加快事转企战略性改组积极推进场化运营

物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料 加快事转企战略性改组加快事转企战略性改组 积极推进市场化运营积极推进市场化运营 黑龙江新天物业集团 各位领导 新天物业集团组建于一九九九年十二月，是具有国家二级物业管理资 质的企业和中国物业管理协会会员单位。其前身是市房地产经营总公司、 市房屋信托管理处、市青云物业公司三个单位。其中前两家是三类事业单 位，随着我市房改步伐的加快，公有住宅比例越来越少。因此，靠房租搞 经营已无路可走，再加之计划经济形成的机构重叠， 人浮于事、管理低下， 等、靠、要现象制约发展步伐，维修不及时、服务不到位经常发生，住宅 小区脏、乱、差比比皆是，住用户怨声载道，政府和主管局对此十分着急。 面对这种状况，市政府主管领导果断提出转企改制，组建新天物业集团的 改革目标，为企业生存、发展、壮大指明了前进的方向。 一、用事实统一认识，用利益统一行动一、用事实统一认识，用利益统一行动 转企改制，组建集团困难重重、障碍很多。一是职工思想观念陈旧， 依赖于大锅饭、铁饭碗，事业单位保工资、保工作、保地位思想严重，谈 改色变；二是人员负担多，历史包袱重。当时，三个单位在册职工近1500 人，在职职工平均年龄44 岁，文化水平普遍较低，其中离退休职工500 名，遗属 136 名。如果转企改制，都怕没有保障；三是事业单位多年形成 的等、靠、要现象严重，人员素质低、服务质量差已成惯例，如果转企改 制，都怕适应不了形势需要。对此，我们采取座谈会、报告会等多种形式 有针对性的进行思想教育，让职工认识到自收自支性质的事业单位实质就 是企业，计划经济管房体制已不适应形势任务需要，市场经济下形成的物 1 业管理将成为“朝阳产业” ，转企改制大势所趋，只有遵循客观规律，才能在 市场竞争中占有一席之地。晚改不如早改、被动改不如主动改、早改早见 效、早改早受益。通过反复艰苦细致的思想教育，职工们统一了思想认识， 一致认为只有改革，单位才有希望，职工才有保障，事业才能发展。 二、立足现实，瞄准市场，走集团化现代企业新路二、立足现实，瞄准市场，走集团化现代企业新路 思想认识统一后，制定切实可行的改革方案至关重要。 一是以房产经营为基础，率先占领物业管理行业市场。物业管理是近 年来新生的产业，专家称它为“朝阳产业” 。对此，我们在认真分析形势的基 础上，确立了实施事转企、走集团化经营的道路，全面建立现代企业制度 的改革思路。 二是事业单位转为企业，组建现代企业物业管理集团。在市政府和主 管局的正确领导下，我们抽调专人成立改革机构，赴外地学习考察先进经 验，结合我市物业管理市场，制定了组建新天物业集团改革方案，按现代 企业制度要求，完备了相关资料，经市政府批准，于1999 年 12 月组建了 齐市新天物业集团，对国有资产实行了授权委托经营，将 500 名离退休职 工交由社保部门统筹管理，在职职工由事业身份转为企业身份，集团按照 “自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”原则进入市场，董事会、党 委会、监事会、总经理班子各司其职、各负其责，现代化企业集团应运而 生。集团组建后，职工们积极性、创造性得到了充分发挥。 三是实施股份制改造，建立民营性质的集团公司。2000 年 10 月，市 委、市政府全面推进产权制度改革，这为我们提供了再次发展的良好机遇。 职工们在事转企改革中尝到了甜头、得到了实惠、看到了希望。一致赞同 深化产权制度改革，实施股份制改造，建立民营化物业集团。我们在市产 2 改工作队的指导下，按照市政府产改政策，在职职工全部用国有资产进行 了身份置换，即一年工龄置换一个月工资，以此作为入股资本，退休职工 计算十年的费用，用国有资产进行置换，同时，职工按照不同级别现金入 股，最少的入股现金3000 元，最多的入股15 万元，将身份置换和现金入 股及赠配股作为企业的注册资本，国有资产一次性退出，组建了民营性质 的物业管理集团公司。集团的领导层由过去的上级任命制全部改为股东选 举制，职工工资装档入库，全部实行以岗位工资为基础、以工龄工资为辅 助、以职称工资为补充、以效益工资为浮动新的分配机制，全体员工实行 竞聘上岗，能者上、庸者降、平者让，体制新、机制活、制度灵，靠真才 实学就职、凭技术业务上岗、靠实干出汗挣钱成为全体员工认可的最佳选 择。 全体职工与原单位解除劳动关系，以自愿入股的形式，与集团建立新 型的劳动关系。集团改制后，按新体制、新机制选举立生了法人治理结构， 经过产权制度改革和内部的“三项制度”等配套改革，使企业的体制和机制 发生了根本的变化一是全体员工的思想观念发生了变化，主动适应市场 经济的发展形势的意识普遍增强。二是工作质量发生了根本的变化，各项 管理与服务水平明显提高。三是企业效益发生了根本变化，各项经济指标 逐年上升。改制后的几年来，集团无论从物业管理，还是其他产业，都取 得了较好的效益。 三、以人为本、服务上、精心打造“新天物业”品牌三、以人为本、服务上、精心打造“新天物业”品牌 目前，新天物业集团管理物业面积 400 万平方米，管理住宅小区 52 个，其中有一个国家级、6 个省级、20 个市级住宅示范小区。四年半前百 分之九十左右小区房屋破旧，功能不全，脏、乱、差现象严重，住用户怨 3 声载道，政府无钱改造忧愁。对此，集团立下恒心一是用三至五年彻底 解决楼房漏雨问题；二是用三至五年彻底根除楼梯间乱堆乱放、小广告满 墙、玻璃、扶手无人擦洗问题；三是用三至五年打造出新天物业品牌，为 政府分忧、为百姓解愁。让楼道文化、庭院文化、小区文化、社区文化在 小区生根开花，使小区达到“环境优美、整洁文明、居住安全、生活便利” 。 四年半的时间，一是实施“民心工程” 。从 2000 年开始到现在，我集团每年 都以会战的形式对年久失修的漏雨楼房进行彻底根治，共投入资金近千万 改造屋面防水工程 156 栋楼房，解决了住用房楼房漏雨的问题。二是实施 “形象工程” 。从 2002 年开始，集团对 27 个市级以上住宅小区 170 栋楼房 的楼道进行彻底清理、补修和全面粉刷，并安排专人常年保洁。 2003 年又 对无级别小区和散栋楼房 171 栋进行彻底清理和粉刷。今年，对所管 616 栋楼房楼道全部进行粉刷。同时，在每届“绿博会”和“观鹤节”前夕，对118 栋临街楼房进行了外墙粉刷，提升城市品位。三是实施绿化精品工程。为 了给广大业主营造“优美、舒适、安全、清洁”的居住环境，集团组织员工 开展植树造林，裁花种花活动，提出“树要成林、花要成图、草要成坪” ，并 在有关部门配合下，拆除违章建筑，加强住宅小区环境建设。几年来，先 后对 90％以上住宅小区进行了环境改造，共植树 5.3 万棵，品种达 10 余 种；栽花 49.5 万株，培植草坪 19 万多平方米，增设雕塑小品 21 处。去 年，投入资金近 700 万元，拆除了 21 个小区内违章建筑，铺装了硬质路 面，更换安装了 616 栋楼房标志牌，绿化美化了环境。四是实施畅通工程。 从 1999 年开始， 集团就与“110”建立了紧急报修联系制度， 市城建“190 （现” 改为人民服务 12319）开通后，集团成立了分指挥中心，各物业公司、物 业处、站 24