房地产开发项目经验总结20191

****房地产开发项目经验总结材料房地产开发项目经验总结材料 **房地产开发项目已完成了竣工验收，向住户发放了住 房钥匙，将项目搬迁改造工作中一些注意事项及经验总结如 下 一、项目设计阶段一些注意事项 1.项目概念性方案规划设计阶段（俗称“强排方案”） 项目立项完、土地手续齐全后，一般先要向规划局申 报建设用地规划许可证 ，规划局归口部门是规划处，也 就是向规划局要建设用地容积率、建筑密度、绿地率等建设 指标，此时的方案设计深度达到楼间距合理、日照满足要求 等即可。最好找三家以上设计院背靠背出设计方案，邀请专 家评选出最优方案上报规划局。此阶段找一家规划设计能力 强、经验丰富的设计单位尤为重要。 2.项目修建性详细规划方案阶段 一般要向规划局申报建设工程规划许可证，规划 局归口部门是建管处，也就是要将概念规划方案进行深化， 对楼体外立面、楼内布局、楼顶屋面、地下室等进行平面、 竖向等细部设计，达到“初步设计”深度要求，也就是以此 为基础可以进行施工图设计。 此阶段建设单位最好出具“方案阶段设计任务书”，任 务书中应将建筑用途、规模、投资强度、外立面设计要求、 楼内部设计要求等进行详细描述，让设计单位充分理解建设 单位意图。修详规设计方案完成后规划局会组织召开修详规 方案专家评审会，会邀请各建设部门相关人员和随机抽取相 关专业专家进行方案优化评审，但这种审查大多都是浮于形 式，不会提出建设单位和业主关心的实质性问题，各建设部 门参会人员很少是专业的，参会相关专家也是设计院的关系 户，一般提一些不疼不痒的问题应付差事。 3、初步设计和施工图设计阶段 一般要设计单位出具初步设计和施工图设计成果文件， 此阶段建设单位应向设计院出具“施工图设计任务书”，进 一步细化设计要求， 对建筑每一个细部设计进行约束， 比如， 窗户大小及窗户中空玻璃型号、铝合金材料大小，窗台宽度 与高度， 外立面造型及使用材料， 建筑最大含钢量约束要求， 开关插座位置、卫生间厨房细部设计要求等等。最好能够做 出 11 房间模型，进行实地对照优化。设计任务书也应邀 请专业工程师进行评审后下发给设计院，让设计院根据设计 任务书进行设计，建设局邀请专家进行评审，虽然必须经专 业初步设计和施工图设计图审单位审查，但这种审查基本 上是对技术方面的审查，对适用性、布局合理性、经济性等 建设单位和业主最关心的问题不会去审查。 在设计优化上设计师中流传这样一句话，“一个设计方 案的优化是无群尽的” ，可见一个方案只要用心去优化，总 能达到意向不到的效果，所以好的设计就是通过不断的优化 和修改才能实现的。 此阶段设计院出具的设计施工图成果文件最少要出具 10 套全套图纸， 另外要出具 2 套建筑专业施工图以便将来做 产权界定等使用，所有施工图纸都应盖施工图审查章（施工 图审查章一般图审单位让建设单位自行盖章），盖章时最好 安排两到三个人员，每张图纸盖章要清晰。 另外，施工图要严格以建设工程规划许可证方案进 行设计， 不得对已批准的外轮廓线、 楼位、 公共部位 （走廊， 楼梯等） 、地下部分大小及用途、屋面水箱间楼梯间进行变 更，若确实需要变更，应向核发建设工程规划许可证的 规划局建管处申请。 4.项目招投标阶段 项目招标时招标文件中要对合同专用条款内容要基本 描述清楚，但也不是越详细越好，有些明显建设单位和施工 单位、监理单位都做不了不切合实际的建议不要写了。但要 对现场管理方面特别是牵扯处罚等的应明确定量定性及处 罚金额，并写明将来要按照建设单位现场管理办法执行。 招标时建设单位要委托造价咨询公司进行清单和控制 机编制，最好找两家单位一个编制另一个审查优化。 招标时招标代理费用可以由中标单位支付，但是羊毛出 在羊身上，最终该笔费用由建设单位支付，只是变了一种形 式而已，所以建议该项费用还是要和招标代理机构洽谈，不 要按照标准文件去执行。 招标答疑之前，建设单位应组织相关专业人员进行施工 图核查，应明确甲供材料设备。 招标过程中应要求投标单位项目经理等五大员到场确 认。 5.项目施工阶段 施工阶段主要时对监理单位和施工单位的现场管理，要 按照施工合同和监理合同制定施工现场管理办法，详细 约定各项处罚标准，施工过程中要及时办理罚单。施工合同 签订时若室外工程单独招标，要在总承包施工合同中明确施 工单位无条件配合，按照建设单位指令腾退场地，不得收取 配合费。电梯、户门、窗户单独招标（甲供），也要在施工 合同中明确无条件配合，不得收取配合费（使用水电时可按 规定收费） ，总承包单位负责电梯门洞封堵（做不锈钢门套 时，电梯招标时做大门套，进行电梯门洞封堵，并且电梯采 购合同中明确电梯检测费由电梯公司支付），但应给予总包 单位总承包服务费。 （1）基础工程施工时，现场监理人员要对每个井桩进 行验收（下到井底） ，钢筋笼长度应实地测量，建设单位相 关人员应旁站监督，必要的要保存影像资料。浇筑井桩混凝 土时施工单位应配置溜槽或串筒以防止混凝土散落超高（一 般混凝土散落高度不超过 2 米）后离稀。 钢筋混凝土筏板施工时，厚度超过 1 米时要按照大体积 混凝土浇筑作业要求进行，以免混凝土出现温度裂缝。每一 批次混凝土浇筑前，监理工程师一定要验收钢筋膀扎及焊接 或套筒链接质量 （钢筋保护层不能用石块垫起， 要用马凳筋） ， 监理工程师签发“混凝土浇筑令”后开始浇筑混凝土（此过 程一定不能省略） 。浇筑混凝土时要求有旁站监理，现场保 留混凝土试块（一般施工单位会要求混凝土搅拌站做试块， 这是不对的，现场监理监督下在现场做好混凝土试块，养护 达到混凝土龄期后交实验室） 。 （2）主体工程施工，重点检查钢筋型号、大小、数量、 位置、间距、搭接、膀扎、焊接、保护层、等质量是否符合 设计和规范。梁的钢筋重点检查下部钢、制作筋搭接位置和 焊接或套筒链接（套筒链接重点检查套丝长度和扭力扳手扭 矩大小） ，柱的钢筋重点检查箍筋加密区和主筋搭接，板的 钢筋重点检查双向板支座负筋。 混凝土浇筑时振捣要到位，特别是柱混凝土振捣到底部。 拆模时间要把控好。监理工程师要对模板位置及尺寸进行复 核。 （3）安装工程施工，要对安装材料进行把控，必要时 指定品牌（一般要选三家以上） ，所有安装材料都应进行检 测， 所有材料进场要进行三方见证取样。 建议对电梯、 窗户、 门进行甲供，招标时应明确甲供材料及设备。 外墙做保温施工时要在现场监理和甲方代表在场时做 拉拔试验，以免施工单位和检测单位作假。外墙涂刷前，平 整度可以严格要求施工单位做好，太阳斜射时检查一目了然。 散水施工时应要求施工单位，散水和主体外墙之间设置 变形缝（一般 2cm 左右） ，变形缝填灌沥青。 地下及地上所有消防管道应要求做保温，施工单位一般 会做有通风的部位，这在以后使用中有可能遇特殊天气而冻 裂或消防设施瘫痪。 落地窗户靠近楼板的玻璃为钢化安全玻璃，在安装玻璃 时甲方和监理做好现场检查。施工图中要注明。 外墙变形缝施工时要做好检查，施工单位一般会偷工减 料，不会按照规范填充岩棉等保温耐火材料。另外屋面变形 缝应做成凸缝结构，不应做出凹缝。 所有管道井应设计和安装排水管和地漏，给水管、暖气 管爆裂时