XX银行网点设置可行性研究分析

XXXX 银行网点设置可行性分析银行网点设置可行性分析 作者 日期 2 2 关于江汉支行购置京华时代房产关于江汉支行购置京华时代房产 建设营业网点的可行性分析建设营业网点的可行性分析 为优化网点布局，提高网点市场竞争力，江汉支行拟将位于武汉 市江汉区长江日报路 28 号的“中国农业银行北湖分理处”迁址到武 汉市江汉区新华下路站前北路武汉一中旁，迁址后的网点级别、隶属 关系及经营范围不变。 一、实地调查情况一、实地调查情况 （一）原网点实地调查情况。 1、原网点周边情况。北湖分理处所处营业地址为租赁武汉致盛 集团开发的图书大世界市场的临街商铺， 主要为图书大世界商户及周 边社区服务。图书大世界总面积共225 亩，有 300 家商铺， ，经 营的品种相差较小，教辅类比重较大。 2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为武汉致盛集团所有，一 楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有 150 平方（含客户等 待区） 。由于营业面积狭小，无法进行功能分区。原网点人员13 人， 目前设备有 ATM机一台、复印机、打印机及员工用电脑3 台. 3、原网点经营情况。截止 2010 年 2 月 28 日，原网点各项存款 余额 35373 万元，其中个人存款 10959 万元，单位存款 24413 万元。 二星级以上客户 261 户，其中二星级客户 181 户，三星级客户 46 户， 四星级客户 10 户,五星级客户 24 户。原网点最近三年有关经营数据 如下表 - 3 -- 3 - 原网点近三年经营 1、存款余额 2、贷款余额 3、中间业务收入 4、账面利润 5、在职职工人数 6、人均账面利润 2007 年 7735 万元 5546 万元 55 万元 247 万元 10 人 24 万元 2008 年2009 年 12880 万元26812 万元 2941 万元 68 万元 306 万元 11 人 27 万元 7488 万元 83 万元 470 万元 13 人 36 万元 4、发展制约因素分析。原网点近三年业务发展势头正猛，存款 实现“三级跳” ，但是随着原网点经营环境的巨大变化，2010 年业务 发展乏力。究其原因，主要是受以下三个方面因素影响（1）网点建 设因素。原网点为我行租用资产，一楼为营业大厅，二楼为办公区， 营业面积仅有 150 平方。装修时间较早，设施陈旧，没有设置功能 分区。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原网点已 经无法满足客户的需要、网点开展业务的需要。 （2）经营环境因素。 “图书大世界”整体搬迁，客户流失严重。北湖分理处很大程度上是 为“图书大世界”的几百家商户服务为基础的，随着“图书大世界” 的整体搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上 述两方面因素分析，原网点业务发展空间狭窄，有迁址的必要。 （二）新址实地调查情况 1、迁址背景。 （1）拆迁需要。北湖分理处所在营业场所是租 赁“图书大世界”的临街门面，随着“图书大世界”的拆迁，北湖分 理处急需新的营业场所作为营业网点。 （2）网点转型的需要。按照总 - 4 -- 4 - 行网点转型及优质文明服务的要求，北湖分理处的营业条件严重不 足， 无法满足客户和业务发展的需求。（3） 京华时代作为位于名校旁、 火车站旁的标题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无 限。 2、新址周边情况。新址位于江汉区新华下路站前北路武汉一中 旁，交通方便，马路宽阔。新址配套齐全，有 十一医院分部、武汉中 心医院、江汉大兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾 小学、武商量贩、中百仓储、 好美家、武商家电、华南果批及多个居 民小区，新址附近有民生银行、中信银行网点各一个。 3、房产及价格情况。新址拟采取购置方式，拟购置临街第一层 商铺，建筑面积为 658.6 平方米，单价为 3.5 万元/平方米，总价为 2305.1 万元。购置价格与同类房产、同区位房产价格相比合理。 二、可行性分析二、可行性分析 （一）新址周边情况分析。与新址紧临的法院东路作为汉口火车 站的配套工程，已经开始扩建，建成后将直穿汉口火车站，到达新华 西路，届时到达万达菱角湖广场仅需 5 分钟车程；片区交通便利， 20 余条公交线路通达武汉三镇。新址周边行政事业单位众多、配套 齐全（前面已述） ，目前周边金融网点有两家民生银行、中信银行， 同业竞争不算激烈。今后业务发展方向应是以个人业务为主， 公司业 务为辅的现代多功能综合性银行网点。 （二）市场定位。根据新址周边的情况，新址未来的目标市场以 个人业务为主，法人业务为辅，辐射周边居民及机构客户，以“京华 - 5 -- 5 - 时代”等小区居民及周边个体工商户为个人优质客户源头、 以市十一 医院、 市中心医院及学校等机构客户为负债业务营销对象、 以好美家、 武汉家电等公司客户为资产业务营销对象。 （三）业务发展目标。 投入后三年效益预期 1、存款余额增加额 2、贷款余额增加额 3、中间业务收入增加额 4、账面利润增加额 5、高端客户发展目标 （四）可行性分析。 1、成本分析 （1）网点运转费用包括水电费、物业费、房屋租赁支出、固 定资产折旧等约 94.4 万元。 （2）入驻网点的人员费用包括工资、职工福利等为100.7 万 元。 2、收入分析 （1）结算收入 2009年北湖网点的人民币结算收入55万元， 根据市场上浮20 的规律，迁址后至少为 55*（120）66 万元，与此同时，新址 交通便利、学校医院等机构很多，这必将吸引更多的客户资源，市场 空间至少拓展 20，结算收入至少可预测为 80 万元. （2）利差收入 2009 年北湖网点利息收入 754 万元，利息支出 290 万元，利 - 6 -- 6 - 2010 年 18000 万元 5000 120 万元 454 万元 100 户 2011 年 40000 万元 9000 240 万元 855 万元 300 户 2012 年 60000 万元 17000 480 万元 1254 万元 500 户 差为 464 万元。新址附近，十一医院分部、武汉中心医院、江汉大 兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学这些机构的 存在能带来大量的储蓄存款，武商量贩、中百仓储、 好美家、武商家 电等则成为贷款潜在客户。除了市场浮动率 20，还可以大胆预测 其将进一步上浮 10，即新址预测利差收入为 464*（120）* （110）612 万元。 （3）卡业务收入 2009 年北湖卡业务收入主要由以下几块构成自助银行业务收 入 9.5 万元；卡年费收入2.6 万元；账户服务管理费1.2 万元，其他 卡业务收入 1.5 万元， 共计 14.8 万元。 依市场浮动率 20， 预计 2010 年至少为 18 万元。由于新址周边只有民生银行和中信银行，市场竞 争相对并不激烈，农行大行形象已经树立，这必将使得卡业务取得至 少 30的增幅。因此预测 2010 年新址将取得卡业务收入 23 万元。 （4