试论房产测绘风险防范及质量控制

试论房产测绘风险防范及质量控制 摘 要房产测绘作为保证房屋和房屋用地有关信息客观、公正、完 整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管 理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。本文首先分析了房产测 绘风险产生的原因，对防范房产测绘风险的措施及房产测绘的质量控制进 行了详细的论述。 关键词房产测绘；风险原因；防范措施；质量控制 Abstract Real estate mapping as a guarantee of housing and housing land ination about the objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and mapping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail. Key words real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control 中图分类号 文献标识码 文章编号 前言 房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题，其成果一经相关部门确 认即具有法律效力。其中以房屋面积测绘尤为突出。房屋面积测绘是房产 测绘中一个重要组成部分，它有两个方面的特征其一，具备一般意义上 的测量含义，即用标准量去衡量客观量，描述客观对象的空间关系；其二， 其服务对象是千家万户的老百姓，测绘结果直接决定房屋面积量。由于房 产测绘自身的特点，它具有一定的风险，工作人员必须对此加以防范和控 制。 1、房产测绘产生风险的原因 随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越 高，测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在，房 产测绘单位在提高专业化服务的同时，也面临着一定的风险。与其他经济 活动不同的是，房产测绘风险具有特殊性，它涉及面广而且复杂，不仅给 测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。 1.1 房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不 够完善 国家标准房产测量规范和建设部关于房屋建筑面积计算与房屋 权属登记有关问题的通知虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益， 规范和培育房地产市场作出不懈努力，但是规范本身的先天缺陷使它 跟不上建筑形态的千变万化，使得新问题无法可依，无据可查，从而引发 许多争议。基于这一原因，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规 范的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产 测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此，测绘工作走向市场，还有待 出台详尽、统一的技术操作细则，以确保测绘成果的唯一性和严密性。 1.2 房产测绘具有较强的特征性，难以完全杜绝差错的出现 房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大， 内业数据繁多、计算量巨大的特点，从业人员难以保证完全不出现差错。 但是，房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力，并且直接进入市 场，房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损 失，因而引发赔偿，而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。 1.3 房产测绘专业性强，但在社会监督方面效力较差 由于房产测绘专业性强，对非专业人员而言，即便进行公示，也只能 知道结果而不知就里，在社会监督方面效力较差。并且，测绘结果一旦出 具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，测绘错误往往是在事后才被发 现，这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自 身力量防范错误的发生，如果内部质量保证体系不健全，出现差错的概率 就会较高。 2、防范房产测绘风险的具体措施 2.1 要增强风险意识，加强内控管理防范房产测绘风险的首要问题是 转变 测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认 识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自 觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。例如外业测量须 由两人进行，做到相互监督以外，还要求经办人员对房屋现状、测量现场 进行拍照，为质量审核人员审理案件时提供依据，同时将相片作为档案资 料存底。 2.2 要制定适用于我市的实施细则或作业规范，进一步完善动态更新 机制 有了统一的实施细则， 就有了统一的标准。 从业人员只有用同一把 “尺 子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单 位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应 不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。经研究明确，根据 房产测量规范房产面积测算，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊， 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。凡有上盖的不封闭阳台，不 管上盖是否出现跨层，均按不封闭阳台围护范围内其上盖的最大水平投影 面积的 50计算建筑面积。对测量过程中出现的新情况，从业人员必须如 实上报，绝不能一个人说了算。房产测绘单位要及时研究，提出解决方案， 不断更新作业规范，统一业务标准，为工作人员提供作业指南。要严格依 法依规测绘，完善政策法规。房产测绘单位必须严格执行国家标准，坚持 客观、公正和实事求是的原则，依法测绘，程序规范。比如对房改房遗 留问题的处理原则、规范产权式商铺的问题、细化共有面积分摊规则等。 对迫切需要解决的不确定问题及时提请专家委员会讨论，制定出严谨、合 理、恰当的处理方法。 2.3 要高度重视单位管理水平的提高，努力加强从业人员的技能培训 房产测绘的过程是一个集体劳动的过程，任何一项测绘成果都是由许 多人参与的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理，建立各种规章、制 度来规范房产测绘行为，还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出 反应，制定相应的解决方案。同时，应充分发挥专业技术骨干的带头作用， 培养互帮互助、 共同进步的良好氛围， 全面提高房产测绘队伍的技术水平。 2.4 要合理转移风险 房产测绘是企业行为，所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段 进行转移。例如购买测绘产品责任险，假如测绘差错案一旦发生，给委托 单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。 3、房产测绘的质量控制对策 3.1 作业过程的质量控制。作业过程的主要内容包括外业数据采集、 内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果