工业地产招商

工业地产招商工业地产招商 谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。 我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。其实，工业 房地产也是房地产中一个重要的产品类型， 只是比拟特殊，因为它的 用户与我们平时日常接触的房地产用户不同， 企业和产业客户才是它 的目标市场。而且， 工业房地产的价值一般不易被发现，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往因为它往往 被看作是一种生产资料，被看作是一种生产资料， 被打入生产本钱中作为企业本钱的支出项列被打入生产本钱中作为企业本钱的支出项列 支，而不是通过收入来表达价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，支，而不是通过收入来表达价值，因此工业房地产的价值被隐藏了， 更被我们普通投资者无视了。更被我们普通投资者无视了。 以前，工业土地和工业地产往往和地 方政府招商引资联系在一起， 因为招商引资最大的优势， 就是带动当 地的经济开展，为当地老百姓带来就业时机， 为当地政府扩大税收来 源。所以在以前的工业房地产领域，政府推动的比拟多，相关的政策 扶持和倾斜成为它的支柱力量。 很自然的，大家认为工业房地产市场 不会赚取很高利润，同时也不认为它是房地产的一个主流。前些年， 工业房地产根本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产 的领域。而 20062006 年，国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土年，国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土 地招标制度，地招标制度， 指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资 源部门能够承受的价格时，源部门能够承受的价格时，通过招标、通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这个拍卖和挂牌的方式出售。这个 制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局，制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局， 工业地产即工业地产即 将全面进入市场。将全面进入市场。 在六七年以前，我们的工业产业链非常薄弱，整 个平台不健全，产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一，根 本不是房产概念，根本上是以政府出租、出售坯地为主，工业房地产 DOC 作为房地产新兴领域，它的开展潜力是非常巨大的。特别是在房地产 其它领域投资和开发风险较高、 竞争非常剧烈、 地价非常贵的情况下， 工业房地产已成为一枝独秀， 吸引了很多国内外投资的眼光。 目前在 一些成熟的板块和地区，工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运 作，其利润增长点也非常明显。凭感觉,我认为目前国内工业用地价 格是被低估了，最近一两年在政府紧缩批地指标后,市场上工业用地 的转让价在不断提高。象我每天帮助大量的企业找地、批地、征地， 感觉工业地产的开展太快，很多的开发商介入，跟我们合作开发工业 园，他们很有远见，预计到未来的开展，特别是中部的崛起给 带来 大量的时机， 大量的沿海企业、 国外公司来办厂， 需要大量的厂房， 目前处于供不应求状态，我们商铺网.whsp、商铺厂房网.spzxw. 在 2005 年就完成了 10 万平方米厂房的招商， 2006 年争取完成 20 万， 目前正在争取 1500 亩地的工业园开发项目。 DOC 海外资本豪赌工业地产海外资本豪赌工业地产 海外资本现在非常看好中国的工业地产市场， 近期投资频繁。 目前，国内工业地产的投资 回报相对稳定，年投资回报率大约在8％左右，好的项目能到达9％。而一些国际跨国公 司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。 随着现代物流业的兴起， 工业地产投资以其低 风险，高回报正在房地产投资领域悄然兴起。 外资瞄准沪粤地区外资瞄准沪粤地区 工业地产是继住宅、 商铺等房地产投资品种之后， 又一种新的地产开发品种， 在市场上一 经推出即受到极大关注。 随着科技的开展， 特别是信息和网络时代的到来， 各种科技工业 园区取代了厂房成为工业地产的代名词。 新兴的科技工业园将工业地产开展到融自然、 人 文、科技为一体的人性化办公建筑。据戴德梁行工业部主管彭煦透露，目前他们正在为 4 家海外投资机构进展工业房地产项目的咨询， 有的已经进入了实质性的操作阶段， 其中两 家是来自欧洲的投资商， 还有两家是来自美国和新加坡的基金管理公司。 而世邦魏理仕和 仲量联行也表示， 一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注， 近期接触得更为频 繁。事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌这便是工业 房地产。究其原因，一是土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；二是工业用 地的需求仍呈几何级数增加， 导致工业用地的价格不断攀升。 而目前国内工业土地仍是政 府赔本供给，政府普遍以低于征地、 拆迁和配套本钱的价格向用地者协议提供。 难怪兴旺 地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。 从投资方式看， 海外资金主要通过建仓储 设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益， 或购置带长期租金的现有项目等各种方式来 投资工业地产项目。 目前，投资这个领域的外资主要有两类企业， 一类是主业做物流仓储物业开发的企业， 另 一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经历的开发商。 这两类企业在的代表是美国 物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。 今年 1 月底， 普洛斯公司投资的西部物流 园区在桃浦开工。普洛斯还将在建立 5 个物流仓储园区。截至2004 年底，普洛斯在 、和共投资了约 1.7 亿美元，仓储建成面积达40 万平方米。 市工业开展咨询公司总经理董锡健介绍，目前的工业用地在 8000－9000 万平方米左 右，一半的土地分布在市中心，另一半分布在郊区。目前，外资的投资X 围主要在郊区。 而市中心的厂房正在逐步向郊区的工业园区集中。 所以， 外资机构投资的工业地产市场 也与政府的整体规划相吻合。 值得一提的是， 素来只在与大展拳脚的海外资本正将珠三 角视为下一个战略投资地， 工业地产那么是其首选的投资项目。 日前，仲量联行高调宣布 扩大办事处，以为中心辐射珠三角，而且以工业地产作为其特色效劳输出。 在华南地区一直行事低调的戴德梁行也正在为来自欧美与新加坡的几家公司进展工业地 产项目的咨询。其中一家公司还刚刚在购置了一处 600 亩的工业用地。业内人士认为， 工业地产在市场上的实际需要很大，特别是珠三角紧缩工业用地政策，禁止“花园式厂 房〞后，很多工业用地已经很难获批。 使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势， 而 DOC 其回报率也比拟稳定，只是由于资金门槛太高，以往很少被主流市场关注。 仲量联行负责人表示， 海外投资机构除了考虑地理因素， 他们更多的是考虑政策因素和回 报率。 至于进入工业地产而产生的资金门槛高与回收周期长对他们来说不算是障碍。 他们 的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二 是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。 对海外投资机构来说， 国内工业地产 市场方兴未艾。 物流大佬低调潜行物流大佬低调潜行 跨国物流巨鳄普洛斯仅用了10 余年时间， 从当时 3000 万美元扩大到 130 亿美元的资产规 模。在中国，普洛斯打算前两年重点开展沿海地区， 两年后再进一步