某房地产项目营销策略建议书

武汉金银湖项目营销策略建议武汉金银湖项目营销策略建议 前言 就武汉新恒基公司开发的金银湖项目，我司在对该项目前期市场把握的基础上，提出本项目的营销策略部分的 思路。 在本报告中，我司就项目营销策略的方向进行详细表述 本项目所处的营销环境； 本项目营销思路的推进； 本项目营销策略的建议； 本项目营销策略的展开。 鉴于以上的报告内容，我司希望在和贵司作进一步沟通的同时，能够就本项目的营销策略进行确定，推进项目 营销工作的顺利开展。 目目录录 第一部分武汉市环境分析第一部分武汉市环境分析 一、武汉市经济环境分析 二、武汉市房地产市场环境分析 第二部分金银湖片环境分析第二部分金银湖片环境分析 一、金银湖片规划环境分析 二、金银湖片房地产环境分析 三、金银湖片客户环境分析 第三部分金银湖项目营销分析第三部分金银湖项目营销分析 一、金银湖项目产品指标分析 二、金银湖片在售楼盘营销分析 三、武汉典型项目营销分析 四、金银湖项目 SWOT 分析 五、金银湖项目客户定位分析 六、金银湖片卖点分析 附件一武汉和杭州的对比分析 第四部分金银湖项目营销策略建议第四部分金银湖项目营销策略建议 一、金银湖项目营销定位 二、金银湖项目卖点分析 三、金银湖项目营销策略 四、金银湖项目营销推广方案 五、金银湖项目媒体投放建议 六、2005 年重要节点 SP 活动策划 七、营销费用预算 第一部分武汉市环境分析第一部分武汉市环境分析 一、武汉市经济环境分析一、武汉市经济环境分析 武汉市经济发展迅速，近年来，GDP 值年增长幅度超过 10，为中国城市发展前列的佼佼者之一，现 2004 年武汉市主要经济指标 表现为 1、综合实力稳定增长综合实力稳定增长全市完成生产总值 1956 亿元，同比增长 14.5，全年经济实现了平稳快速增长，增幅创 7 年来最好水平。 2、工业兴市支柱地位持续加强工业兴市支柱地位持续加强全市工业经济持续快速发展，全市规模以上工业实现总产值1678.34 亿元，比上年增长 26.0，实现 销售产值 1632.47 亿元，增长 24.7。 3、固定资产投资快速增长固定资产投资快速增长全市完成全社会固定资产投资 822.2 亿元，比上年增长 27.5，城镇以上固定资产投资完成 788.08 亿元， 增长 30.0。其中制造业投资保持快速增长，全年完成投资 196.03 亿元，同比增长 35。 4、重大项目策划与实施快速运营重大项目策划与实施快速运营58 项市级重点项目完成投资 205 亿元，占全部投资 24.9，占年度计划 107.5。65 项重大前期项 目顺利推进。 5、房地产投资继续升温房地产投资继续升温房地产投资完成 233.30 亿元，增长 37.6，商品房新开工面积、销售面积分别增长 39.5和 21.2，均高于 上年增幅。 6、招商引资取得丰硕成果招商引资取得丰硕成果全年完成出口 18.4 亿美元，同比增长 24.2；直接利用外资 15.2 亿美元，增长 20.6；引进投资过千万 美元大项目 45 个，比去年增长2 倍。全年共接待390 批次境外客商来汉考察，日通商事、住友仓库、美国李尔、时代华纳等9 家世界 500 强企业项目落户武汉，比去年增长 1.25 倍。 7、经济运行环境不断增强经济运行环境不断增强全市财政总收入完成288.6 亿元，比上年增长25.0，地方财政收入129.21 亿元，比上年增长29.6。从 财政收入的构成看，税收的贡献作用增强。全市工商税收 62.28 亿元，占地方财政收入的 48，同比增长 19.6。 8、城乡居民生活明显提高城乡居民生活明显提高城市居民人均可支配收入 9564.05 元，同比增长 12.2；2004 年末城乡居民本外币储蓄存款余额 1453.46 亿元； 城市居民人均住房建筑面积 24.25 ㎡ ， 比上年末提高 0.33 ㎡； 每百户城区居民家庭拥有家用电脑 41.60 台、 空调器 120.40 台、 移动电话 104.60 部。比上年增长 13.1。 同时，2004 年以来， 武汉经济的发展又迎来新的契机 武汉加大对多点核心区的建设力度，积玉桥总部区、永清商务区等的土地规模供应、规模开发，将形成武汉多热点核心开发。 2004 年底，人大会议将“中部崛起论”纳入报告讨论议题，武汉是“中部崛起论”最具竞争力的城市之一。 2005 年 3 月，武汉市经协工作会议上提出加强响应“中部崛起论”的六大功能（交通枢纽功能、产业牵引功能、要素集散功能、 服务中心功能、管理中心功能和创新中心功能）的建设，力争武汉成为中部崛起的核心。 武汉市房产局交易互换中心、武汉市开发企业协会联合举办的2005 年春季房展会火暴，参展结构、产品类型、参展模式较之前 均有大幅提升。 综合以上经济特征，分析表明 1 1、、 武汉市经济发展持续上扬，经济实力得到显著加强；武汉市经济发展持续上扬，经济实力得到显著加强； 2 2、、 城市规划规模大幅增加，规划指标技术含量水平与世界接轨；城市规划规模大幅增加，规划指标技术含量水平与世界接轨； 3 3、、 房地产市场供需二旺，呈现成熟化开发和理性房产消费趋势；房地产市场供需二旺，呈现成熟化开发和理性房产消费趋势； 4、居民收入增长稳定上浮，可支配收入得到提高。居民收入增长稳定上浮，可支配收入得到提高。 武汉是一座领导“中部崛起”的城市，将给城市的发展提供更多的机会，促进城市经济的繁荣 二、武汉市房地产市场环境分析二、武汉市房地产市场环境分析 2003 年以来，武汉市房地产市场进入稳定发展阶段，规划的成熟化、开发的集中化、区域开发的规模化，促进武汉房地产市场环 境的完善和提高，并呈现如下特征 1、房地产开发市场和消费市场涨幅呈稳步发展走势房地产开发市场和消费市场涨幅呈稳步发展走势，整体交易价格持续上升； 2、土地供应量和供应价格增幅明显土地供应量和供应价格增幅明显土地供应价格整体得到大幅提升，近三年来，年增长率达到 15以上。 3、竣工面积和商品房成交面积呈稳步增长竣工面积和商品房成交面积呈稳步增长竣工面积相对商品房成交面积，面积年差额平均在 50 万㎡以内；增长幅度商品房成交面 积要高于竣工面积，2003 年以来，商品房年增幅高于竣工面积 13以上。 4、商品房空置面积持续走低商品房空置面积持续走低2004 年，商品房空置面积为 121.71 万㎡，为存量房交易面积的 1/5 左右，商品房空置面积持续走低， 近三年下降幅度达 30以上；存量房交易面积近三年来持续在 500 万㎡以上。 5、房地产商品房销售和存量房销售齐头并进房地产商品房销售和存量房销售齐头并进近三年，房地产市场商品房销售面积持续走高，存量房销售面积也达到 500 万㎡以上， 市场消化力呈强劲势头。6、旧城改造的力度得到加强，改造区域的开发建设将为武汉房地产市场的热点。 6、核心区价值论成为新亮点核心区价值论成为新亮点政府对积玉桥等地区加大土地出让量，开发企业集中对以积玉桥地区为代表核心区进行规模开发，推动 该类区域的房地产价值快速提升，并占据武汉未来主要