房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解

房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本测算详解房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本测算详解 房地产住宅开发企业目标成本一般分为三版土地版、方案版、 施工版，土地版是根据土地出让公告里的数据进行测算的， 有时为了 测算需要根据土地预出让公告数据进行测算； 方案版是根据设计方案 进行测算的，施工版是根据施工图进行测算的。 方案版和施工版目标成本由于有了设计方案，数据信息相对完 整， 测算起来相对容易。 土地版目标成本由于数据不完整， 信息量少， 测算起来比较困难， 而且往往企业在拿地前期和过程中就需要用到土 地版目标成本的初步测算成果，以便企业高层制定拿地策略。 本文首先来介绍下在目标成本中占比重较大的建安成本的测算 过程， 也使大家对房地产住宅开发企业拿地前期建安成本的测算有一 定了解。 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 目目录录 一、测算所需资料2 1.基础资料 2 2.项目资料 2 二、基础工程3 1.土石方工程 3 1.1 工程量.3 1.2 单价.3 2.桩基工程 3 1.1 工程量.3 1.2 单价.3 3.基坑支护工程 4 1.1 工程量.4 1.2 单价.4 4.其他基础工程 4 1.1 工程量.4 1.2 单价.4 三、土建工程5 1.地上土建工程 5 1.1 工程量.5 1.2 单价.5 2.地下土建工程 5 1.1 工程量.5 1.2 单价.6 3.其他土建工程 6 1.1 工程量.6 1.2 单价.6 四、安装工程7 1.给排水工程 7 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 1.1 工程量.7 1.2 单价.7 2.电气工程 7 1.1 工程量.7 1.2 单价.8 3.消防工程 8 1.1 工程量.8 1.2 单价.9 4.智能化工程 9 1.1 工程量.9 1.2 单价.9 5.通风空调工程 .10 1.1 工程量10 1.2 单价10 6.电梯工程 .10 1.1 工程量10 1.2 单价11 7.太阳能工程 .11 1.1 工程量11 1.2 单价11 8.其他安装工程 .11 1.1 工程量11 1.2 单价11 五、外立面工程.12 1.保温工程 .12 1.1 工程量12 1.2 单价12 2.门窗工程 .12 1.1 工程量12 1.2 单价12 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 3.栏杆工程 .12 1.1 工程量12 1.2 单价12 4.百叶工程 .13 1.1 工程量13 1.2 单价13 5.雨棚工程 .13 1.1 工程量13 1.2 单价13 6.遮阳工程 .13 1.1 工程量13 1.2 单价14 7.外装饰工程 .14 1.1 工程量14 1.2 单价14 8.其他外立面工程 .14 1.1 工程量14 1.2 单价14 六、外景观工程.15 1.1 工程量15 1.2 单价15 七、营销设施工程.15 1.售楼处工程 .15 1.1 工程量15 1.2 单价15 2.样板房工程 .16 1.1 工程量16 1.2 单价16 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 房地产住宅开发企业目标成本一般组成 目标成本 土 地 版 方 案 版 施 工 版 房地产住宅开发企业建安工程一般组成 建安工程 基 础 工 程 土 建 工 程 安 装 工 程 外 立 面 工 程 外 景 观 工 程 营 销 设 施 工 程 本文会多次提到企业常规价格， 这是指在开发过程中形成的企业特 有的工程价格，比如同一业态（如洋房）和档次的项目，其单方造价 会大致相同，使用材料设备等的价格水平也基本相同。 这些数据可以 在企业 ERP 系统中查询到，如果没有 ERP 系统，可以从企业历年来签 订的施工合同中查找到相关价格。 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 一、测算所需资料一、测算所需资料 1.1.基础资料基础资料 基础资料可以从当地政府土地官网出让预公告发布的建设工程 规划设计要点中获得，与成本测算相关的信息主要包括用地性质、 用 地面积、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指标，还有就是关 于公共配建、停车配建、设计要点附图等的说明； 2.2.项目资料项目资料 项目资料主要来自于营销部和设计部提供的初步强排方案， 与成 本测算相关的信息主要包括项目业态、 楼栋数量及层数、户型面积及 数量、楼栋单元数量。由于是初步强排方案，再加上一般时间都比较 紧，所以信息量不大，比如强排方案中一般不含物业用房、会所、学 校、幼儿园等公建配套设施的相关信息， 而且强排方案中的数据信息 容易出现相互矛盾的地方， 比如根据楼栋层数计算出来的建筑密度与 规划指标中建筑密度有差异等； 备注由于物业用房、会所、学校、幼儿园等属于公建配套设施，不在本次 建安成本测算的范围，因此本文不再赘述， 会在以后的文章中详细介绍其测算方 法。 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 二、基础工程二、基础工程 1.1.土石方工程土石方工程 1.11.1 工程量工程量 土石方工程量（m3）用地面积*90*（车库层高0.5）*1.2 备注 （1）用地面积可以从规划局发布的规划设计要点中获得； （2）乘以 90是由于车库最大设计面积最多为用地面积的 90； （3）车库层高加 0.5 是由于增加了底板及垫层的厚度； （4）乘以 1.2 是由于还有承台、工作面等土方，约增加 20的工程量。 1.21.2 单价单价 土石方单价内倒一般 10-20 元/m3 不等，回填土一般 20-30 元/m3 不等，外运一般 30-70 元/m3 不等；由于各个地区的价格可能不同， 可以参照当地市场价格或者企业常规价格； 备注 一般情况下外运量比较大， 因此在测算土石方成本的时候按外运价格打 八折左右计算，另外渣土费的价格要包含在土方单价中。 2.2.桩基工程桩基工程 1.11.1 工程量工程量 由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据 造价指标进行，其工程量按项目总建筑面积考虑； 1.21.2 单价单价 由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据 房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解 造价指标进行，其单价按项目总建筑面积单方100-150 元/m2 考虑； 由于各个地区的价格可能不同， 可以参照当地市场价格或者企业常规 价格； 3.3.基坑支护工程基坑支护工程 1.11.1 工程量工程量 由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据 造价指标进行，其工程量按项目总建筑面积考虑； 1.21.2 单价单价 由于是土地版，没有任何方案，因此桩基工程的成本测算可以根据 造价指标进行， 其单价按项目总建筑面积单方 20-30 元/m2 或 90-120 元/m2 考虑；由于各个地区的价格可能不同，可以参照当地市场价格 或者企业常规价格； 备注若基坑支护为挂网喷浆形式，则总建筑面积单方为 20-30 元/m2 左右； 若为支护桩形式，则总建筑面积单方为 90-120 元/m2 左右，测算时采用哪种支 护形式，按各企业常规做法考虑。 4.4.