前期介入管理具体实施方案模板及物业费测算具体实施方案模板

前期介入管理方案及物业费测 算方案 前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1 人员进驻时间计划如我公司中标，我公司将在物业管理 委托合同签订后， 根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效 性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业 分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工 作。并全面导入 ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工 的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。 2.1.2 物业组织机构 河南建业物业管理有限公司 河南建业物业管理有限公司安阳分公司 维客保公 修户洁共 部服服秩 务务序 部部部 2.1.3 人员配置计划安阳建业桂花居项目占地面积 57627 平方 米，建筑面积 58991 平方米，其中，住宅面积 55336 平方米，商业用房 2700 平方米，公建设施 780 平方米。现根据实际需要进行人员配置，共 需 27 人，其中物业经理 1 人、微机管理员兼出纳 1 人、管理员 1 人、 维修工 2 人、保洁工 5 人、公共秩序管理员班长 1 人、公共秩序管理员 15 人（门岗 2 名、监控 1 名、巡逻 2 名、三班运转）、厨师 1 人。 2.1.4 主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。 2.1.4.1.2 负责。 负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司 2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.4.2管理员职责 2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过 程的考核和监督。 2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。 2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。 2.1.4.3维修人员职责 2.1.4.3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行 日志，完善运行技术参数。 2.1.4.3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。 2.1.4.3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运 行。 2.1.4.4公共秩序管理员职责 2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。 2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。 2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、 安防监控。 2.1.5 主要工作内容 2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。 2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。 2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、 绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之 有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、 设备订购合同或施工合同、 材料供货价目表、 采购供应地址及单位联 系电话进行收集。 2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归 档工作。 2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有 针对性的开展各项服务。 2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行 接管、验收。 2.1.5.7物业服务人员的招聘、 培训、现场实习和具体业务指导。 2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。 2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。 2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。 2.1.6 启动开办费的测算 2.1.6.1员工工资因项目计划在2005年 12 月 31 日交付，交 付后到 2006年 1 月 31 日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收 费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、 管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50 天到岗（距 2006 年 1 月 31 日），公共秩序管理员、保洁工提前 40 天到岗（距 2006 年 1 月 31 日）。 项目 项目经理 管理员 维修工 公共秩序管理员班长 人数 1 2 2 1 月工资标准 1000 650 650 650 工资总额 1667 2167 2167 1083 备注 50 天 50 天 50 天 50 天，含吃 公共秩序管理员 保洁工 厨师 合计 15 5 1 27 550 420 500 11000 2800 833 21717 40 天，含吃 40 天 50 天 2.1.6.2社会保险和按规定提取的福利费 项目测算依据费用总额 34.63 社会保险按项目经理、大班长工资总额的 计算，其中养老 24.63 、医保8 、失 952 业 2 。因上述二人为总公司外派，其 余人员尚处在试用期，暂不考虑。 培训费 合计 按工资总额的 1.5 计算326 1278 2.1.6.3办公用品购置费 名称 台式电脑 针式打印机 普通办公桌 数量单价 概算金额 7000 2600 2100 备注 2 台3500 1 台2600 7 张 办公 1 台，收费 1 台。 收费打印专用 经理 1张，管理员 2 张，维 修工 2 张，门卫值班室 2 张。 300 普通办公椅 文件柜 10 把 5 套 150 500 1500 2500经理 1套，管理员 2 套，维 修 1 套，公共秩序管理员 1 套 接待用沙发、茶 几 柜机空调 电热水器 电话 计算器 合计 1 组15001500办公室用 1 台3000 1 台 2 部 2 台 3000 500 100 100 20900 办公室用 办公室用500 50 50 经理 1 部，收费 1 部。 经理 1 台，收费 1 台。 2.1.6.4维修工具购置费 名称 3 米合梯 1.5 米合梯 管道疏通机 切割机 电工用具 数量 1 个 1 个 1 台 1 台 1 套 单价 800 120 2500 300 550 备注 万用表 1 部 150元，钳型表 1 部 300 元，电笔 1 把 5 元，电工刀 1 把 15 元，老虎钳 1 把 10 元，尖嘴钳 1 把 10 元，活扳手 1把 10 元，螺丝刀 2 把 20 元，电工包 30元 水工用具1 套630管钳 2 把 50 元，老虎钳 1把 10 元， 尖嘴钳 1 把 10 元，活扳手 1把 10 元，螺丝刀 2 把 20 元，工具包 30 元， 热熔机 1 台 200元，板牙 1 套 300 元 合计4900 2.1.6.5保洁工具购置费 名称 三轮车 配套工具 数量 1 辆 2 套 单价概算金额 1000 100 1000 200 1200 备注 加装顶箱 含尘推、玻璃擦等 合计 2.1.6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费 名称 高低双人床 电视柜 29 吋电视机 1.5P空调 双缸洗衣机 太阳能热水器 桌子 凳子 窗头柜 数量 8 1 1 2 1 1 3 16 16 单价 概算金额 240 300 1920 300 备注 18001800 1600 600 3200 600 公共秩序管理员宿舍用 2 间宿舍 公共秩序管理员宿舍用 20 根管，电辅加热（一次 4 人） 每班 1张 20002000 200 25 50 600 400 800