房地产场发展报告

房地产市场发展报告房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下， 的房地产市场开始 进入一个关键时期。 一方面房地产业在国民经济中的地位越来越 重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场 发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到 各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾一、周期波动与分阶段回顾 一一 周期波动分析周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都 证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经 济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。 考虑到统计指标的 代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增 加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资 产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工 面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房 销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等 11 个指标，计算出 1991 年以来各年房地产扩散指数 Q值见图 1。虽然受现有房 地产数据尤其是缺乏 1990 年以前的时间序列资料的限制，以 及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分， 但我们还是可以 看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看， 房地产周期与海外其他地区的房地产周期 相比有独特的波长。美国房地产从 1870 年开始大约按 18-20 年 的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期18-20 年基 本一致；日本房地产基本是 7 年一次周期，香港房地产从 1945 年二战后大致是 7-8 年一次周期，房地产从 1970 年开始周期循 环大致是 5-6 年， 以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期6 7 年。而我国的房地产周期波动时间大致是 4-5 年。在对图 形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的 房地产波动周期为 89 年，比全国的房地产周期长，也略长于 朱格拉周期。其中 1997 年是萧条转折点，1993 年是上一个周期 的景气分割点，而目前正处于 1998 年开始的新一轮周期的繁荣 阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地 产业发展状态的划分， 1997 年房地产业的发展处于过冷区； 1996 年和 1998 年处于冷区；处于适度区的年份是 1991 午、1994 年、 1995 年、 1999 年和 2000 年； 2002 年处于热区； 而 1992 年、 1993 年和 2001 年、2003 年均处于过热区域。 对比分析房地产波动与全省宏观经济波动的运行趋势见图 1，可以看出以下特点 1.从总体上看， 房地产业周期波动与宏观经济波动在趋势上 具有十分明显的拟合关系，总体运行趋势和周期长度基本一致， 但房地产周期的起始时间要早于宏观经济周期一年左右， 说明房 地产周期波动在宏观经济周期波动中处于先行地位。 2.与宏观经济波动振幅日益收敛的趋势相比， 房地产周期波 动幅度明显较大， 反映了房地产作为一个新兴产业在发展初期所 难以避免的不稳定特征。但可以预期，随着宏观调控水平的不断 提高，未来房地产经济运行过程中的波动振荡将会逐步减小，房 地产业将进入更为稳定的增长过程。 二二 房地产市场发展阶段回顾房地产市场发展阶段回顾 尽管扩散指数能粗略地勾勒出房地产经济的周期波动状况， 但在分析回顾房地产发展历程时， 更多地可以参照产业运行环境 特别是产业政策与体制变动， 同时结合多项房地产业统计指标来 展开。 我们认为 20 世纪 90 年代以来房地产发展大致可划分为以 下四个阶段 第一阶段启动、过热阶段1991 年-1993 年。在国家未实 行土地有偿出让制度之前， 我国尚没有针对私人消费供给的公开 商品房市场，只能用计划指标购房，由团体、单位购房并用实物 分配的方式向个人转移居住的权利。1991 年实行土地有偿出让 制度推动了我国房地产市场建设的全面起步， 也是中国第一次房 价高速上涨的原因。1992 年和 1993 年，房地产开发投资额同比 增幅分别达到 106.6和 284.4，其中住宅开发投资额同比增长 108.0和 291.8。尤其是 1993 年，全省各项房地产业统计指标 几乎都比上午增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当 年商品房销售价格也在 1992 年上涨 32.3的基础上，继续上涨 31.7，平均价格已超过千元。以省城为例，房地产开发就是在 1992 年以别墅、高档涉外公寓起步的，开发的重点是之江银湖 区块与市中心。 第二阶段回落、调整阶段1994 年-1997 年。1994 年我 国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀， 各方面对过热的经济增 长有所警示，国务院发出了加强固定资产宏观调控的通知，一度 实施紧缩政策，受此宏观背景的影响，房地产业高速增长的势头 得到遏制。尽管由于房地产投资的惯性作用，1994 年、1995 年 各项房地产统计指标仍呈上升态势，但其增幅已逐年回落。1996 年，部分指标开始出现负增长，1997 年则达到最低点。如全省 房地产开发投资额增幅，从 1994 年的 67.3，逐年下降到 1997 年的11.5；住宅开发投资额增幅，从 1994 年的 56.7，下降 到 1997 年的13.9。 商品房竣工面积与销售面积之比也由 1994 年的 1.621 上升到 1996 年的 1.821，供大于求的现象较为 明显。而据建设部和国家企业调查总队于 1998 年初联合对全国 16 个城市开展的快速调查结果显示，1997 年底，、两市的商品 房空置率达到 29.9，超过了国公认的 15的空置率警戒线。 第三阶段复苏、发展阶段1998 年-2000 年。1998 年中 央出台的停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化、并允许 个人利用银行贷款购房的政策，推动了我国房地产市场的复苏。 1999 年房改房上市的力度加大，对增量房产的销售和存量房产 的流通都起了积极的促进作用。1998 年、1999 年和 2000 年房地 产开发投资额增幅分别为 5.2、20.0和 23.2，扭转了 1994 年 以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增 长， 销售面积年均增长 13.9。 银行按揭使个人购买力不断增强， 个人购买商品住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重由 1998 年的 80.9，上升到 2000 年的 95.5，房地产市场已实现由集团 消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转 变。商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为 8.左右，全省平 均房价将近 2400 元／平方米，而省城的次中心房价已超过3000 元／平方米。1999 年起，空量商品房面积也逐月减少，到当年 11 月末，全省商品房空置面积同比下降 32.7；商品房竣工面积 与销售面积之比下降到 2000 年的 1.121。 第四阶段繁荣、过热阶段2001 年-2003 年。2001 年以 来，随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步宽松， 加上 2002 年 7 月 1 日开始实