房地产商业地产与住宅项目区别

房地产商业地产与住房地产商业地产与住 宅项目区别宅项目区别 如何理解商业地产与住宅的区别 简单的说，商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对 房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业 地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异， 我总结商 业地产与住宅的十点区别与大家分享。 区别一，地理位置的要求不一样。区别一，地理位置的要求不一样。 1、 商业的价值首先是体现在地理位置上的， 所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的 商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野 岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于 商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面， 不需要形象的展示； 4、 我们讲商业地产的植树原理， 首先就是立地选项。 如果地选错了， 那是一定种不活的。 这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果， 种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以， 商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的 要求不一样。 区别二，目标顾客不一样。区别二，目标顾客不一样。 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白 领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾 客，而商业地产的目标顾客则相对固定。 通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的 经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种，例如主 力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户， 比如说做餐饮、娱乐 的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面 积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。 区别三，功能、用途不一样。区别三，功能、用途不一样。 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐 饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。 即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 区别四，消费环节不一样。区别四，消费环节不一样。 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产 在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程 度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端， 销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营 的开始。假设花 20 万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可 以。而商业地产呢用 20 万买个商铺，装修还要花多少钱进货还要花 多少钱风险费用金需要多少钱整个运营费需要多少钱买得起商铺就一定能经营得起 来吗这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客， 只要有钞票可以。卖商业地产呢不但要有投资能力， 还要有经营能力，如果投资了商铺今 后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消 费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。 区别五，对物业的要求不一样。区别五，对物业的要求不一样。 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也 不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯（扶 梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业 地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货 店楼板的承重要达到 500 公斤，仓储店的荷载就要达到1500 公斤，层高可能要求 8 米，甚 至是 9 米，而住宅的层高达到 2.83 米就可以了。所以，对物业的要求不 同也是商业地产与住宅地产的区别之一。 第六，产品的设计不一样。第六，产品的设计不一样。 住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、 不同的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。例如，电影院的 产品设计主要考虑层高、 柱距和消防等问题， 而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高 了，主要是解决上、下水和排风等问题。商业地产的设计需要依据自 身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。 我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说的面宽） 切的窄些，里边 （进深）切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提 高销售利润。但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢 4 米的面 宽在两侧摆商品，一个柜台要45 公分，那么中间要加一个人，共60 公 分，中间还要摆货架，大家算一算， 这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列商铺切割 时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好 卖。 店铺的进深与住宅的要求是完全不同的， 切割商铺也是一门学问， 通常有“回”字形和“非” 字形两种切割方法。“非”字形切法适用于“长条型”的物 业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性； “回”字型的切割方法较 适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中 心，使客流由中心向四周均匀散去。所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。 区别七，销售、营销不一样。区别七，销售、营销不一样。 台湾、香港的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这 个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。 住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投 资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返 租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售 控制上都是不同的。 区别八，投资回报的形式是不一样的。区别八，投资回报的形式是不一样的。 商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住 宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回 笼或者解决开发商后续开发的资金问题， 而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最 主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心，60 多万平方米一寸 都没有卖； 上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5 个亿， 前年有家机构出 50 亿要收购， 但被拒绝了，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。2001 年，某华联曾在呼和浩特投资近6000 万，去年则被一家机构以 5 个亿收购了，所以，商业 地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。 区别九，专业程度不一样。区别九，专业程度不一样。 商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了 要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规 范即商业规范。 商业地产的运作对于商业专业性的要求极高， 是多个商业微观问题综合解决 的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上 看，住宅地产销售后