物业设施管理与维护方案资料

第一节第一节房屋附属设备的管理与日常性保养房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋 建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价 值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、 住用环境提供了一种物质基础与条件。 影响居住水平，关系到人们生 活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时 代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各 种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征 1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；4. 综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点） 。 二．物业设备的构成二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工 程设施的总称。它包括 1.1.供水设备、设施供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、 水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.2.排水设备、设施排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外 排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为生活污水管道、生 产废水管道、雨水管道 。 3 3．房屋卫生设备．房屋卫生设备 包括包括浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等 不同种类。 4 4．热水供应设备．热水供应设备 包括包括淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、 疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5 5．消防设备．消防设备 包括包括灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的 消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、 防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、 应急照明设备等。 （二）燃气系统（二）燃气系统 包括包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统（三）空调、通风系统 包括包括供暖设备、供冷设备和通风设备 1 1．供暖设备．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括包括锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等） ，散 热部分（如散热器、暖风机、辐射板等） ，及辅助设施，如鼓风机、 水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。 2 2．供冷设备．供冷设备 包括包括冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及 输送冷水的管网等。 3 3．室内通风设备．室内通风设备 包括包括通风机、排气口、及净化除尘设备等。 （四）电气工程设备系统（四）电气工程设备系统 该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1 1．供电及照明设备．供电及照明设备 包括包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪 表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明 设施等。 2 2．电器服务设备设施（弱电设备）．电器服务设备设施（弱电设备） 包括包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控 设备和电脑设备等。 3 3．房屋运输设备．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有高速电梯（2M以上） 快速电梯（1．5M以上） 低速电梯（1.0M以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成驱动装置、运动装置和支撑装置。 4 4．防雷及接地装置．防雷及接地装置 两种方式针式、栅式 一般防雷设施组成 避雷针、 避雷网、 避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式单支、双支、多支保护 （五）其它设备（建筑实体的一个部分）（五）其它设备（建筑实体的一个部分） 库房设备；装饰性设备 三、物业设备管理的基本内容三、物业设备管理的基本内容 （一）技术档案管理（一）技术档案管理 1.物业设备基础资料 ①.设备原始资料所有设备在接管后均应建立原始资料档案， 内容验收文件；设备卡片； ②设备维修资料报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考 评资料；技术革新资料； ③设备管理资料设备的运行管理；维修管理。 物业设备基础资料管理工作任务 设备技术档案的保管； 为设备 运行维护、管理提供信息依据。 2.标准化管理 两类标准 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） ；管理 标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准） 功用提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类 生产技术规程生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程） ；管理工作制管理工作制 度度（接管验收制度；预防性计划维修保养制度；运行管理制度、安全 管理制度、检修制度、值班工作制度等） ；责任制度责任制度（岗位责任制度、 记录与报告制度、安全制度、交接班制度等） 4.教育培训（对内、对业主用户） （二）物业设备的使用管理（二）物业设备的使用管理 特点与要求日常性、安全性、广泛性 1 1．设备运行的劳动组织．设备运行的劳动组织 任务合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求） 具体工作内容 （1）定员定员（定工作岗位人数） 方法按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2）分组分组强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织轮班组织基本形式单班制、多班制 2.2.设备运行的管理制度设备运行的管理制度 内容 设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 制度和服务规范等。 （三）物业设备的安全管理（三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作 1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容 安全作业训练； 安全意识教育；安全作业管理 业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施 包括 对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度 4、建立安全责任制度 （四）物业设备的维修养护管理（四）物业设备的维修养护管理 1．日常保养内容设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查包括日常检查与定期检查 3．计划修理 设备磨损的两类原因使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段 （1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（ 2）正常磨损阶段 （3）剧烈磨损阶段 设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为 （1）初期故障期必须把握好运输、安装、调试、验收等工作， 重点是细致