房地产项目开发流程和业务流程

房房地地产产项项目目开开发发程程序序和和业业务务流流程程 一、我国现行的房地产建设程序一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段阶段程程序序需准备的资料需准备的资料 提出项目建设的必要性 项目建议书 和依据、拟建规模和地 （申请报 告） 点、资源、条件、投资 估算和资金筹措、建设 进度安排、效应分析。 项目 项目选址方 前期 案 发改委以计划 管理为主；规 划、土地、环 保、水利、林 项目核准或备案资料项目核准或备案资料业、旅游等部 门参与选址选址； 前期工程费用包 括调研评估费、设 计费、地质勘探 费、行政事业性收 费、前期其他费用 等 行政管理部门行政管理部门取得证书取得证书资金投入资金投入 申请报告、城市规划意 经济、计划、阶段 设计任务 书、投资计 见、用地预审意见、环 建设等部门参 境影响评价、水土保持 划 与初步设计和初步设计和 方案、占用林地审核、 方案方案审批。 初步设计 矿藏压覆评估等＋营业 （建设方 案） 施工图设 计、图纸审 查 项目项目 准备准备 阶段阶段 项目征地、 报建、招标 办土地使用证办土地使用证土地出 执照。 让合同、交费证明等； 国土局、建设 办规划许可证办规划许可证申请报 告和发改委批文、用地 规划许可证、土地证、 已审批规划图和建筑设 计图； 办施工许可证办施工许可证土地 证、规划许可证、招标 确定施工队、施工图审 查证明、质量安全监督 手续等。 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 2、 3、 4、 局、规划局 1、 1、土地费用包括 土地出让金沉淀部 分、土地拆迁费 用、土地契税、安 置房建设费用等， 占比较大占比较大； 2、前期工程费用 包括三通一平、临 时设施费、行政事 业性收费、前期其 他费用等 项目项目 组织施工 质量监督记录、分项 （分阶段）工程质检报 告、隐蔽工程验收记录 施工施工（安全、监 建设局 1、基础设施建设 费； 阶段阶段理）等。2、建筑安装工程 费，占比较大占比较大； 3、公共配套设施建 设费； 4、开发间接费用 验收备案资料验收备案资料验收备 案表、竣工验收报告、 验收、结 算、备案 项目 竣工 资料整理归 验收 档 阶段 验收原始文件、质量检 测证明，规划、消防、 环保验收证明、质量保 修书。 办产权证资料办产权证资料土地使 用权证、规划许可证、 产权登记、 施工许可证、竣工验收 物业管理资料、面积测绘成果、 消防和环保验收证明 等。 房地产管理局 建设档案馆 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考） 序号 1 项目名称 土地费用土地费用 投资额 161620 占比 38.50 估算说明 包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费 用、土地契税、安置房建设费用等 包括调研评估费、设计费、地质勘探 2前期工程费用146473.49 费、三通一平、临时设施费、行政事业 性收费、前期其他费用等 包括供水工程、供电工程、雨水污水工 程、热力工程、燃气煤气工程、智能化 3基础设施建设费203204.84 工程、园林景观工程、消防系统、信息 系统、标识系统、夜间照明系统工程、 其他配套等 4建筑安装工程费建筑安装工程费11747527.98 包括地基处理工程、建安费用、分包工 程、甲供材料设备采购等 包括人防车库、地下车库、教育配套、 5公共配套设施建设费288696.88 配电设施用房、垃圾用房、文体设施、 物业管理用房、其他配套等 包括咨询评估费用、工程监理费用、物 6开发间接费用13870.33 业费用、施工、采购、设计合同印花税 等 7 8 9 10 11 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用及不可预见费 项目总投资项目总投资 4878 9225 9421 46539 5439 419819419819 1.16按开发成本的 2测算 2.20按基准利率三年测算 2.24按销售收入的 2测算 11.09按销售收入的 7测算 1.30取 2-5 项之和的 3 100.00100.00 三、房地产公司项目开发的内部工作流程三、房地产公司项目开发的内部工作流程 房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5 个阶段获取土地开工开盘清盘获取土地开工开盘清盘 入住。入住。 1 1、获取土地阶段、获取土地阶段 土地获取阶段土地获取阶段包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同， 办理用地规划许可证、土地证。 规划设计阶段规划设计阶段包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。 施工准备阶段施工准备阶段办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等 2 2、开工、开工 工程建设阶段（一）工程建设阶段（一）项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等 工程建设阶段（二）工程建设阶段（二）内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装， 毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等 项目销售阶段项目销售阶段办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。 3 3、开盘、开盘 项目销售阶段项目销售阶段项目开盘进行日常销售 4 4、清盘、清盘销售清盘 5 5、入住、入住 竣工入住阶段竣工入住阶段办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等 售后及移交售后及移交为客户办理产权证、土地证前期手续。 四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程 获取土地开工开盘清盘入住获取土地开工开盘清盘入住 主要工作内容主要工作内容 节节 工作工作 点点 阶段阶段 大类小类 地块现状图 工作部门工作部门 主办主办主办主办协办协办 备注备注主主项项 分分项项 说明 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条 件 对地块现状、地质条件、是否 现场踏勘有地下埋藏物等影响开发的因 素详细了解 了解地块周遍的商业、教育、 交通等情况 了解地块所属区域的规划，对 以后项目开发的影响和支撑 同土地所有方进行接触，了解 土地出让方式和土地款，以及 能否调整 了解当地的建安成本、政府收 费项目和具体情况 产品形式、开发周期的安排 部门部门岗位岗位部门部门 项目部 研发部 规划设计条件 项目部 土地 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 了解地块的上市方 了解未来发展规划 信息 收集 项目部 工程部 了解周边配套情况 项目部 项目部研发部 土地 式和土地款 价值 了解项目开发成本 项目部 初判 了解当地的房地产 项目部 项目部销售部 市场状况 现状图（四至电子文件） 销售部销售部参与市场 调查，进行地块周 边及辐射范围内的 客户分析、产品分 析、市场竞争分析 等； 研发部研发部负责协助 进行区域市场调 研。 项目部 市场深度调研项目部 销售部