房地产场调查报告及评价

马山县房地产马山县房地产 市场调查报告及评估市场调查报告及评估 2005 年 1 月 15 日 目录 一、前 言3-43-4 二、马山印 象5 5 三、房地产市场现 状6-106-10 四、商业环境分 析11-1411-14 五、投资前景预 测1515 六、评估结 论16-1716-17 一、一、前言 本次市场调查主要针对马山县房地产市场，并将当地经 济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。 调查历时三天（2005 年 1 月 11 日至 1 月 13 日） ，报告 中所提及的数据采集周期为 2004年1月份至2005年1月份； 本次市调采用深度访谈的形式进行，采样标本涉及到公务 员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅 社工作人员、服装店主、商铺铺主等 20 多位从事各行业的 人员。由于受访人员面广、访谈度深，因此，调查所采集的 资料较为真实，分析也会较为准确。 访谈不同的采样标本，目的是为了了解所需的不同层面 的资料 公务员公务员由于收入较为稳定，目前是马山县置业和高档 消费的主体之一，主要了解他们置业的心态和 生活习惯； 餐馆老板餐馆老板大多集中于汽车站一带，他们的顾客以本地 有一定消费能力的人群以及外地人为主，主 要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况， 从而分析当地的经济状况； 美容院老板美容院老板顾客多为在当地属于收入较高者，主要了 解这部分人的职业、收入来源及消费习惯； 房地产开发商房地产开发商主要了解客户的组成及当前马山县房地 产政策和走势； 摩的司机摩的司机由于他们每天穿梭于各条道路之间，对县城 内各类大小事情都耳闻目睹，有利于我们更 了解马山； 旅社工作人员旅社工作人员他们多为本地人，对马山县很了解，同 时也能打听到顾客来源； 服装店主服装店主马山有二十来个服装品牌专卖店，主要了解 他们的经营状况和顾客群体，反映出当地商 业状况； 商铺铺主商铺铺主从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发 展前景及未来商业区走势。 二、马山印象 本次市场调查人员是初次到马山县， 所得到的调查资料来进行的 市场分析会更为客观； 马山县城实质上属于一个小盆地， 四周均被高山围绕， 平地面积 狭小，土地资源较为有限； 由于地势的限制，很难有更大的城市发展 规划，这将阻碍马山县城的城市扩建，周边乡镇人口进不来，不利于 经济的增长，也影响到人口的增加；马山县城常驻人口为 3.3 万人左 右,人口达不到一定规模，此地的商业就很难有起色，对于马山这样 一个没有支柱产业的小县城来说， 财政税收必成问题，财政没有钱城 市的基础设施建设就会滞后，同样城市发展也会举步为艰。 马山县还是一个缺水的县城，在枯水期，三楼以上基本停水， 一 二楼水压也偏低；对外来投宿的旅客极为不便，在冬天（枯水期） ， 旅馆每天平均也就两三个顾客， 由此可见马山县流动人口极少， 这也 是衡量一个地区经济状况的指标之一。 马山县城区道路多为 10 米至 15 米宽， 原因很简单由于缺乏城 市规划，全城清一色的“天地楼” ，在出让地皮时，政府为多收土地 款，对道路均按最低标准规划；全城的 20 米以上的道路仅有两条， 这两条大道是后规划的，因此还没有形成较为密集的商业带。 三、房地产市场现状 2004 年马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨 新城和原酒厂地块，加上 2003 年建设局下设一地产公司开发的敢浪 小区；这四个项目为目前马山县城在开发的项目， 其中前三家是开发 商直接销售地皮，敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。 四个项目销售情况如图所示 同富新城同富新城 地块于 2004 年 12 月 18 日获得（地价280 万元，支付50土地 款后即可办理销售手续） ，并于 2005 年 1 月 6 日开盘（距获得地块之 日仅 19 天） ；此项目占地约 22 亩，划分地皮后出售，开发商负责建 起地基，然后交付给客户；整个地块共划分为53 块地皮（规格为 8m 13m 即双门面） ，每块地 12 万至 15 万元，截至 2005 年 1 月 13 日 止已销售了 51 块地皮，销售业绩是当地最好的；购地皮可以按揭， 但只能按揭 50，按揭期限最长为 10 年； 此项目的宣传物料极为简单横幅、 沙盘、几幅效果图和一些复 印资料。 销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼 职。 按正常的销售进度，不太可能在获得地块仅 19 天就能达到销售 96的业绩，从中必定有一定原因；经调查，此地块出让前，土地局 已有通告，居民基本上知道此事；开盘当天就售出 40 多块地皮这一 骄人业绩的蒂造者为一名风水先生； 土地局出通告后，这位风水先生 就带着罗盘到地块看风水，此地块本是农机厂的厂址， 已有数十年的 历史，没有墓葬，非常干净，是块风水宝地；此消息一经传出就吸引 了许多居民前来看地，没开盘前就有很多人预定了位置， 所以开盘就 出现了抢购热潮。 由此可见当地人非常注重风水， 为了证实这一点， 我们对多个采 样标本人物进行了调查，他们对“同富新城”的认知率为 100，并 有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水的事， 风水大师的话无 人质疑。 另一方面，从抢购地块此事来看， 马山县应该有相当一部分收入 较高的人群；据开发商介绍，这部分人群主要是效益较好的政府部门 的公务员、 做生意的人以及一些不知为何职业的人 （后来经多方了解， 推测出这部分人多为私彩的“庄家” ） 。 江滨新城江滨新城 占地约 120 亩，分两期开发，一期于 2004 年 12 月底开盘，共 77 块地皮，截至2005 年 1 月 12 日止，已销售了27 块地，占一期的 35；二期计划于 2005 年 1 月 15 日开盘，推出约 210 块地皮；此项 目共划分了 280 多块地皮，规格为 8m12m、9m12m、8m10m、9m 10m（均为双门面） ，销售价格为 10 万元至 14 万元不等，可按揭 40；此项目所在地位于江滨路，紧靠姑娘江，环境较好，属于新规 划的新区； 在一期和二期之间有一个约 15000 平方米的广场和一座体 育馆。 宣传物料售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅； 销售人员每天仅一人值班； “江滨新城”开盘 20 天来共销售了 27 块地，属于正常的销售进 度，但与“同富新城”相比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中 了解到，主要原因是一期地块边上有一块较高的“烈士墓碑” ，周边 曾有墓地，因此口碑不是很好；一期销售了 20 多块地皮后就比较难 买了，这也许就是开发商为了尽快回笼资金才在一期只销售了35的 时候冒险推出二期的原因， 也是这一反常的不符合房地产销售规律的 做法的唯一解释；因为通常只有在一期销售接近尾声时才会推出二 期， 否则一期剩余部分将出现滞销现象， 影响整个项目的销售进度 （其 实此类问题开发商在推盘之前就应该会考