房地产金融与项目融资

第九章第九章 房地产金融与项目融资房地产金融与项目融资 1.房地产权益融资 ■是所有者权益而非债务，最典型的是股票 ■资金提供方与投资者共同承担风险，酬劳是项目投资所形成的可分配利润 ■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依靠预售收入或借款，不利于防范 系统性金融风险 2.私募股权投资 ■概念 ◇是对非上市公司进行的股权投资 ■种类 ◇进展融资 ◇夹层融资 ◇差不多建设权益基金 ◇治理层收购或杠杆收购 ◇重组和合伙制投资基金 ■特点 ◇资金募集和使用绝少涉及公布市场操作，无需披露交易细节 ◇多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资 ◇一样投资于私有公司即非上市公司 ◇比较偏向于已产生稳固现金流的成形企业，有较高的投资回报 ◇投资期限较长，3－5 年 ◇流淌性差，无直截了当交易 ◇资金来源广泛 ◇多采取有限合伙制，幸免双重征税 ◇投资退出渠道多样化 ■优缺点 ◇私募股权融资比上市和债务融资成本高 ◇但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急 3.房地产债务融资 ■概念 ◇通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险， ◇所获得的酬劳是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用 ◇需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除 ■特点（四性） ◇短期性 ◇可逆性－负有到期还本付息的义务 ◇负担性－需要支付利息 ◇流通性－债券可在市场上转让 4.债务融资的类型（四类） ■银行信贷 ◇按用途分为流淌资金贷款和固定资产贷款 ◇按期限分为短期贷款和中长期贷款 ◇按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票 据贴现 ■商业信用 ◇指工商企业之间相互提供的，与商品交易直截了当相联系的信用形式 ◇商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种 ◇优点是方便和及时 ◇缺点是存在信用规模、信用方向等局限 ■企业债券 ◇哪些企业能够发行债券 ﹥股份 ﹥国有独资公司 ﹥两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责 任公司 ◇特点 ﹥企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债 ■租赁融资 ◇实质 ﹥转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和酬劳的租赁 ﹥要紧应用于大型设备租赁领域 ◇房地产领域中的应用 ﹥回租租赁或售后回租模式 5.证券市场的构成要素（三个方面） ■证券市场参与者（五类主体） ◇证券发行人 ◇证券投资者 ◇证券市场中介机构 ◇自律性组织 ◇证券监管机构 ■证券市场交易工具 ◇政府债券 ◇金融债券 ◇企业债券 ◇股票 ◇基金 ◇其它金融衍生证券 ■证券交易场所 ◇场内交易所 ◇场外交易所（包括柜台交易市场、第三市场、第四市场等形式） 6.房地产企业公布资本市场融资方式 ■何为房地产上市公司 ◇指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50的上市公司 ■房地产企业的股票市场融资（四种） ◇首次公布发行 ◇配发 ◇增发 ◇认股权证 ■房地产企业的债券市场融资 ◇公司债券 ◇可转换债券 ◇分离交易的可转换公司债券 7.公布资本市场融资中的定价问题 ■企业或资产估值模型 ◇收益折现法 ◇类比法 ■股票发行价格定价 ◇累计投标方式－通过询价机制 ◇固定价格方式 ◇竞价方式 8.房地产开发类贷款 ■房地产开发投资相关贷款（三类） ◇房地产开发贷款－开发建设时期贷给开发商的 ◇土地储备贷款－房地产收购储备时期贷给土地储备中心的 ◇房地产抵押贷款－房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的 ■三类贷款的共同特点 ◇以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物 9.开发贷的分类（三类） ■土地购置贷款 ■土地开发贷款 ■建设贷款 ◇用于项目建设时期的融资 ◇可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设时期的成本 ◇要紧抵押物是处于开发建设中的项目（即土地使用权和在建工程） ◇还款来源是销售收入或房地产抵押贷款 ◇为幸免显现竣工时无法获得抵押贷款的情形，发放建设贷款的金融机构会要求 开发商事先获得抵押贷款承诺，这越来越成为发放建设贷款的重要条件之一 10.开发贷的风险 ■政策风险 ■市场风险 ■经营风险－投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的 可能 ■财务风险－投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务 的可能 ■完工风险－开发项目有超支和未按期竣工的可能 ■抵押物估价风险－银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成缺失的可能 性 ■贷款保证风险－发放贷款时对保证人的错误判定而导致贷款难以归还的可能性 11.开发贷的风险治理 ■必须四证齐全 ■自有资金不低于开发项目总投资的35 ■开发项目应合法性和可行性 ■对成立不满 3 年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营治理存在问题，有 不良经营记录的企业严格限制 ■分期发放贷款，并对资金使用情形进行监控，防止挪用 ■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用 ■紧密关注开发企业开发情形 12.土地储备贷款的发放 ■借款人的条件（三条件） ◇是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府托付依法从事土地收 购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府托付的企业） ◇经工商行政治理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证 ◇经营治理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力 ■土地储备项目条件（五条件） ◇贷款项目所在都市好 ◇贷款项目符合都市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备打算 ◇贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地 ◇贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续 ◇贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好 13.土地储备贷款的风险 ■土地储备中心自有运作资金严峻不足，要紧依靠银行贷款 ■土地出让打算不明确，还贷资金来源的时刻不能与贷款期限相匹配 ■土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险 14.土地储备贷款的风险治理 ■对资本金不足，经营治理不规范的借款人，审慎发放贷款 ■以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70，贷款期限最长不得超过2 年 ■对包括该土地的性质、权属关系等整体情形，进行认确实调查分析 ■实时把握土地价值状况，幸免由于土地价值虚增或其他情形而导致的贷款风险 15.房地产抵押贷款的种类■ ■个人住房抵押贷款 ◇－贷给消费者，以购买的房为抵押物 ◇分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类 ◇分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按 新利率 ◇抵押贷款额度上限为住房价值的80，贷款期限最长不超过 30 年 ◇构成抵押贷款一级市场 ■商用房地产抵押贷款 ◇还款来源要紧是商用房地产的经营净收益，因此风险高 ◇贷款价值比率不超过 60，期限不超过 10 年 ◇仅对已通过竣工验收的商用房地产发放 ■在建工程抵押贷款 ◇以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为 抵押物 ◇一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象 进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款 16.个人住房贷款的风险 ■操作风险－对客户调查不深入，容易显现假按揭 ■信用风险－开发商和购房者两方面的问题