住宅专项维修资金管理系统设计方案

一、一、相相关背景关背景 2003 年 6 月 8 日， 国务院颁布了第 379 号中华人民国国务院令， 物业管理条例自2003 年 9 月 1 日起正式施行，明确提出‘ 按照 国家有关规定交纳专项维修资金’ 。2007 年 12 月 4 日，建设部、财 政部联合发布第 165 号令，正式颁布了住房专项维修资金管理办 法 ，并于 2008 年 2 月正式施行。 住房专项维修资金管理办法对 维修资的征缴、使用等均做了详细说明， 将物业维修资金的管理提高 到更高的法规层面。 在此之前，全国各地部分城市就本地区的发展现状，相继出台 了各自的物业管理条例法规， 其中关于专项维修资金的归集管理， 各 地也各不相同。目前主要存在两种管理模式一是开发商代收代管， 而后由成立的业主大会或业主委员会管理， 二是政府主管部门集中监 管，业主所有。 随着房地产业的发展及资金规模的不断扩大，传统的 人工会计账册管理模式已难以应付，相关软件系统也应运而生。 二、产品简介二、产品简介 毅成达住宅专项维修资金管理信息系统（以下简称 “本系统” ） 遵循‘统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督’的 原则，融合了涉及商品房、 房改房、二手房等多种性质房屋维修资金 的管理，系统几乎涵盖了所有目前所能预见的各项业务， 并提供方便 的开发方法，以适应不同地区不同政策的需求。 本系统 1.0 版本于 2002 年 10 月立项，03 年底研发成功并在物 业管理办公室试运行，04 年 6 月正式上线运行。经过六年多不断完 善，先后在（包括浦口、江宁、六合、高淳、潥水十一区两县）、 （包 括涟水、楚州、盱眙等三区四县） 、 、天长、枣庄（包括腾州市、薛城 区、台儿庄区、开发区三区一市）等近 20 家客户实施，目前系统运 行稳定，管理的业主户数近 240 万，管理的资金规模达到 100 多亿。 目前已升级至 3.0 版本，包含 B/S 和 C/S 结构两种模式，为客户 提供更多的选择空间。 三、技术方案三、技术方案 3.13.1 系统建设原则系统建设原则 目前管理信息系统（MIS）主要架构模式有 B/S/S 和 C/S/S 两种 B/S/S浏览器/应用服务器/数据库服务器架构是目前运行于广 域网的管理系统普遍采用的系统架构， 它的优点是无需安装系统客户 端，只要安装了网页浏览器，如 IE、FireFox、Maxthon 等即可，维 护方便。 C/S/S客户端/应用服务器/数据库服务器 架构主要用于局域 网，它与传统的 C/S 两层结构不同，C/S/S 是瘦客户端，只需简单的 安装即可，无需复杂的环境配置，并可实现自动升级。其最大的优点 在于操作简便性及符合 Windows 用户操作习惯。对于需要大量输入、 调用计算机外设的功能，C/S/S 结构有着强大的优势。我公司所开发 的 C/S/S 结构平台， 所有功能均是一个独立的插件， 方便升级和维护。 并且所有查询结果均可进行标题排序、导出Excel、用 Excel 打开， 并可实现快速记录定位，方便局域网用户操作。 因此，在项目架构设计上，采用 C/S/S 与 B/S/S 模式共存的体系 架构 局域网部用户可以使用 C/S/S 版本的功能， 均可实现相同业务； 对于广域网用户，则采用 B/S/S 版本的功能，实现远程登录系统进行 业务处理，主要面对物业公司、业委会等分散在全市各地的用户。 在系统建设方面，我们坚持以下原则，确保系统安全、稳健  冗余数据检验，保证数据安全准确。冗余数据检验，保证数据安全准确。 从以下几个方面确保数据的安全 1、业务处理各环节进行冗余数据检验及事务处理，在后台对 数据进行逻辑校验，确保数据平衡；同时进行自动对帐及 手工对帐，及时发现可能的问题并进行及时调整。 2、局域网用户只能通过软件客户端经中间件登录系统，用户 无法直接连接数据库；用户登录密码采用加密方式存储， 避免泄露；同时可对用户登录地址IP 地址或 MAC 地址进 行绑定，防止恶意登录。 3、广域网用户通过浏览器登录时，采用认证机制访问，拒绝 非法用户登录，保证系统不受恶意攻击。 4、数据库用户名及密码不定期变更， 防止非法用户擅改数据。  通过角色分工与功能模块划分，实现多种管理模式。通过角色分工与功能模块划分，实现多种管理模式。 针对不同的管理模式，设置多个角色，为每个角色定制不同的业 务权限；并可针对不同管理模式下的相关业务单独设计开发功能模 块。这样，为相关操作用户授予不同的角色，该用户登录系统后将实 现指定模式下的业务处理。 同一个用户可以设置多个角色， 以实现在不同角色间的切换， 完 成不同模式下的业务处理。  界面人性化定制，使用高效简洁方便。界面人性化定制，使用高效简洁方便。 经过多年的 MIS 系统实施经验总结，并结合用户反馈意见，系统 从设计到研发，综合考虑了不同用户的操作习惯，业务界面简洁、方 便、高效，并留有个性定制功能，方便用户定制符合自己操作习惯的 系统设置，提高工作效率。 同时，将各种使用频率较高的功能集成所有界面中， 方便用户导 出、排序、查询、打印等。  预留系统接口，实现无缝对接。预留系统接口，实现无缝对接。 本系统是一个开放的平台，可以扩展任何业务功能。并可根据实 际情况与其它软件，如财务软件进行数据交互 需该软件供应商支 持；也可扩展接口，实现与房产局信息平台的数据共享。 3.23.2 系统实现思想系统实现思想 维修资金管理的需求以及运行的业务流程处于不断的变化之中 , 在系统的使用过程中， 随着管理人员和业务人员信息化素质的提高以 及管理和业务上的调整需要， 不可避免地需要对现有系统的各种信息 和业务规则进行调整和整合。 根据目前专项维修资金政府监管与业主大会自管相结合的管理 模式要求， 本系统的整体设计在一开始就充分考虑到系统在近期和将 来的变化，应是逐渐由政府监管向业主大会自管进行过渡， 系统能够 在发生变化时从容地实现变化的要求。 系统除了需要考虑业务需求的 变化，而且还要考虑由用户层面及数据的增加， 所带来的硬件环境和 网络环境的变化。随着业务量和数据量的增加， 系统对硬件环境的要 求也会增加。当前系统的开发需要考虑目前硬件环境、 和将来硬件环 境和网络环境升级时，系统能够无缝地移植到新的环境中， 即系统是 建筑在跨平台的运行环境之上的。 鉴于上述分析，本系统的实现思想遵循以下几项原则  安全性安全性 安全是系统稳定运行的首要保证。 本系统采用三层体系结构， 与 数据库的连接受到严格控制；用户登录密码加密传输，加密存储；支 技 IP 绑定登录；外网用户数字认证登录等严格安全措施，确保数据 安全。  统一性统一性 对维修资金管理中涉及的不同管理对象、 管理模式、管理层级进 行整体方案的统一规划、统一标准、统一设计，使得用户在同一个操 作平台之下即可完成不同的业务功能。  先进性先进性 充分利用当前流行的操作系统、数据库、网络通讯、服务器、客 户机、 中间件的最新、 成熟的技术成果， 转化到系统的具体实现中去， 发挥软硬件的最大效能。  实用性实用性 在保证业务功能的准确性前提下，