广东2015年下半年房地产估价师理论与方法：成本法估价需要具备的条件试题

广东省广东省 20152015 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师 理论与方法理论与方法 成本法估价需要成本法估价需要 具备的条件试题具备的条件试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元/m2，对应的报酬率为 7。现 假定报酬率为 9， 该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于 （） 元/m2。 A．3275 B．3287 C．3402 D．4375 2、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。 A．国务院人事主管部门 B．国务院建设主管部门 C．省级人事主管部门 D．省级房地产主管部门 3、必须经承兑才能生效的金融工具是__。 A．本票 B．商业汇票 C．银行券 D．支票 4、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。 A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可 能降低造价 B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的 一切费用 C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低 D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相 结合的原则 5、某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500 ㎡用于办公，约定租赁期限为 20 年，净 租金为 3 元／㎡天，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地 剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净租金为 3.5 元/㎡天，报 酬率为 6％，则现在的承租人权益价值为 A98.80 B592.81 C691.61 D667.22 E工业用地的监测点评估价格 6、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式 是__模式。 A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖 7、下列说法不正确的是__。 A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润， 它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的 B．土建工程的利润＝直接工程费利润率 C．安装工程的利润＝人工费利润率 D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率 8、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若 该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。 A．减少 B．增加 C．不变 D．可能增加也可能减少 9、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。 A．建筑造价指数或变动率 B．建筑人工费指数或变动率 C．一般物价指数或变动率 D．房地产价格指数或变动率 10、房地产转让的实质是。 A未发生房地产权利人转移 B房地产权利人发生转移 C未发生房地产权属转移 D房地产权属发生转移 E执行层的组织协调 11、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。 A．增值额未超过扣除项目金额 30的部分税率为 20 B．增值额未超过扣除项目金额 50的部分税率为 30 C．增值额超过扣除项目金额 50未超过 100的部分税率为 40 D．增值额超过扣除项目金额 100未超过 200的部分税率为 50 12、股票与债券的共性是__。 A．收益性 B．偿还性 C．安全性 D．市场价格与票面价值的一致性 13、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为 780 元／㎡， 安装工程直接费为 450 元／㎡其中人工费为 50 元／㎡，装饰装修工程直接费 为 900 元／㎡其中人工费为 45 元／㎡，又知该地区土建工程综合费率为土建 工程直接费的 15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的 75％，装饰装修工 程综合费率为装饰装修工程人工费的 72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安 装装饰工程费为元／㎡。 A2204.55 B2397.99 C3237.60 D3345.64 E工业用地的监测点评估价格 14、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的弥补，下一年度税前利 润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。 A所得税前利润 B所得税后利润 C应分配利润 D未分配利润 E借款合同 15、已知整个投资市场的平均收益率为 10，国债的收益率为 5，房地产投资 市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，根据资本资产定价模型，在进 行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。 A．5 B．7 C．10 D．12 16、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。 A购买国债 B为单位或个人提供担保 C购买股票 D发放商业性贷款 E执行层的组织协调 17、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。 A污染物发生的类型 B污染物排放的时间 C污染物排放的形式 D污染源存在的时间 E执行层的组织协调 18、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。 A物业管理合同 B前期物业服务合同 C后期物业服务合同 D物业服务合同 E执行层的组织协调 19、 某套商品住宅现房的建筑面积为 100 ㎡， 类似商品住宅现房的月租金净收益 为 1000 元／套， 年折现率为 6％， 类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元／㎡， 尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5％。该套商品住宅现房的 市场价值为元／㎡。 A4653 B5347 C5352 D5366 E工业用地的监测点评估价格 20、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。 A市场法 B成本法 C收益法 D长期趋势法 E工业用地的监测点评估价格 21、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。 A5％ B7％ C10％ D15％ E房地产估价机构必须加盖公章 22、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比 实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分， 估价对象的个别因素劣于标准个别 因素得 98 分，则个别因素修正系数为（） 。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 23、供给曲线所在坐标系的横纵坐标分别是__。 A．供给量和商品价格 B．时间和供给量 C．供给量和时间 D．商品价格和供给量 24、已知某宗临街土地的面积是 5000m2，临街宽度为 80m，累计深度价格修正 率为 70， 其所在区段的标准临街宗地的总价为 500 万元， 标准临街宽度为 100m， 则这宗临街土地的单价为（）元/m2。 A．560 B．700 C．437.5 D．280 25、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 A地形图 B地籍图 C宗地图 D房产图 E执行层的组织协调 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或