古北水镇考察报告

古北水镇考察报告古北水镇考察报告 为借鉴北京周边优秀古镇开发经验， 为下一步暖泉古镇景区开发理顺思路， 公司副总朱弋、 景区运营总监刘志伟、工程部经理胡杨、开发部员工范振华一行人于 2012.11.20 日考察了北 京周边古北水镇景区。 古北古镇地处北京密云县古北口镇汤河流域，毗邻着名的古北口长城、金山岭长城以及司 马台长城，距离北京市 120 公里，紧邻京承高速，地处北京一小时经济圈，交通便利，周边 观光、休闲和文化旅游资源十分丰富，景区本身集山地、峡谷、河流、湖泊、冷泉、热泉资源 及古北口古镇人文资源于一体，主要开发内容是在吸收“乌镇经营模式”经验基础上，结合北 方文化特点，建设观光景点、老北京特色商业街商铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、 体育运动设施， 以及与北京市场相适宜的高品质度假会议酒店会所等， 以实现高端观光和休闲 度假及会议结合的复合型经营模式， 景区建成并进入成熟运营期后的经营目标是实现年接待游 客 400 万人次,旅游综合收入 10 亿元，成为北京会议、度假和节庆旅游的重要目的地。 通过密云县国土资源网站查阅到， 北京古北水镇旅游开发有限公司通过招拍挂获取了一期 717 亩的旅游设施用地，使用年限 40 年，土地成本 36 万/亩，二期取得 359 亩的旅游设施用 地、二类居住用地、供水用地，使用年限居住70 年、商业 40 年、综合 50 年，平均土地价格 54 万/亩。 从中青旅中期报表了解到， 北京古北水镇旅游有限公司是由中青旅控股股份有限公司、 战 略投资者、乌镇旅游股份有限公司三方共同投资，预计投资30 亿，其中中青旅将持有古北水 镇旅游公司 33.6股权，控股子公司乌镇旅游股份有限公司持有14.4股权，北京京能集团持 有古北水镇旅游公司 20股份， IDG-Accel 基金控股的两家香港公司分别持股 12和 8，北 京和谐成长投资中心持股12。 实际考察中，驾车从北京出发，沿京承高速， 1 个半小时抵达古北古镇，古镇附近已有多 处 A 级景区，农家民俗休闲旅游发达，各种类型的中小景区繁多，古北水镇所在的司马台村 的村民已经实施了整体搬迁， 和村民交谈了解到， 由古北水镇旅游公司出资给搬迁出来的村民 在景区附近同村的另一村民居住点 （旧房全拆除） 统一规划住房， 迁入村民及原有村民都按人 均 45M2分配住房，住房为青砖仿古建筑，主要户型为连体别墅、独栋别墅、板房，所有房间 为精装房， 门窗、 地暖设备、 墙体、 地板、 卫生巾都装修好， 可拎包入住， 居民区周边水、 电、 气、上下水全通，居民区周边环境配套比较高档。 此次搬迁新改造除古北水镇公司出资外， 政 府将新农村建设资金用于此次村民搬迁改造。 除新建住房外， 公司及政府承诺待古北水镇对外 开放后每家安排一到两个工作岗位。 古北水镇整体工程已完成70， 预计明年 5 月份正式对外营业， 整个古镇工程地下工程采 取现代化手段建造， 古镇外部环境按照北方明清建筑风格进行建造， 内部装修风格为古装， 注 重实用性、舒适性及体验性。 古北水镇采取的大投入、 大产出的模式， 投资 30 亿， 村庄的整体搬迁， 古镇的整体打造， 高规格的规划、设计和施工，古北水镇作为 “乌镇模式”第二单，以“整体产权开发、复合多元 运营、观光度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合， 实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营” 。从古北水镇的初步规划看，未来的经营 模式和乌镇非常类似， 也是以观光、 文化休闲、 度假、 商务会展一体化的复合型经营模式为主。 其中已司马台长城为观光核心吸引物，整体打造的古镇为休闲体验基地。 古北水镇开发给暖泉古镇景区开发的启示 1、构建景区开发商业盈利模式是景区开发的重中之重，暖泉古镇具有“乌镇开发模 式” 的类似条件 地理位置相近， 高速开通后距离消费市场北京1 个半小时车程； 旅游资源接近，包括丰富的自然、人文景观，暖泉古镇和壶流河水库相融合，适 2、 3、 4、 5、 6、 7、 合文化休闲度假景区综合开发。其中西古堡适合做观光景点，中小堡、北关堡、 壶流河水库地块适合做体验休闲度假旅游。周边空中草原、小五台景区景区及蔚 县另 7 个国家重点保护单位文物都可以作为古镇周边补充的观光景点。 暖泉古镇建筑整体风貌、 古镇水系的恢复是景区观光及休闲度假旅游开发的基础。 暖泉古镇经营淡季问题，可以开发温泉养生、暖泉冬雪、文化创意、文艺演出、 民俗民风体验等活动内容的开发，景区就有可能成为北京冬季会议、度假、节庆 旅游的首选，实现淡季不淡。 古北水镇打造的目标为塑造具有北方建筑特点的“亲水山坡型”明清风格北方古 镇“水城街” ，实现高端观光与休闲度假及会议结合的复合型经营模式。在一定的 程度上是暖泉古镇景区市场是最大的竞争对手，如何规避竞争，展现自有优势， 是后期暖泉古镇开发上必须面临的问题，我们的优势在于，古镇为原汁原味的古 镇，也是离北京最近的中国历史文化名镇、有大面积的水库壶流河水库、周边景 区（小五台、空中草原）已具备一定的市场影响力，古堡群，浓厚的民俗，特色 小吃。 暖泉古镇发展目标除成为环京津市场旅游目的地外，还肩负起蔚县旅游集散中心 的功能。蔚县旅游资源丰富，资源品级比较高，国家级重点文物保护单位 9 处， 在中国县级城市里排在第一位，但资源比较分散，暖泉古镇景区复合型经营模式 通过休闲、度假产品的打造，提高游客的过夜游比例，进而提高人均消费，暖泉 古镇担当起蔚县游客集散中心的功能。 充分利用政府政策性资金用于旅游项目开发中，如新农村建设、危房改造等。 休闲旅游发展的核心是土地资源，低价获取景区土地资源，在景区开发建设中享受 土地溢价收益及资产升值。 2012.11.23 附照片司马台长城 去古北水镇路边的风景 政府及公司给搬迁村民新建的居民楼 建设中的古北水镇 古北水镇会议酒店 古镇内部河流拱桥