枣庄中心城城规划管理技术导则

枣庄市中心城城市规划管理技术导则枣庄市中心城城市规划管理技术导则 （试行） 第一章第一章总则总则 第一条为加强中心城城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华 人民共和国城乡规划法等有关法律、行政法规和规范以及枣庄市城市总 体规划，结合枣庄实际，制定本导则. 第二条本导则适用于枣庄市中心城城区范围内进行各项建设活动 〔含新 建和改（扩建、临时建设工程〕。滕州市、山亭区和台儿庄区可参照执行。 第三条各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地 率和景观特征等，应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定. 第四条中心城规划建设应当充分考虑城市经济， 坚持高起点、高标准原 则，融入低碳城市的理念，突出交通优先、区域特色和功能配套，推进城 市资源优化整合。 第二章第二章建设用地管理建设用地管理 第五条建设用地的规划性质应当依据已批准的控制性详细规划确定； 尚无经批准的控制性详细规划的，可参照总体规划合理确定. 第六条建设用地小于（表一）规定的建设用地下限指标的，不应单独 零星建设永久性建筑。 1 表一）单独建设用地下限指标 类型 多层建筑 新城 其他城区 3000 2000 5000 3000 4000 3000 6000 4000 高层建筑多层建筑高层建筑 居住建筑（用地面积 m2）非居住建筑（用地面积 m2 建设项目用地面积小于（表一）的规定，但有下列情况之一 ,且不妨碍城市 规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施。 （一）社区配套用房、垃圾收集和中转站、变配电室、泵房、公厕等涉及 社会公益性的建设项目。 （二）邻近土地为完成规划或建设的河道、 道路或其他类似情况,确无法与 周边土地整合的建设项目。 第七条新建、改（扩）建的建筑工程的容积率、建筑密度应当依据已 批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照按 如下指标控制 居住建筑多层住宅容积率不超过 1。5，建筑密度不大于 28；高层住宅 容积率不超过 3。0,建筑密度不大于 25。办公建筑多层容积率不超过 2。 5，建筑密度不大于 40；高层容积率不超过 5。0，建筑密度不大于 35。 商业建筑多层容积率不超过 3。 0,建筑密度不大于 40;高层容积率不超过 5。5，建筑密度不大于 40％. （一）属于以上建筑类别的单个建筑项目的建筑容量，由规划行政主管部 门根据其位置周边环境、 交通和配套服务设施等因素进行综合分析后确定. 2 二不属于以上建设类别的其它项目,规划行政主管部门按有关规范另行 确定建筑容量指标。 第八条工业项目容积率不得低于 0.6，建筑密度不低于 35，绿地率不 高于 15，厂前区用地比例不高于 7％。 第三章第三章建筑间距与退让建筑间距与退让 第九条按照城市居住区规划设计规范GB5018093，2002 版要 求，根据日照分析确定被遮挡居住建筑之间的间距。 在满足日照分析的同时,还应符合以下规定 一）建筑间距应当符合国家有关消防、防空、抗震、防灾、卫生等规定。 二低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不小于18 米；低、 多层 非居住建筑与低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不低于15 米。 （三）高层建筑与其正午投影范围内居住建筑最小距离不小于36 米。 第十条建筑物退让 一沿城市道路两侧新建、改建无特殊要求的建筑物，后退规划道路红线 距离，按表二）控制.主次干路交叉口四周的建筑，后退道路切角线的距 离应按主要道路要求，适当加大退让距离. （表二）建筑后退道路红线距离表 新城区 道路类别 低多层建筑高层建筑 城市主干道 20 其他城区 低多层建筑高层建筑 1520 3 25 城市次干道 15 城市支路8 20 12 10 5 15 10 （二除特殊要求外，围墙后退主次干道道路红线不小于 1 米，围墙外设置 公共绿化带，传达室退道路红线不小于3 米。 （三）当相邻用地为居住用地时，对地界的退让应满足以下要求 1、对北侧地界退让布置高层建筑时应进行模拟日照分析，确保北侧地块 离地界 18 米以外的用地大寒日日照满足国家标准,且自身用地内高层建筑 退让地界不低于 18 米；布置低、多层时退让地界为日影线的一半， 且不低 于 9 米。 2、对南侧地界退让布置高层建筑时离地界不低于18 米；布置低、多层 建筑时离地界为日影线一半，且不低于9 米。 3、 对东、 西两侧地界退让 考虑视觉干扰和消防等因素， 布置高层建筑时， 退让地界不小于 6.5 米且距现状建筑建筑不小于 13 米；侧面开窗时，退让 地界不小于 7。5 米且距现状建筑不小于 15 米。布置低、多层建筑时，退 让地界不小于 3 米且距现状建筑不小于 6 米。 4、沿街新建高层建筑山墙间距不小于 18 米。 第四章第四章建筑设计和景观控制建筑设计和景观控制 第十一条整体规划要求 （一）建筑外墙装饰设计应当符合节能、环保、美观的要求。 4 空调室外机搁板、管道等设置在建筑外墙的，其位置和形式应当结合立面 统一设计，并设置装饰构件。 （二）鼓励建筑群体组合空间环境设计。新建低、多层住宅应采用坡顶屋 面，高层建筑顶部必须作重点设计。鼓励屋顶绿化。 三）沿新城光明大道两侧不宜设置围墙,应通过绿化、水面等景观设计手 段明确空间界限。建筑后退道路红线距离内应尽可能设置绿化带对公众开 放.确需修建围墙的，应设置透空围墙，围墙高度不宜高于2 米。 第十二条建筑高度与面宽 控制居住建筑的面宽， 除经批准的详细规划另有规定外， 按以下规定执行 一）建筑高度大于 24 米且小于、等于60 米的，其最大连续展开面宽的投 影不大于 70 米； （二）建筑高度大于 60 米的，其最大连续展开面宽的投影不大于60 米; （三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值 按较高建筑高度执行。 第十三条建筑色彩与材质 （一建设应当注重建筑色彩处理,坚持以人为本，自然古朴，提倡使用建 筑材料的原色调，提高建筑色彩的亲和力和生命力。在建筑的色彩、色调 上要体现变化和主次搭配，做到色调统一中有变化。 （二）居住建筑应当注重与周边环境有机融合,因地制宜、因势制宜、因景 制宜.规划布局和建筑形态风格应当体现多样性和建筑识别性， 色调以暖灰 和冷灰色为主,辅以其他色调；办公建筑以现代风格为主，材质采用石材、 5 玻璃、金属材料等，色调以浅色为主；商业建筑应体现建筑的多样性，注 重商业尺度,营造丰富的购物空间，色调以暖灰色为主，辅以其他色调. 第五章第五章绿化和公共设施配套绿化和公共设施配套 第十四条单个基地内的绿地率必须满足规划指标。 整体出让地块内的集 中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设，综合平衡。 在符合整个街区集中绿地指标的前提下， 可不在每块建筑基地内平衡分布。 集中绿地宜沿城市道路布局.绿地建设需与主体工程同步设计、同步实施。 第十五条绿地率各类新建建设项目绿地率应当符合下列规定 （一）居住项目绿地率不小于 30％； 二）行政办公、文化娱乐、教育体育、医疗卫生、科研设计等建设项目, 绿地率不小于 30％; （三商业金融、 交通枢纽、 市政公