土地一级开发成本构成

土地一级开发项目成本构成土地一级开发项目成本构成 一、项目前期费用一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项 目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10.10.工程保险费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用 1 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 →测算标准可参考及 中的有关计价标准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 2 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 → 2001 年国家计委中取消了 1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计 费标准 ，放开了规划设计市场。 → 2004 年 6 月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研 究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。 3 3、工程勘察、测绘、定桩费用、工程勘察、测绘、定桩费用 2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号文发布了，从2002 年 3 月 1 日起执 行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩 依据依据关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、 平图控制测量及 测绘成果利用费的函 （津房计[2003]308 号） 4 4、环境影响评价分析费用、环境影响评价分析费用 2002 年 10 月 28 日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法 ，规定在中华 人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目， 应当进行环 境影响评价。随后， 国家计委、国家环境保护总局发布了。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲） 、环境影响报告表和对环境 影响报告书（含大纲） 、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响 评价分析费用的依据。 5 5、交通影响评价分析费用、交通影响评价分析费用 天津市城市道路管理条例天津市城市道路管理条例 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主 方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。 进行建设项目交通影响评价咨询工作 的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。 但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没 有明确规定， 实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商 （目前收费标准通常 在 0.5～2 元/平米不等 ） 。 6 6、地震影响评价分析费用、地震影响评价分析费用 2002 年 1 月 1 日起施行、中华人民共和国国务院令（第323 号）公布的地震安全性 评价管理条例规定新建、扩建、改建建设工程，依照中华人民共和国防震减灾法和 本条例的规定， 需要进行地震安全性评价的， 必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范， 确保地震安全性评价的质量。 建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相 应资质的地震安全性评价单位。 地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后， 应 当编制该建设工程的地震安全性评价报告。 目前， 全国各省市对地震安全性评价收费标准都 有不同的规定，天津市的工程可依据天津市地震安全性评价收费标准的规定进行 核算。 7 7、地价评估费用、地价评估费用 1994 年 12 月 12 日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的 通知”，通知规定“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估 机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理 费用。凡具备土地估价资格并经土地、 物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的 委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。” 8 8、、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据 2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号 文发布的中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004 年 8 月 23 日，建设部134 号 令发布的 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法 中再次明确规定“施 工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。 9 9、、招标代理费、招标服务费 原文中明确了招标代理服务收费标准。 招标代理服务收费标准 中标金额（万元） 100 以下 100-500 500-1000 1000-5000 5000-10000 10000-100000 1000000 以上 货物招标 1.5 1.1 0.8 0.5 0.25 0.05 0.01 服务招标 1.5 0.8 0.45 0.25 0.1 0.05 0.01 工程招标 1.0 0.7 0.55 0.35 0.2 0.05 0.01 1010、工程保险费、工程保险费 建设部和中国保险监督管理委员会于2005 年 8 月出台了关于推进建设工程质量 保险工作的意见建质[2005]133 号 ，指出“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和 使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式， 它由能够转移工程技术风险、 落实质量 责任的一系列保险产品组成， 包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和 相关职业责任保险等。 其中， 工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结 构问题和渗漏问题等提供风险保障。 ”因此在项目前期阶段， 估算工程质量保险费非常困难， 可以暂按建安工程造价的1-2估算。 二、（征地补偿费）二、（征地补偿费） 1 1、、土地补偿费土地补偿费 天津市 12 个区县各村镇具体征地补偿标准，北淮淀乡补偿 标准 2 万/亩 2 2、青苗物补偿费、青苗物补偿费 天津市土地管理条例6-10 倍于近三年产值的平均值 3.地上及附着物补偿 序号名称类别 水泥抹灰砖墙 清水砖墙 一围墙 土坯墙 畜禽 舍 砖混结构 简易结构 50 元/米 550 元/ M2 旧料归原主 补偿标准 350 元/米 300 元/米 备注 旧料归原主 二 200 元/ M2 1500 元/座 130 元/ M2 50 元/ M2 30 元/ M2 1000 元/ M2 按桥面面积计算 旧料归原主 包括迁葬工料费三迁坟棺木、拾骨、骨灰盒 钢、砼骨架、玻璃顶 四 温室 钢、砼骨架、塑料薄膜顶 简易塑料薄膜棚 钢筋混凝土矩形板桥 五 小桥 平坦石拱桥 石拱桥 石盖板涵跨径 12 米 石拱涵跨径 12 米（含） 800 元/ M2 1400 元/ M2 400 元/米