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住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道之欧阳治创编

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住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道之欧阳治创编

欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 住宅小区业主与物业服务公 司之间矛盾冲突的解决之道 时间 2021.03.10创作欧阳治 黄晓东 黄琳 近几年来,住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲 突不断出现,几成各类新闻媒体的报道热点。在这 些矛盾当中,物业服务公司多成为被指责的对象。 其实,物业服务公司并非造成矛盾冲突的唯一因 素,矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的 责任,解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业服务公司 经营管理水平就能做到(尽管我国目前大多数物业 服务公司的经营管理水平的确有待提高)。笔者拟 通过对物业服务公司和小区业主之间存在的主要矛 盾冲突进行原因分析,并在此基础上提出相应的解 决方法,为住宅小区物业管理各利益相关人及政府 管理部门协调改善住宅小区物业管理工作提供参 考。 小区业主和物业服务公司矛盾冲突主要存在以下几 个方面 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 一、物业管理费问题 矛盾冲突因物业管理收费标准的争议而引发的小 区业主和物业服务公司的矛盾最为常见。通常是物 业服务公司在未与小区业主协商一致或由于各种原 因无法协商一致的情况下,单方面提高物业管理 费,从而引起小区业主的不满乃至于拒交。 原因分析物业管理费到底应该确定在什么价位, 首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识, 往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业 服务企业没有提供质价相符的服务;而物业服务企 业则认为收费低,经济上不合算。其次,小区业主 之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存 在分歧,因经济条件的差异,有些业主希望得到优 质服务,同时愿意交纳相对较高的物业管理费,而 另一部分业主不愿多交物业管理费,他们只对一些 基本的物业管理服务有要求。正是这些分歧导致了 小区业主与物业服务公司的冲突。 解决之道这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公 司应负主要责任。因为作为竞争性的物业管理服务 业,物业服务公司制定或变更物业管理收费标准, 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 必须与小区业主或其代表业主委员会协商一致,否 则,小区业主有权聘用其他物业服务公司进行小区 物业管理。当然,由于我国目前物业管理服务市场 化程度较低、小区业主委员会成立和运作的困难等 各种问题的存在,使得小区业主解聘和重新选聘物 业服务公司并不像选择家政服务公司那样简单。但 随着我国物业管理业和小区自治管理制度的不断发 展,相信业主们选择物业服务公司的自由度会越来 越大。对此物业服务公司应有清醒的认识,在制定 或变更物业管理服务内容和收费标准时,本着充分 尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业 主平等协商,通过真诚沟通、耐心说服来取得双方 观点的一致。 二、小区公共配套设施所有权的争议 矛盾冲突由公共配套设施的使用或收费所引发的 小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜,比如 由于高层住宅区越来越多,不少小区的车位、车库 严重不足,在供求矛盾日益突出的情况下,再加上 部分开发商为谋取私利,任意提高车位的售价或者 租金。因此,针对停车位等的所有权归属就产生了 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 很多纠纷。 原因分析小区公共配套设施的“主人”是开发商 还是全体业主,法律目前并无明确规定。如停车位 的所有权问题,相关法规只是对停车位作了这样的 规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提 供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转 让给小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以 临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用 设施和共用部位的权属问题并没提到;而物权 法规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人 通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共 有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于 业主共有。”物权法仅对“占用业主共有的道 路或者其他场地用于停放汽车的车位”的所有权明 确为业主共有,但对“业主共有的道路或者其他场 地用”又缺乏明细明文规范。因此,在此类问题无 明确法律规定的情况下,业主和开发商、物业公司 非常容易产生纠纷。 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 解决之道小区公共配套设施所有权争议说到底是 一个法律问题,由此引发业主和物业公司的矛盾很 难说是物业公司或业主哪一方的责任。关于小区公 共配套设施所有权的归属问题,物权法作出的 仅是框架性的规定,对于处理涉及车位的一些具体 纠纷比较难于操作。所以政府有关部门出台操作性 强的法规对小区附属设施所有权的获取、使用及利 益分配予以明确规定,才是解决此类问题的根本途 径。比如可以明确规定住宅小区内的停车位计入公 摊面积,这样停车位就归广大业主共有,有车业主 享有停车位的使用权,暂时无车的业主可以对车位 的收益享有共同受益权。 三、业主违规和拖欠物业管理费的处理 矛盾冲突由于种种原因,不少小区存在部分业主 拖欠物业管理费和违规装修、乱停乱放、私搭乱建 等现象。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的 物业服务公司易对此采取一些强制措施,再加上部 分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不 当、态度粗暴,业主与其产生冲突就不可避免。 原因分析物业管理条例规定了物业服务公司 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 的维护物业安全、保障物业合理使用等一定的社会 管理责任,但物业管理条例并未授予物业公司 任何处罚权力,也就是说,物业服务公司对业主违 反法律法规、业主公约和临时公约的行为,仅有告 知、制止、报告的权利,并没有处罚权和采取强制 措施权。而现实当中,如果物业服务公司对业主违 规的行为仅进行告知、制止、报告这类处理,并不 能制止此类行为的发生,也即无法履行维护小区环 境和秩序的职责;另外,如果部分业主总是长期拖 欠物业管理费,物业服务公司在经济上将难以承 受,小区内物业管理工作也将难以为继。因此,物 业服务公司往往被迫在没有相关法规明确界定其强 制权力的状况下,采取自认为合理的一些强制措施 解决上述问题,这是造成与违规业主矛盾的根本原 因。 解决之道物业服务公司在处理业主违规和拖欠物 业管理费此类问题上与业主产生的矛盾冲突,根本 的原因在于缺乏能够有效指导处理此类问题的政策 规范,使得物业服务公司易产生随意甚至粗暴的处 理行为,从而引发与业主之间的矛盾。所以,应在 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 2021.03.10 欧阳治创编 2021.03.10欧阳治 创编 20

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