昆明某房地产项目产品定价策略

项目产品定价策略项目产品定价策略 目录 一、一、项目概述项目概述 （一）（一） 、项目背书、项目背书 （二）（二） 、项目情况、项目情况 二、二、项目产品分析项目产品分析 （一）（一） 、项目产品介绍、项目产品介绍 （二）（二） 、产品配比分析、产品配比分析 （三）（三） 、户型分析、户型分析 （四）（四） 、面积分析、面积分析 （五）（五） 、位置分析、位置分析 三、三、产品房号编排产品房号编排 （一）（一） 、房号编排基本原则、房号编排基本原则 （二）（二） 、房号编排规避事项、房号编排规避事项 四、四、定价原则概述定价原则概述 （一）（一） 、定价流程、定价流程 （二）（二） 、定价原则、定价原则 （三）（三） 、项目市场均价的确定、项目市场均价的确定 （四）（四） 、项目片区均价的确定、项目片区均价的确定 （五）（五） 、定价需注意的焦点问题、定价需注意的焦点问题 五、五、客观市场定价客观市场定价 （一）（一） 、影响价格确定的各因素调价说明、影响价格确定的各因素调价说明 （二）（二） 、焦点问题回避、焦点问题回避 六、六、利润最大化的项目组合调价利润最大化的项目组合调价 （一）（一） 、优惠提价、优惠提价 （二）（二） 、挤压调价、挤压调价 （三）配比分析调价（三）配比分析调价 （四）供求关系调价（四）供求关系调价 （五）竞争规避调价（五）竞争规避调价 （六）促销策略调价（六）促销策略调价 附件附件 1 1、项目销售回款经济预算、项目销售回款经济预算 附件附件 2 2、项目价格表、项目价格表 附件附件 3 3、销售过程中的价格组合策略、销售过程中的价格组合策略 附件附件 4 4、资产评估原则下的桃园项目均价确定、资产评估原则下的桃园项目均价确定 一、一、 项目概述项目概述 1 1、项目背书、项目背书 项目主要经济技术指标 规划总用地面积63509 总建筑面积112426.90 其中住宅建筑面积97720.17 商业建筑面积5298.07 车位建筑面积9408.61 公建面积 建筑密度0.33 容积率1.94 绿化用地面积 绿化率48 2 2、项目情况介绍、项目情况介绍 在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述 住宅总户数758 套 其中普通多层住宅390 套 花园洋房住宅148 套 小高层住宅220 套 商铺总数48 套 车位总数3７７个 其中地下车位2６１个 地上车位116 会所说明 景观情况说明 项目情况项目情况 地理位置地理位置环境环境市政配套市政配套项目规划项目规划面积面积规模规模 ★ 地理位置地理位置位于官渡区佳湖片区兴科路与爱地路交接位置，紧邻佳湖路延长线； ★ 项目环境项目环境 目前小区周边正在兴建几个住宅小区， 同时项目距离 1 公里位置， 大商汇正在筹建中； ★ 市政配套市政配套教育配套、金融配套完善，但医疗配套和商业配套较为欠缺； ★ 项目规划项目规划建筑主题为道路包围景观、景观包围建筑； ★ 面积面积项目占地近 100 亩，属中等规模住宅小区； ★ 项目规模项目规模规划住宅户数 758 户，其中住宅包括底商多层、普通多层、花园洋房和小高层四类， 同时配有临街商铺和独立式商铺，地下车库及露天车位基本满足小区用户的停车要求。 二、二、 项目产品分析项目产品分析 1 1、项目产品介绍、项目产品介绍 项目产品介绍主要从影响项目产品定价的10 个方面描述 户型户型 面积面积配比配比 使用使用 功能功能 产品产品 位置位置 楼层楼层 分布分布 通风通风 采光采光 朝向朝向 建筑建筑 形态形态 竞争竞争 状况状况 面积面积 产品面积为 86.17m2229.94 配比配比缺四室房源，主力三室2 厅 2 卫 竞争状况竞争状况小区同类房源较多，内部竞争严重 户型户型户型共计 24 种，多数方正实用 位置位置整个小区精良景观包围建筑 建筑形态建筑形态多层、小高层、花园洋房相结合 朝向朝向 除小部分底商多层和2 个单元小高层外， 通风采光通风采光目前小区周边无高层建筑，多为平 其余皆为南北朝向 楼层分布楼层分布3、4 楼房源最多 地，小区间距适中，通风采光效果良好 使用功能使用功能使用功能齐全，十分利于居家使用 2 2、项目产品配比分析、项目产品配比分析 桃园项目待售产品类别有底商普通多层、普通多层、多层花园洋房、小高层。各类产品的住 宅比例及面积比例参看项目产品类别划分表 产品类别划分表产品类别划分表 300 250 200 150 100 50 0 分类面积划分分类面积划分 280280 110110 层层房房 220220 148148 套数 25468, 26 11469, 12 底商多层 普通多层 花园洋房 小高层 商商通通园园 底底普普花花 小小 24042, 25 36741, 37 层层 多多多多洋洋高高 层层 由上表得出桃园项目花园洋房和小高层所占面积比例基本接近，故产品定价时可以用花园洋 房的价高比例平衡小高层的低价比例，底商多层和多层均价要基本达到项目总体均价。 3 3、户型分析、户型分析 项目 758 套住宅中，共计有24 种户型，各户型所占比例如下 户型户型 A A A1A1 B B B1B1 F F C1C1 C3C3 C4C4 C5C5 E E G G D D 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 107.57 110.45 100.79 103.17 106.38 220.73 121.18 120.34 194.27 86.17 129.93 120.51 套数套数 100 50 126 32 16 22 22 22 22 80 80 40 套数比套数比 例例 13.9 6.6 总面积总面积 比比 11.95 6.14 户型户型 A A 跃跃 A1A1 跃跃 B B 跃跃 B1B1 跃跃 F F 跃跃 C1C1 山山 C3C3 山山 C4C4 山山 C5C5 山山 E E 跃跃 G G 跃跃 D D 跃跃 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 194.40 200.65 170.40 175.77 171.44 229.77 126.05 125.11 203.62 137 190.30 185.29 套数套数 20 10 29 7 4 14 14 14 14 8 8 4 套数比套数比 例例 总面积总面积 比比 2.643.98 1.322.05 3.835.06 0.921.25 0.530.70 1.853.29 1.851.80 1.851.79 1.852.92 1.061.12 1.061.56 0.531.76 16.6213.07 4.22 2.11 2.9 2.9 2.9 2.9 10.55 3.39 1.74 4.97 2.73 2.71 4.38 7.05 10.5510.64 5.284.93 4 4、面积分析、面积分析 产品面积决定了购买总价，故项目产品的面积分析，对项目产品定价影响深远，