房屋价值评价报告被征收房屋评价明细表

房屋价值评估报告房屋价值评估报告 被征收房屋评估明细表被征收房屋评估明细表 房屋价值评估报告一、 估价对象 1.估价范围本 次估价对象位于__省__市__县__镇__村的一栋农家自居房。该房 屋共有 2 层，建筑面积合计 180 平方米，附带一个 150 平方米的 庭院，土地使用权面积合计 260 平方米。 2.权益状况估价对象房屋已取得房屋所有权证和国 有土地使用证，无权利瑕疵。 3 房产实物状况. 󰀀土地状况 房屋位于__省__市__县__镇__村。 基地形状、地势地形近似矩形，形状规整，地势平坦，为 汉中盆地地区。 地质、水文地质、水文条件无不利影响，满足建设要求。 开发程度该地区达到“五通一平”（通上水、通下水、 通电、通路、通讯，场地平整）。 󰀀建筑物和地上附着物状况 估价对象所在建筑物为两层自居房一栋。钢筋砖墙结构，建 于 2021 年夏季，工程质量较好，外立面贴红色花纹瓷砖，窗部为 淡绿色铝合金窗，外观简约大方，配备有 1 台美的空调，配电、 通讯以及相应设施设备齐全。南北方向的正房总高 2 层，东西方 向的侧房 1 层，每层高为 3 米。房内有齐全的家具设备。本次 第 1 页 共 7 页 评估该房屋的正房，建筑面积合计 180 平方米，各层实物状况和 建筑面积基本相同。每层一个客厅和 4 个卧室布局，局部有铝合 金隔断，地面面、室内铺木地砖，墙面乳胶漆粉刷，楼顶为现浇 楼板，装饰木门、铝合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐 全。维护保养状况较好，属基本完好房，目前全部房间自用，使 用状况正常。 4. 区位状况 该区地处汉中盆地东南地区的洋县，南频汉江河 依，北有绵延的秦岭山脉，东距城固县，西邻自然风景优美的旅 游胜地佛坪县。历史悠久，经济繁荣。交通便利，有多条交通干 线，108 国道穿越此区。经济较为繁荣，有多个贸易集市。该地主 要从事农作物的生产，如水稻，玉米，花菜，小麦等，也是经济 作物“柑橘”的主要生产地，是有名的“桔园之乡”。该地区的 旅游资源也较为丰盛，有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。 且近年兴起的“汉中市油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。 二、 评估目的 评估该房地产 20__年 4 月的市场价值. 三、评估基准日二零一四年四月二日四、 评估原 则 1、合法原则2、替代原 则3、最高最佳使用原则4、估 价时点原则5、客观、公正、公平原则五、 评估方法由于，该房屋为自己居住，不对外出租，所以并没 有什么收益。若采用成本法，则牵涉的相关材料和信息较多，由 第 2 页 共 7 页 于资源有限，许多物料的价格无从得知。经相关的咨询和市场调 查，该农村地区内有许多类似房屋在近一两年内的交易实例较 多，因此本次估价拟采用市场比较法。所谓市场比较法， 即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 六、估价计算过程 1、选取比较案例根据估价对象房 屋的基本情况，通过市场调查了解，收集了与估价项目有关的市 场交易实例若干个，同时，根据相关替代性原理，按用途相同或 相近、地区相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，选取了 如下三个比较案例 案例 房屋名称 楼层 面积交易价格 （元/平方米） 交易 时间 A 某房屋 2 130 平方米 1538 20__.6 B 某房屋 1 98 平 方米 1300 20__.12 C 山区迁户安置房 2 140 平方米 1786 20__.2 2、对比比较因素及确定比较因素指数 比较因素 估价 对象 案例 A（元/平方米） 案例 B（元/平方米） 案例 C（元/平 方米） 交易价格 待求 1538 1300 1786 交易时间 近期 20__.6 20__.12 20__.2 交易情况 正常 正常 正常 正常 交通便捷度 一 般 一般 一般 较高 形象及档次 一般 一般 偏低 较高 设施设备 齐全 相仿 相仿 相仿 面积规模 180 130 98 140 新旧程度 已建 5 年 已建 3 年 已建 10 年 刚建成 楼层结构 2 层 2 层 1 层 2 层 装修 中档 中档 低档 高档 3、 确定比较因素指数比较因素 第 3 页 共 7 页 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C 交易价格 待求 1538 1300 1786 交易时间 100 98 97 100 交易情况 100 100 100 100 交通便捷 度 100 100 100 100 形象及档次 100 100 98 102 设施设备 100 100 100 100 面积规模 100 99 98 99 新旧程度 100 102 95 105 楼层结构 100 100 98 100 装修 100 100 97 103 比准价格 1554 1514 1635由于比较案例都在估价对象附近，可比性相 当，而且修正后的比准价格离散程度不大，故采用算术平均法求 取估价对象的比准单价（155415141635）31568 元/ 平方米本次估价对象为该房屋的正房 2 层，建筑面积合计 180 平方米，所以估价对象比准总价 180 平方米1568 元/平方米282240 元 七、 估价结果确定 估价对象房屋于估价时点的抵押价值总额为RMB282240 元。 房屋估价报告书 一、房屋档案本次评估推出的案例是 位于__区__路附近某小区的一处总建筑面积 36.3 平方米的住宅。 该房为混合结构，建成于 1986 年，使用面积约 28 平方米。 该房是多层住宅，共 6 层，估价对象所处第 3 层，户型原是 一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经 原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳 台。由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮 宽阔。房子经过简单装修。地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。墙面完 好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完 好。 第 4 页 共 7 页 二、评估方法及结果根据国家规定的估价规程和本次房产 估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较 法估计价格，确定估价基准日 20__4 年 10 月 13 日，估价对象为 正常的房地产价值。 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 交易方式 交易售 价 交易售价 交易售价 交易售价 交易时间 20__4．10 20__4．8 20__3．11 20__4．2 区 域 因 素 基础设施状况 优 优 优 良好 离市中心距离 近 近 近 近 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 环境污染状况 无 无 无 无 区域规划 良好 良好 良好 良好 繁 华程度 良好 良好 良好 一般 市政公共配套设施 良好 良好 良 好 良好 个 别 因 素 物业建筑面积 相近 相近 相近 相近 物业 形状 规则 规则 规则 规则 规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 实 际用途 住宅 住宅 住宅 住宅 装修情况 一般 一般 一般 一般 层高 多层 多层 多层 多层 物业管理 一般 一般 良好 优 物业 公共配套设施 一般 一般 良好