2017年上半年黑龙江房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试题

20172017 年上半年黑龙江房地产估价师制度与政策年上半年黑龙江房地产估价师制度与政策 物业服务定价成物业服务定价成 本监审的原则和依据考试试题本监审的原则和依据考试试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、 __是指城市政府通过设立的专责机构， 统一负责行政区域内土地整理、 征用、 收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制 2、某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成 后的建筑面积为15000m2，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5 年，已知报酬率为 8，折现率为 12，该项目 开发完成后的房地产现值为（）万元。 A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09 3、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果 购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。 A．15 B．30 C．35 D．40 4、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上 升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53 5、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要 依据，此时应选择的判别指标是__。 A．净现值 B．净现值期望值 C．净现值标准差 D．净现值标准差系数 6、某人年初以 3000 万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金 3800 万 元，当年通货膨胀率 5％，该商铺实际增值额为万元。 A610．00 B619．05 C650．00 D761．90 E工业用地的监测点评估价格 7、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 ㎡,层高 4.1 米，土地剩余使用 年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000 元/㎡。假定层高没增加 0.1m，建造费用每平米 相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以 重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为 __万元。建筑物 报酬率为 10 A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.07 8、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。 A．政策性银行 B．商业银行 C．中央银行 D．人民银行 9、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率 大小的因素主要是。 A行业平均收益率 B资金成本 C项目风险 D资金成本和项目风险 E借款合同 10、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。 A．难以把握 B．难以准确量化 C．难以把握和准确量化 D．难以把握和难以数据化 11、 某临街深度 30． 48 m即 100 英尺， 临街宽度 20 m 的矩形土地， 总价为 12． 92 万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m即 50 英尺，临街宽度 25 m 的矩形土地的总价为万元。 A53．34 B85．34 C106．68 D213．36 E工业用地的监测点评估价格 12、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每 平方米使用面积的价格为 3000 元， 则该住宅每平方米建筑面积的价格为 （） 元。 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760 13、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。 A．必须 B．应 C．宜 D．不 14、 中华人民共和国城乡规划法规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向 城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 A3 B6 C9 D10 E房地产估价机构必须加盖公章 15、某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3 300 元/m2， 出租的年末净收益为 330 元/m2。假设折现率为 10，风险补偿估计为现房价格 的 2，该期房目前的价格为__。 A．2834 元/m2 B．1834 元/m2 C．2934 元/m2 D．3934 元/m2 16、某房地产开发项目，当 i114时，净现值为 450 万元;当 i215时，净现 值为-200 万元，平均资金成本率为 13.2，基准收益率为 10。该项目的财务内 部收益率为__。 A．20 B．14.31 C．14.69 D．14.80 17、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。 A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位 18、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10％，则 该房地产的收益价格为。 A400 万元 B450 万元 C500 万元 D540 万元 E工业用地的监测点评估价格 19、房地产图的测绘顺序为__。 A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 20、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。 A房地产转让价格评估 B房地产资产人股价格评估 C房地产抵押价格评估 D房地产拍卖底价评估 E工业用地的监测点评估价格 21、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。 A．11 B．12 C．13 D．15 22、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。 A．全部同意 B．超过 50同意 C．超过 2/3 同意 D．有人同意就行 23、在某幢建筑面积3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费280 万元 用于支付征地和拆迁安置补偿费、 勘察设计和前期工程费、 房屋建筑安装工程费、 必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事 业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4计，管理费率和开发 利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。 A．1067 元/m2 B．1070 元/m2 C．1084 元/m2 D．1141 元/m2 24、下列不属于建筑安装工程费用的是__。 A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备 费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和 电缆导线敷设工程的费用 B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉