物业管理思路与目标

物业管理思路与目标物业管理思路与目标 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将 工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次 装修管理、 迎接业主迁入新居等） 和常规管理三部分。 按照轻重有序、 科学实效的原则，拟定如下管理 工作计划 介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安 排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团 的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各 项前期准备工作 （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约、 前期物业服务协议、业主手册，并与集团签定前期物业服 务协议；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住 后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化， 从物业管理角度提供专业建议； （3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建 议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全 防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无）、公共配套设施、 管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； *（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部 人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程， 发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂 家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； *（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理 流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率， 使业主在售后质量 维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、 电话申请等准备工作； （11）与集团公司确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实 施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资 料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈 的信息，在销售部帮助下， 在入住前开展业主需求调查，以求了解业 主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确 定管理服务标准及各项服务收费标准， 使今后的物业管理服务工作更 加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对博览城物业的 了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对博览城进行严格、 细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 前期介入参1、项目实地考察、研究规划设 内容 一 项目 号与规划设计和计意图，掌握工程施工现状； 序 时 间 建设2、从物业管理的角度提出合理 化建议。 拟订物业管 理服务方案 二 1、总结同行业物业管理服务的 成功经验； 2、对项目深入调查研究； 3、针对特点拟订管理方案。 组建物业管 理服务队伍 三 1、物业处组织架构的建立、相 关人员的招聘； 2、人员培训； 3、人员上岗。 完善管理及 办公条件 四 1、安排管理用房； 2、安排员工宿舍； 3、管理物质装备。 制定管理规 章制度 五 1、制定或完善切合实际的各项 制度； 对业户的宣 六 传及对员工的 对二次装修需知进行口头宣导、 书面宣导，现场指导、培训。 培训 物业的验收 与接管 七 2、 与开发商办理书面移交手续， 做好工程遗留问题备案。 1、收集档案资料； 业主档案 八 建立与管理3、建档； 4、运用。 入住期 1、高效便利办好入住 入住期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展 示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础 的一个契机，为此要好如下几项工作 （1）与销售部配合，告知业主详细的入住流程、各项手续办理 办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； （2）配合集团销售部合理安排业主的入住时间，加强节假日的 入住办理；入住服务； 2、科学分类； 1、根据标准，逐项检查发现问 题督促整改； （3）一条龙办理入住手续，随到随办，与集团销售部密切合作， 对业主提供一对一的入住服务； （4）事前联系供气（博览城无）、供电、供水、电信、银行等 社会相关专业机构，同步办公，方便业主入住； 2、提供入住期的便民服务措施 （1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项 目的咨询答疑、装修咨询等； * （2）通过公开招投标方式引入 4～5 家具有一定品牌、资质、 售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻城区并 向业主推荐，方便业主的同时进行经营创收； *（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的 问题；解决工程装修后清洁卫生问题， 同时也方便装修期间民工流的 控制。 3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议 4、装修管理 （1）装修宣传培训。根据建筑发，建设部第110 号令住 宅室内装饰装修管理办法及河北省有关装修管理的规定，制定房 屋装饰、装修管理办法、装修期间电梯使用管理规定、二次 装修申请表等， 对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员 进行装修的法律、法规及专业知识培训。 （2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。 （3）落实二次装修跟踪监管责任制。 （4）制定违章装修处理流程。 （5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进 行装修验收。 5、治安管理 （1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想， 严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 （2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监 控。 车位、车主、车型、车色） （3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗 （守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动； （4）完善并发挥智能化系统的安防优势。 6、入住期管理工作计划表 序 项 目 号 1、准备好业主入住资料； 2、合理设置办理入住手续的流 入住手续办 一 理 程与岗位； 3、为业主办理入住手续，提供 便利服务。 1、对业主和装修队伍的宣导、 培训 （发通知、公示、面谈、现场交 二 理 1、装修申报审批； 2、装修施工过程监管； 3、装修验收。 业户档案 三 建立与管理 2、科学分类； 1、收集档案资料； 住户装修管 流）； 内容时 间 3、建档；运用。 常规期管理 1、培训工作 通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平， 为物 业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使物业管 理更加赋有成效。 （1）安管培训计划 培训 项次 消防甩带（二节）/依据考核标准 1 培训主题/教材 人 安管 员 象 全体队 培训对 队长 安管 2安管员考核细则 队长 “三流”管理 3 依据 安防管理培训教案 预案 门岗工作流程、 巡逻工作流 安管 4 程