福建2015年下半年房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本的构成考试试卷

福建省福建省 20152015 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师 制度与政策制度与政策 物业服务定价成物业服务定价成 本的构成考试试卷本的构成考试试卷 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为 7和 8。某宗房地产 交易，买方付给卖方 297 万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成 交价格为__万元。 A．323 B．275 C．273 D．258 2、人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。 A50％ B60％ C70％ D80％ E执行层的组织协调 3、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法 不正确的是。 A抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿 B抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿 C抵押权已登记的先于未登记的受偿 D抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E执行层的组织协调 4、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15，国债的投资收益率为 10， 市场整体的平均收益率为 20，则房地产业的系统性市场风险系数是（） 。 A．0.25 B．0.50 C．1.5 D．2.00 5、运货单属于。 A商品证券 B货币证券 C资本证券 D实物证券 E执行层的组织协调 6、 拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达 不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收 到申请之日起__日内作出。 A．5 B．15 C．10 D．30 7、某宗面积为 5 000 ㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为 800 元／ ㎡，容积率为 2，受让人需按照受让价格 3％缴纳契税等税费，则土地取得成本 为万元。 A824 B924 C844 D944 E工业用地的监测点评估价格 8、建筑物净收益建筑物资本化率净收益每年不变且持续无限年期。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 E工业用地的监测点评估价格 9、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。 A．使用计划 B．出租计划 C．销售计划 D．租售计划 10、 一购房者以现时楼价 20的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇， 如 果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了 15，则其预付款的收益率是__。 A．3 B．75 C．133 D．35 11、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则 该宗房地产的。 A资本化率应较高，价值较低 B资本化率应较低，价值较高 C资本化率应较高，价值较高 D资本化率应较低，价值较低 E工业用地的监测点评估价格 12、 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时， 若采用现金流量折现法计算， 则该待开发房地产开发经营期的起点应是． 【2006 年考题】 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 E工业用地的监测点评估价格 13、 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提 具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。 A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的 14、某写字楼的土地取得成本 8000 万元，建造成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6％，销售利 润率为 16％。该写字楼的价值为万元。 A17087．20 B18699．20 C19666．40 D20666．67 E工业用地的监测点评估价格 15、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。 A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论 16、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A工商行政管理部门 B建设行政主管部门 C民政主管部门 D劳动主管部门 E执行层的组织协调 17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯 商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗 土地的评估价值应为__。 A．800 万元 B．1000 万元 C．1800 万元 D．800～1000 万元之间 18、按国家规定，征收 10hm2 基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前 3 年 平均年产值为 1000 元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。 A．50 B．90 C．100 D．150 19、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家 对房地产开发项目资本金比例的要求是__。 A．20 B．30 C．40 D．50 20、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后， 其他生活用品消费对王某的边际效用__。 A．会减少 B．会增加 C．保持不变 D．可能增加也可能减少 21、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不 包括 A职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B个人提取住房公积金账户内的存储余额 C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入 E执行层的组织协调 22、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5、城市维护建设税 7、教育费 附加 3，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。 A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 23、 某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3 500 元／㎡和 4 800 元／㎡，采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于． 【2005 年考题】 A4 800 元／㎡ B5 124 元／㎡ C5 800 元／㎡ D7 124 元／㎡ E工业用地的监测点评估价格 24、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房 地产特性是。 A弱流动性 B异质性 C寿命周期长 D不可移动性 E借款合同 25、设立地役权通常会使。 A供役地的价值下降 B需役地的价值下降 C供役地与需役地的价值都下降 D供役地与需役地的价值都上升 E工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符 合题意，合题意， 至少有至少有 1 1 个错项。个错项。 错选，错选，