑻乌山路以南，八一七中路以西，斗西路以北，加洋路以东范围内的地块。 ⑴南至华林路以北 150 米，西至铜盘路，东至华林路（通向火车北站） ，北至北环西路和北环中 路以北 150 米范围内的地块； ⑵北至杨桥西路－杨桥中路，东至白马北路－白马中路－白马南路，西南至江滨西大道西北侧 200 米范围内的三角形地区； ⑶北至乌山路，西至白马中路－白马南路，东至八一七路以西50 米以及茶亭河，南至沿江滨西 大道北侧 200 米范围内的地块（除了本范围内东北部的I 级地块） ； ⑷北至火车客站铁路，西至东浦支路－华林路，东至洋下河，南至北环东路范围内的地块； ⑸北至北环东路，西至华林路－六一北路，东南至洋下河所包围的三角形地块； ⑹北至洋下河，南至金鸡山路之间的六一北路－晋安北路东侧宽 100 米的地块（包括金鸡山路 二级北侧宽 100 米外的地块） ； ⑺北至金鸡山路，南至塔头路，西至晋安河，东至馆尾街范围内的地块； ⑻北至塔头路，南至国货东路，西至晋安河，东至连江北路－连江中路范围内的地块； ⑼北至国货东路，南至排尾路，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块； ⑽东起五孔闸，西至连江中路之间，沿着江滨中大道向北侧宽200 米范围内的地块； ⑾北至铜盘路,西至西二环北路以西 150 米,东至西湖湖滨,南至杨桥中路范围内的地块； ⑿洪山桥西桥头（316 国道）向东至鼓山大桥南桥头之间，闽江北港南岸沿江宽200 米的带状地 块 ⒀烟台山。 ⒁中洲岛； .\ 级别范围 ⑴北至铁路，西至蛇山－五凤山－铜盘路，南至北二环西路－北二环中路北侧 150 米，东至东 浦支路－华林路范围内的地块； ⑵东北至铜盘路，东至西二环北路以西 150 米，南至象山－后县山，西至科蹄山－大腹山山麓 范围内的地块； ⑶东至西二环北路以西 150 米，北至象山，南至杨桥西路－杨桥中路，西至后县山－金牛山范 围内的地块； ⑷大腹山以南，金牛山公园－金牛山以西，杨桥西路以北，洪甘公路以东范围内的地块； ⑸西至建新北路－建新中路，南至建新南路，东南至鹭岭路－上渡路东南侧 100 米，东北自建 新北路与闽江大道交叉口至横江路与上渡路交叉口之间（除了沿江宽200 米以外）的地块； ⑹北至金山大道，南至浦上大道，东至建新中路，西至三环路的地块包括三环路西侧地块； ⑺金山大道与 316 国道之间， 乌龙江边至三环路东侧200 米范围内的沿江地块 （包括外侧地块） ； ⑻浦上大道与福湾路之间，乌