房地产金融学重点知识归纳

学习必备欢迎下载 1、房地产金融概念及特点房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相 关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点房地产金融的特点 1、资金融通量大 2、房地产金融具有较强的政策性 3、房地产金融债券有保障 4、房地产金融具有证券化趋势 2 2、房地产金融的作用、房地产金融的作用 （1） 有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2） 合理分配和引导资金，促进房地产业的可持 续发展 （3） 执行国家房地产业政策，有效调节房地产业 的发展 3 3、房地产金融市场的分类、房地产金融市场的分类 * *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场 ②二级市场 （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场 ②地产金融市场 （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场 ②房地产证券市场 ③房地产保险市场 ④房地产信托市场 ⑤房地产租赁市场 ⑥房地产咨询市场 4 4、房地产金融机构、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各 种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金 融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金 融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5 5、我国房地产金融机构组织体系、我国房地产金融机构组织体系 从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行 ②住宅信用合作社指由居民资源组织起来 的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行 ②保险公司 ③信托投资公司 ④证券公司 ⑤其他类金融机构包括金融资产管理公司、 信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理 公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行 等。 *6*6、、房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥 有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动 产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利② 抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的 占有权 ，而质押则是债务人或第三人将其动产、 权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履 行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由 抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、 质押合同，并依法办理登记。 8 8、住房抵押贷款的利率公式、住房抵押贷款的利率公式 Irpf （I 是贷款利 率 r 实际利率 p 预期通货膨胀率 f 风险贴水） 9 9、住房抵押贷款的还款方式、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主 要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款贷款本金/ /还款期限（贷款本金-累计已 还本金）*月利率 （2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要 特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额 （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨 胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期 初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较 为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 1010、国外住房抵押贷款工具、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准 金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵 押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率 低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利 于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利 率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高 时还款额的压力，减少违约现象④在高利率时取得 的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会 出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫 学习必备欢迎下载 使抵押人违约或进行二次抵押。 （2）逆向年金抵押贷款 这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的 情况下，开启房地产所有者拥有的权益。房地产所 有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵 押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生 活使用。一种形式，是用于父母同子女之间的出售 部分权益。另一种形式，是房地产所有人直接同金 融机构签订合同，金融机构获得房地产抵押权，并 向房地产所有人发放贷款。 逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺 乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到了活 跃市场的作用。这种贷款金额一般较小 （3）特大尾数抵押贷款 是国外一种分两阶段偿付的贷款方式。一部分按计 划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。目 的是为了增加贷款安全系数，想借款人转移部分通 货膨胀风险。 （4）两周付款式抵押贷款 它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每月 两周付款一次，一年付款 26 次。 大大减轻了还款负担，实际效果相当明显 这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不 同的双职工家庭 *11*11、住房公积金制度、住房公积金制度 是我国在城镇住房制度改革 当中，在借鉴新加坡经验的基础上综合我国国情加 以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住 房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按 月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单 位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金， 两者都归职工个人所有。 *12*12、住房公积金的主要内容、住房公积金的主要内容 （1） 、住房公积金的缴纳人和所有权人 （2） 、住房公积金的缴存 （3） 、住房公积金的支取 （4） 、住房公积金的转移、中断和恢复 （5） 、住房公积金储蓄的计息 （6） 、住房公积金贷款 13、对个人住房抵押贷款的风险认识 信用风险 *14*14、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完 善善 （1） 、建立适合中国国情的个人信用制度 （2） 、建立住房个人抵押贷款双重保险制度 （3） 、加快实施个人住房抵押贷款证券化 *15*15、我国住房抵押贷款保险机制、我国住房抵押贷款保险机制 1主要有三种形式 一是房屋财产保险。 二是抵押贷款保证保险。 三是住房抵押贷款寿险。 2我国住房抵押贷款存在的问题 1、政府在住房抵押贷款担保和保险体制中缺位 2、信用保险与保证保险混淆 3、住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大 4、房地产保险业务中对风险的划分不合理。 *16*16、德国住房储蓄银行业务模式、德国住房储蓄银行业务模式 1717、房地产信用主要形式、房地产信用主要形式 房地产国家信用接受信用形式是由国家 发行政府债券。授予信用的主要形式是政 府贷款。 房地产商业信用企业之间在进行土地使 用权转让和房屋买卖时所采用的延期或 分期付款或预付定金或预付金额或预付 款。 房地产银行信用银行一方面以债务人的 身份，通过吸收存款等形式，把社会上可 以用于房地产领域的闲散资金集中起来； 另一方面又以债权人的身份通过房地产 贷款等形式将资金提供给企业与个人 房地产消费信用房地产消费信用产生于 房地产商品交易中的赊销。 房地产民间个人信用个人房产交易中的 赊销、预付款等行为就