生活中的经济现象—中国房价

生活中的经济现象中国房价 关键词房地产、涨价、对策 摘要近年来，我国房地产业得到迅速发展，房地产价格持续稳定上涨，已远远 超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力， 从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地 提出了解决房价问题的对策建议。 一、我国近年房地产价格基本走势及成因 （一）我国房地产价格的基本情况 自从改革开放以来， 我国恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上进行 交易，交易数量增长很快，表现出我国房地产业巨大的发展空间。但我国房地产 商品化时间较晚，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，我国房地产 价格形成机制中仍存在一些问题。特别是今年来，我国房地产投资额、竣工面积 不断增加， 而价格却随着供给的增加不断攀至新高。这一很不符合经济规律的现 象表明我国房地产业仍存在一些问题。 （二）我国房地产价格上涨所反映出的问题 第一，我国有 14 亿人口，人均占有土地面积不足世界平均数的 1/3，而与此 同时，中国的人口却在继续增长，在这种人口的增长过程中，对房地产的需求就 要增加。第二，土地使用权获取价格差异导致地价虚高，我国目前的城镇土地划 拨是指由国家各级政府依据法律规定，以行政命令的方式，将国家所有的土地无 偿无期限的分配给土地使用者的做法。 划拨后， 土地的使用者享有土地的使用权， 而土地的所有权依然为国家所有。这导致土地获取价格差异的存在，并给倒卖土 地提供了空间，提高了房地产开发过程中土地的出让价格。第三，大量游资进入 房地产市场， 导致房地产价格上涨。房地产业的投资额大于其它产业的投资额造 成经济非平衡发展导致泡沫经济。第四，房地产项目审批环节复杂，交易成 本陡增， 我国的房地产审批手续一部分由建委开发办办理，另一部分由房地产管 理局负责。 房地产开发项目要在这两个部门办理上百个手续，交易费用计入房地 产生产成本中，促使房地产价格非正常上涨。 二、抑制房地产价格上涨的重要意义 房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展， 不利于构建和谐社会。一 方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，会使城镇居民预期不稳定，导 致居民储蓄意愿强烈，不得不压缩即期消费，甚至透支未来消费能力。所以，不 论新一轮经济增长如何火热，中国经济并没有因此改变国内消费不振的局面，面 对的依然是一个投资推动型的增长。另一方面是加剧两极分化，影响中产阶级的 生成。 当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶级，拥有房地产是中产 阶级的基本标志。中产阶级的形成与壮大， 是中国实现社会稳定和建成和谐社会 的根本保障。但房价使房市沦为少数人的敛财工具，从而加剧两极分化。 综上所述， 不仅当前中央政府的调控政策为现实所必需，而且鉴于房地产业 的产业特征， 以及其在中国特殊国情下的重要作用，政府应该把房地产业放在中 国现代化的大背景下，从根本上对中国的房地产政策进行重新的定位。从世界各 国的实际经验可以看出， 目前各国通行的做法是，把获得适当的住房确定为公民 的基本人权，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。中国目前的生产力水 平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。也就是说，中 国房地产政策的制定首先应遵循的基本原则是公正。 三、住房价格上涨的成因分析 近几年来， 在我国经济持续快速增长的同时， 房地产业也得到了迅猛的发展， 为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。 在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地 产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响， 还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我 国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面 （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和 需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一 现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张， 而影响住房总体需求 快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动 住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高， 共同推动了房价的上涨， 而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增 加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇 居民可支配收入的增加， 从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过 程的加快， 大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地 人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需 求。 从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的 价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。 根据定义来分析房地产业的住房需 求， 住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力 来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力， 就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无 法完全得到满足的， 因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得 以满足的需求。2005 年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比 重高达 24.07，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴” 。 今年以上海为例，根据中国人民银行 9 日发布的 7 月份上海市货币运行情况， 数 据表明，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加 58.7 亿元，比上月多增 13.2 亿元， 相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突 破 500 亿元，高达 501.6 亿元，当月新增住房公积金贷款 39.2 亿元，为上半年月 均增量的 5 倍多， 创三年来单月增量新高。 此外， 在急剧增加的外资银行贷款中， 也有 23.9 亿元投向了房地产业。可见，上海房地产业总体需求旺盛，但这种总 体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承 受能力来看， 这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，我们不难看 出，住房需求是缺乏弹性的， 因为住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反 而使其需求日趋旺盛，致使房地产开发商的销售收入不断增加，并且利润丰厚， 使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。当然这类需求也包含了一部分的正 常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。 3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年， 一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据 有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在 3 亿平方米左右， 而这几 年每年新增商品房面积仅约为 5.5 亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对 城镇居民旧房屋进行拆迁， 可增加土地的供给量， 解决城市土地供给不足的问题， 但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。 4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形