工业产业地产策划方案

某某工业地产项目行销报告纲要 一、工业、产业地产下一轮地产开发热点 1、 “世界工厂”与某某工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快， “闽三角”将成为首先“接口”之一，下一轮某 某周边的标准工业厂房和现代物流用房， 都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁， 将成 为房产开发的大热门。 〈 〈经济人〉 〉 某某市的经济发展状况 2004 年,某某市工业企业法人单位主营业务收入 18968611 万元，其中，制造业占据大部分 为 94.7％，电力、燃气及水的生产和供应业占3.8％，采矿业占 1.5％。 主营业务收入超过百亿元的行业有5 个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，石油加 工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业。 工业企业法人单位利润总额1183823 万元， 其中， 采矿业占 2.9％， 制造业占 92.6％， 电力、 燃气及水的生产和供应业占4.5％。 利润总额超过 5 亿元的行业有 6 个， 分布在纺织业， 纺织服装、 鞋、 帽制造业， 皮革、 毛皮、 羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业等行业。 工业企业容纳 148 万名就业人员 。2004 年末，我市共有工业企业法人单位19641 个，就业 人员 1481791 人；工业个体经营户50687 户，就业人员 536762 人。 在工业企业法人单位中， 私营企业12672个， 占64.5％； 港澳台商投资企业2310个， 占11.8％； 外商投资企业 1298 个，占 6.6％。三者所占比重分别比全省高出5.5、0.9 和 0.4 个百分点； 港澳台商投资企业和外商投资企业占比分别高出全国7.7 和 2.8 个百分点。 从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、鞋、帽制造业，非 金属矿物制品业就业人员数居前三位， 分别占 22.5％、 19.1％和 12.6％， 分别高出全国 19.5、 13.9 和 3.6 个百分点。 制造业资产负债率远低于全国水平 2004 年末，工业企业法人单位资产合计15230365 万元，负债合计5475452 万元，所有者权 益合计 9754913 万元，资产负债率36.0％。比全国的56.8％低了 20.8 个百分点。 这表明我 市工业企业经营情况良好，具有远大的开拓发展前景，特别是制造业企业资产负债率为 35.0％，值得金融企业大力扶持。 某某工业地产的发展状况 据了解，截至目前，全市标准化厂房用地规划面积 6285 亩，已经报省政府的有 1032 亩， 其中 553 亩已经省政府批准，可实施供地。目前惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区 已陆续建设标准化厂房。 为鼓励企业进驻标准化厂房， 一些县市还引入银行按揭贷款， 政府 给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。有关人士认为，某某工业正进入“标准化厂房” 时代。 2005 年 8 月，在某某市委、市政府召开的某某市集约用地工业园区等专题会上，确定了一 系列相关规定，大力推进标准化厂房建设。 根据目前的土地供应政策， 标准化厂房的供地方式可直接采取协议出让方式供地， 条件 成熟的， 也可以采取招拍挂方式供地。 标准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地 基准地价的低限执行。 为鼓励和规范建设、使用标准化厂房，促进工业集中、产业集聚、企业集群，实现土地 资源集约利用，某某市今后对投资规模小的一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地， 鼓励和引导其进入工业标准化厂房。 对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地， 原则上 依法收回；收回的用地可进行标准化厂房建设。鼓励大企业、 大集团、房屋开发公司及各类 资本参与标准化厂房建设，实行投资主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，标 准化厂房区内力求实行物业化管理。 有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度， 容积率和开发期限。 工业标准化厂 房的投资建设不得低于规定的工业项目建设用地最低投资强度指标和容积率标准， 容积率一 般在 2.0 以上。在签订土地使用权出让合同时，应当约定建设者在取得土地使用权后半年内 开工， 两年内完成标准化厂房建设。 对取得土地使用权满半年仍未开工或者未能在取得土地 使用权后两年内完成厂房建设的，不得再享受土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴； 对取得土地使用权满一年仍未开工的， 按取得划拨土地使用权费用或土地出让金、 土地租金 的 20％以下收取土地闲置费；对取得土地使用权满两年仍未开工的，批准文件自动失效， 土地使用权无偿收回。厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。 对于大批的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发 外口公寓。 商务办公用房。 都市工业楼宇（园） 。 制造业配套功能用房。 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 1）什么是产业集群产业集群在世界经济发展中的重要作用 产业集群是某产业的相同、 相近与相关企业聚集某地， 进而吸引一些相关服务机构进驻该地， 从而形成的一个有效的经济群体。 产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势， 其本质是一 种生产组织方式， 通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。 产业集群 的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。 国务院发展研究中心钱平凡 产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 2）产业集群的竞争优势 专业化 集中化 网络化 地域化 3）中国产业集群发展趋势 产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应 首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 其次， 集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化， 使一个企业可以集中于该产业 的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。 第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新， 使先进的经验、技术更为迅速 地在区域内传递，产生技术溢出效果。 第四， 核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求， 从而推动这些关联产业 发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 第五， 随着主导产业的延伸和关联产业的出现， 特定产业集群所在地区的人口将大规模 增长，从而带动第三产业发展。 第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。 产业集群的社会效应 首先，由于经济集聚扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。 其次， 产业集群的形成将造成人口的大规模集中， 而人口的大规模集中正是城镇化的基 础。 第三，人口的集中及其就业问题的解决， 加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度 创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。 第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、 管理 人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。 4）产业集群的的六个特点 一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。 二是产业集群已形成较大的经济规模。 三是一些产业集群已经形成特色产业和品