物业接管验收手册物业管理实务管理资料

20162016 年年 0404 月月 物业验收程序物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行 全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各 职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设 备试运行记录等技术检验资料的验收。 3. 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求 进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4. 验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装 饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5. 由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1. 验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收 标准。 2. 验收的实施 1 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 2 在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报 告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 3 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行 检查、验证，整改合格后进行正式验收。 4 楼宇的实物验收,应注意对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行 全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 5 设备的实物验收,要做到符合以下几点 1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 3. 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类 设备记录在设施、设备接管验收清单中。 6 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收 清单相应的表格内。 7 移交档案、资料验收根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查 结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管验收应检索提交资料接管验收应检索提交资料 一、产权资料 1. 项目批准文件。 2. 用地批准文件。 3. 建筑执照。 4. 拆迁安置资料。 二、技术资料 1. 竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2. 地质勘察报告。 3. 工程合同及开、竣工报告。 4. 工程预、决算。 5. 图纸会审记录。 6. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 7. 隐蔽工程验收签证。 8. 沉降观察记录。 9. 竣工验收证明书。 10. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11. 新材料、构配件的鉴定合格证书。 12. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 13. 砂浆、混凝土试块、试压报告。 14. 供水、供暖的试压报告。 物业档案资料移交物业档案资料移交 在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料 一、综合资料 1. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。 2. 建设许可证、工程建筑报建表。 3. 工程招、投、定标书。 4. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。 5. 征地批文、协议书（合同书）、红线图。 6. 初步设计方案、设计鉴定审批文件。 7. 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。 8. 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。 9. 工程勘测资料地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位 置图、水文、气象、地震等设计基础材料。 10. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。 11. 工程决算书、三算表。 12. 消防设施验收合格证。 二、土建资料 1. 主体隐蔽工程验收记录。 2. 图纸会审和设计修改变更及联系单。 3. 事故处理记录。 4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。 5. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长 期）。 三、给排水、消防资料 1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。 2. 图纸会审及设计修改变更通知。 3. 事故处理及探伤记录。 4. 隐蔽工程验收记录。 5. 材料构件出厂证明及材料代换审批单。 6. 管线标高、位置、坡度、测量记录。 7. 试水、闭水试压试验记录。 8. 设备调试记录。 9. 管线清洗、通水、消毒记录。 四、电气资料 1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。 2. 图纸会审及设计变更通知。 3. 事故处理及探伤记录。 4. 隐蔽工程验收记录。 5. 防雷电阴接地实测记录。 6. 引下线焊接记录。 7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。 8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。 9. 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。 五、施工图 1. 总平面布置图（包括综合系统图）。 2. 建筑施（竣）工图。 3. 结构施（竣）工图。 4. 给排水、消防施（竣）工图。 5. 电气施（竣）工图。 6. 空调施（竣）工图。 7. 智能化系统施（竣）工图。 8. 通讯施（竣）工图。 9. 液化（煤）气施（竣）工图。 六、声像资料 1. 建筑前后的现状、侧、立面照片。 2. 内外景观照片。 3. 建筑小品。 4. 工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、 录像。 5. 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。 6. 其它。 物业接收工程项目验收依据物业接收工程项目验收依据 一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的， 较为完备的规范、标准）。 二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。 三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。 四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要 材料等的清单、合格证等。 五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 六、工程质量事故处理记录。 七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、 单位工程质量检验评定记录。 八、设备试压、试运行合格报告等。 物业工程验收移交项目物业工程验收移交项目 物业工程移交项目表物业工程移交项目表 一一 项目评价存在问题 高、低压配电室 电 主要机电配电箱 气 楼宇及公共区域照明、开关、 系 插座及配电箱 统 防地接地系统 其它 中央空调机组 冷冻机组 水泵、换热器等设备 空 地热系统 调 暖通管路系统 系 公共区域暖通用管井 统 燃气设施管井 公共区域燃气设施管井 楼宇排气设施 其它 公共区域生活用水管井 蓄水箱（池）、管路 给 草坪等浇灌设施 排 卫生洁具等设施 水 排水管路等设施 系 公共区域排水管井 统 化粪池及排污设施 公共区域排污管井及管路 其它 物业工程移交项目表物业工程移交项目表 二二 专案 电电梯轿厢及设备 评价存在问题 整改建议 整改建议 梯井道与底坑附属设 系备 统 曳