2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案

2008年房地产估价师考试房地产估价理论与方法试卷 一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号） 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A．传统价值评估 B．价值分配 C．相关经济损失评估 D．价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是 （ ） 。 A．最高最佳使用原则 B．合法原则 C．替代原则 D．谨慎原则 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提“。 该估价是因（ ）的需要。 A．房地产作价入股 B．法院强制拍卖 C．房地产税收 D．房地产征收补偿 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人 权益价值为（ ）万元。 A．-40 B．400 C．1800 D．3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、 燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地 区“五通一平“的正常费用为（ ）元/㎡ A．98 B．102 C．108 D．116 6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008 年当地同类住宅名义价格月递增0.5，年通货膨胀率为5，则2008年12月该套住宅的自然 增值额为（ ）元。 A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。 A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位 C．实物、权利、位置 D．实体、权益、位置 8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/ ㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10，风险补偿为现房价格的3。该期 房目前的价格为（ ）元/㎡。 A．4395 B．4486 C．4636 D．4850 9、 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元， 法定优先受偿款为50万元， 贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。 A．370 B．385 C．420 D．550 10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况 （1）要求在成交日期一次性付清； （2）如果在成交日期一次性付清，则给予5的折扣； （3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清； （5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年 支付20万元。 上述情况中，存在名义价格的是（ ） 。 A．第（1） 、 （3）种情况 B．第（3） 、 （4） 、 （5）种情况 C．第（23、 （4）种情况 D．第（2） 、 （4） 、 （5）种情况 11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是 （ ） 。 A．上涨 B．下跌 C．保持相对稳定 D．先涨后跌 12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实 例，其中最适合作为可比实例的是（ ） 。 交 易 实例 建筑面积（㎡） 用途 价格（元/㎡） 成交日期 区位 正常情况 甲 120 居住 5800 2007年8月 同一供需 圈 正常交易 乙 105 居住 6000 2008年6月 同一供需 圈 正常交易 丙 140 办公 6500 2008年9月 同一供需 圈 正常交易 丁 115 旅馆 6100 2008年7月 不同供需 圈 正常交易 A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中 （ ） 。 A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素 14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ） 。 A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制 C．房地产权利的设立和行使限制 D．房地产相邻关系的限制 15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最 佳用途的经济学原理是（ ） 。 A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．适合原理 16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险 理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ） 。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般 应采用（ ）的收益估计值。 A．较高 B．较低 C．最高 D．居中 18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为 2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付， 该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6和3。自2008 年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3，则该可比 实例修正、调整后的价格为（ ）元/㎡。 A．3673.20 B．3673.68 C．3790.43 D．3790.93 19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价 值为20万元。 如果甲地块的使用权人拟购买乙地块， 则对双方最为公平合理的正常价格应为 （ ）万元。 A．40 B．48 C．50 D．60 20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付 款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7） ，首付35万美元，半年 后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为10.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际 价格约为（ ）元人民币/㎡。 （1平方英尺0.0929 ㎡） A．17484 B．19020 C．19754 D．20539 21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第 二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的 投资利息为（ ）元/㎡。 A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.82 22、 某8年前建成交付使用的建筑物， 建筑面积为120㎡， 单位建筑面积的重置价格为600 元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ） 。 A．16 B．42 C．58 D．84 23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限