土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析1

标准文档 土地熟化经营与项目引资及招商 有关问题 一、土地熟化经营基本情况 （一）片区土地熟化的必要性土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。其重要性是一是对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。二是对实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地服务片区项目建设的重要途径。三是提高投资效益与效率，节约投资的重要机制。四是加快和推进片区发展有效机制，达到熟化一片、配套完善一片、完善发展一片的目标，形成科学、有序，高质量、高效率，全方位、全过程良性管理机制。 （二）片区土地熟化的基本原则一是要坚持超前谋划超前策划原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与维护管理的关联因素，从项目规划策划阶段系统谋划各项建设与管理任务，以科学的确定实施方案。二是要坚持系统性规模化发展原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少的投入获得最大的规模化效益。三是要坚持统一规划设计和建设原则。土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既要超前谋划与策划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，达到统一投资的集约化 实用文案． 标准文档 规模化效益。四是要坚持多渠道聚资与同步推进原则。城市土地熟化需要资金量大、有些项目建设工期长、涉及因素多情况复杂，因此，要积极吸引各方资金,特别是全力做好项目引进与招商工作，同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调发展。 （三）土地熟化经营主要任务。什么是土地熟化土地，分为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。这样的土地理论上是不做转让的，需要变成熟地。而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政服务设施配套完善。 土地熟化与经营的主要任务包括项目涉及范围内城市居民搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿与村民安置、安置房屋建设、拆除迁移公共设施拆迁与补偿、规划新建配套市政基础设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿化等环境设施建设、项目洽谈与招商，以及正式（或临时）通水通电通路通气等设施建设。土地熟化是一个动态过程。 二、土地熟化与经营推进重点难点任务 （一）研究分析土地利用总体规划。土地利用总体规划是根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 （二）片区策划规划设计方案编制。规划设计作为一种生产 实用文案． 标准文档 力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。城市规划体系主要由城市总体规划与详细规划组成。其中，作为片区土地综合开发项目，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划原则由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌景观，控制与引导片区建设。规划管理贯穿于项目实施全过程，具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐统一提供了前提与保障。同时，要加强行业发展规划编制与执行。要强化行业发展方向研究与定位，解决市政公用行业存在“短板”，花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。 （三）土地利用强度测算与期初预测。土地熟化实施前，应依据控制性详细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情况及土地征收与拆迁办法进行熟化成本测算，分析投入与产出，分析投资结构与时序，作出项目运作的实施战略与方案。土地熟化测算内容包括执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、财务费用。要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合同、各类原始发票的原件，并据此取得相关复印件，作为研究政策及测算与补偿的依据。同时，要加大评估测算与补偿分析管理的力度，提高市场分析预估水平。要做好政策研究与分析，做到公开、公平、公正。补偿安置合同要按程序经审查后签订。要认真研究把握政策法规，分析借鉴市各有关方面案例，重点难点案例要请市区主管部门、审计部门、法律顾问参加，个别可报请市 实用文案． 标准文档 政府专题研究后审定，依法运作。要按照出让与划拨土地的规定范围做好测量与测算，做到资料齐全、四邻明确、地界清晰、数字准确。 （四）土地利用的策划规划。要尽可能提高建筑容积率，充分发挥土地效能。住宅工程原则不再策划多层建筑，尽可能留足地上绿化与休闲空间。要做好区域性配套公建的规划布局与建设，以适应片区开发的功能需要。要策划开发利用地下空间，打造商业、娱乐、休闲、停车、人流疏散、战时避难等多功能的区域城市综合体，着力打造舒适宜人的城市空间。地下空间的利用要与城市地下通道、过街通道建设、城市轨道交通规划建设相结合。住宅与公建工程地下空间的利用要统筹策划，综合开发。 （五）土地综合开发成本的预算估算。要分析测定各分项的基本情况，提供尽可能准确的初始成本，即期初成本。要做好土地综合开发的动态成本控制，依据成本构成重要子项的变化，定期分析土地综合开发情况，为土地招拍挂及经营利用战略决策。实际发生成本要准确、据实记录，全面反映土地熟化情况，为项目运作完成后审计结算提供依据。 （六）关于集体与国有土地征收问题。集体土地征收是指征收乡镇或农民（或乡镇企业）集体所有的土地。包括集体建设用地、农用地等。要科学合理的确定村庄闭合圈占地面积。集体土地的征收指依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿安置。国有土地及征收属于全民所有土地即国家所有的土地。国有土地的征收是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储 实用文案． 标准文档 存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作。居民房屋随着安置补偿实现土地的征收，即“地随房走”。 （七）关于各类设施建设问题。市政综合设施建设包括市政道路、桥梁（含涵洞、隧道）、路灯、雨水管网与设施、污水管网与设施、河道整治与防汛等工程。公共配套设施建设如供水、供气、供热管网设施，消防、强电、弱电管网及设施。 绿化环境工程建设。 （八）关于安置房屋建设问题。这是非常重要且非常紧迫的一项任务，不仅关系到稳定问题，也关系到投资安排、项目引进与资金回收等。要尽快规划选址、测算并开工建设。安置房建设过程中发生的全部费用。包括规划设计费、勘察费、环评费、灾评费、建安工程费、政策性及专业费用、财务费用等所有费用。 （九）关于土地经营与招商引资。土地经营贯穿整个土地熟化过程，是一项十分重要的工作。因此，要有专人负责，充分了解社会需求与规划意图，动态衔接规划设计，以适应未来发展。同时，要动态衔接项目引进与招商，广泛洽谈了解需求状况，条件成熟的签订协议，引进熟化资金。要定期分析土地综合开发情况，建立智能化控制系统，依据成本构成重要子项的变化，做好土地综合开发的动态成本控制，要及时掌握存量土地、成本投入、资金回收、动态单位成本变化等情况，为土地招拍挂及经营利用