租赁管理体系

租赁管理体系租赁管理体系 作者 日期 2 2 第六章第六章租赁管理租赁管理 第一节第一节物业租赁概述物业租赁概述 1 1、简述物业租赁的概念、简述物业租赁的概念 答房屋租赁，房屋租赁，是指公民、是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有法人或其他组织作为出租人将其拥有 所有权的房屋，所有权的房屋， 出租给承租人使用，出租给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行由承租人向出租人支付租金的行 为。为。 2 2、简述物业租赁的含义、简述物业租赁的含义 答房屋租赁的含义有以下两点 （（1 1）出租人必须是房屋所有权人。）出租人必须是房屋所有权人。 这个所有权人可以是自然人， 也可以是法人； 可以是所有权自己， 也可以是共有人；也可以是经所有权人委托的代理人， 或按照法定程 序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于 出租人。转租人只是附属于出租的非独立的活动。 （（2 2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从 事经营活动，事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、也包括利用自有房屋以联营、承包经营、承包经营、入股经营或合入股经营或合 作经营等名义出租或转租房产。作经营等名义出租或转租房产。 3 3、房屋租赁的特点、房屋租赁的特点 答 （（1 1）不转移房屋的所有权。）不转移房屋的所有权。 房屋租赁只转移房屋权属中的使用权， 不转移房屋的所有权。 因 此，承租人在租期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。 3 3 22房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。 房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。 租赁合同中应对标的房 屋作详细描述。 （（3 3）房屋租赁关系是一种经济要式契约（书面合同）关系。）房屋租赁关系是一种经济要式契约（书面合同）关系。 在我国，房屋租赁合同必须采用书面形式。 （（4 4）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。 （（5 5）租赁双方都必须是符合法律规定的主体。）租赁双方都必须是符合法律规定的主体。 租赁双方必须具有民事行为能力； 出租人必须是房屋所有权人或 其指定的法定代管人。 4 4、简述物业租赁的分类方式、简述物业租赁的分类方式 答根据不同的分类标准，物业租赁可作为如下分类 （一）按房屋所有权的性质划分（一）按房屋所有权的性质划分 （１）公房租赁（１）公房租赁 公房租赁分为直管公房租赁 （房地产行政主管部门作为所有权人 代表）和自管公房的租赁（由国家授权的国有企业事业单位自行管 理） 。 （２）私房租赁（２）私房租赁 私房租赁，私房租赁是除公有房屋外的其他所有房屋。 （二）按房屋租赁期限划分（二）按房屋租赁期限划分 按房屋租赁期限约定模式的不同， 可分为定期租赁、自动延期租 赁和意愿租赁。 （１）定期租赁。（１）定期租赁。 4 4 定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。 期限届满，租约效力 终止，租户应将物业交还给业主。 定期租赁不因业主或租户的死亡而定期租赁不因业主或租户的死亡而 失去法律效力。失去法律效力。 （２）自动延期租赁。（２）自动延期租赁。 自动延期租赁又称周期性租赁， 是租赁期限已满或租约中未指明 租赁期限，租户依旧按原来的方式占有物业， 并照常按期交纳租金的 租赁行为，除非租约一方提出终止合约，否则视为自动续约。自动延 期的延长期限最好在最初的租约中明确规定， 如按月自动延续。该形该形 式的租赁不因租约一方的死亡而失效。式的租赁不因租约一方的死亡而失效。 （３）意愿租赁（３）意愿租赁 意愿租赁就是给主义时期不确定的物业租赁权， 其延续依赖双方 的意愿。 意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面但通常提前以书面 形式提出终止租赁的通知。形式提出终止租赁的通知。 与定期租赁不同的是，与定期租赁不同的是， 意愿租赁关系在双意愿租赁关系在双 方中的一方死去时自动中止。方中的一方死去时自动中止。 （三）按物业租金的内涵划分（三）按物业租金的内涵划分 物业使用过程中所发生的费用，物业使用过程中所发生的费用， 主要由主要由税费税费、、 物业管理费物业管理费和和承租承租 单元内部的能源使用费单元内部的能源使用费三部分组成。三部分组成。 按照出租人所收取的租金中是否按照出租人所收取的租金中是否 包含上述费用支出，包含上述费用支出， 通常将物业租金分为通常将物业租金分为毛租毛租、、 净租净租和和百分比租金百分比租金三三 种形式。种形式。 （１）毛租。（１）毛租。 只出租人收取的租金中，只出租人收取的租金中， 包含了上述所有三部分费用，包含了上述所有三部分费用， 承租人在承租人在 使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。 5 5 （２）净租。（２）净租。 净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部， 而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。 净租通常在长期租赁中采用，净租通常在长期租赁中采用， 租赁时间可达１０年以上。租赁时间可达１０年以上。 净租金净租金 有三种形式。有三种形式。第一种形式，第一种形式，租户除向业主支付租金外，租户除向业主支付租金外，还要负担水电还要负担水电 热煤气等能源使用费。热煤气等能源使用费。 第二种形式，第二种形式， 租户除了负担第一种中所提及的租户除了负担第一种中所提及的 各项费用外，各项费用外，还要支付物业管理费用。还要支付物业管理费用。第三种形式，第三种形式，租户除需要支付租户除需要支付 第二种形式中费用外，第二种形式中费用外，还要负责支付房产税、还要负责支付房产税、保险费等固定费用，保险费等固定费用，承承 担物业维护和修缮等一切开销。担物业维护和修缮等一切开销。 （３）百分比租金（３）百分比租金 百分比租金通常也称为超出性租金，百分比租金通常也称为超出性租金， 常用于零售商业物业。常用于零售商业物业。 承租承租 人除向出租人定期支付固定租金外，人除向出租人定期支付固定租金外， 还要将其营业额中超出预定数额还要将其营业额中超出预定数额 的部分，按一个百分比交给出租人，作为出租人的百分比租金收入。的部分，按一个百分比交给出租人，作为出租人的百分比租金收入。 大型购物中心或超市常常采用百分比租金。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。 （四）其他划分方式（四）其他划分方式 （１）（１） 按照房屋的使用用途，按照房屋的使用用途， 将房屋租赁分为居住用房租赁和非将房屋租赁分为居住用房租赁和非 居住用房租赁。居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用 房和生产经营用房的租赁。 （２）按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。（２）按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。 （３）（３）按照租赁期限的长短，按照租赁期限的长短