论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善

论我国城市房屋拆迁制度的局限性与完善 摘要城市房屋拆迁是政府的一项工作职能。城市房屋拆迁 关键字城市房屋拆迁 性质 局限性 完善 引 言 第一章 概述 1.1城市房屋拆迁的概念及特性 1.1.1 概念 城市房屋拆迁是指，依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安顿的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。 1.1.2 特性 第一，平等性。拆迁所涉及到的拆迁人和被拆迁人是平等的主体，在法律上享有平等地位，享有权利并承担义务。第二，行政性。拆迁执行主体是行使行政职权或是经法律授权许可的行政机关，因此拆迁自身具有行政性。同时，调整拆迁行为的法律法规应在行政法范畴。第三，合法性。拆迁是相关法律认可的行为，拆迁所涉及到的相关问题应由法律调整，拆迁行为本质上是国家为了公共利益而实行的法律行为。第四，补偿性。拆迁可以进行的前提是拆迁机关对被拆迁人给予了相应的补偿，这种补偿是足够抵偿被拆迁人的损失的。 1.2 城市房屋拆迁的法律性质 第一，拆迁是平等主体之间就财产权益的发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，因拆迁而引发的纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益目的而进行的一系列具体行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权的行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应合用行政法调整与拆迁有关的法律法规体系；第三，将与房屋拆迁有关的一系列行为实行“两分法”，即在拆迁安顿完毕前建设单位或个人以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实行法律法规授权的职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁完毕以后，建设单位或个人就成为完全的民事主体，负责进行以赚钱为目的的开发建设。 1.3 我国城市房屋拆迁的现状（可以以案例说明，也可直接理论论述相关实务中存在的突出问题） 第二章 我国城市房屋拆迁法律的缺陷与局限性 2.1 我国城市房屋拆迁的立法现状分析 国务院于2023 年1 月21 日出台了国有土地上房屋征收与补偿条例，①该条例与城市房屋拆迁管理条例（以下简称条例）相比有明显进步，这表现在实行强制搬迁前，房屋征收部分应当按 照补偿规定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房；政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产交易市场价格；实行搬迁严禁断水、断电、断气；房屋征收应广泛听取并公开公众意见；非因公共利益需要拆迁应自愿、公平等。尽管如此，该条例仍有局限性之处，为此，笔者拟在指出条例局限性的基础上，提出解决我国房屋拆迁立法问题的思绪。 （简朴回顾下立法历程，重点围绕2023年的国有土地上房屋征收与补偿条例）国有土地上房屋征收与补偿条例第2 条规定是公平原则。 城市房屋征收补偿范围是指因城市房屋征收而致损失中应予以补偿的项目,即补偿被征收人的哪些损失。在补偿范围方面,国有土地上房屋征收与补偿条例和城市房屋拆迁管理条例相比有所进步,补偿的范围更多。国有土地上房屋征收与补偿条例第24 条对此作出了规定,其第2 款规定􀀁 组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和解决􀀁; 遗憾的是, 一旦解决后确认为违法建筑的, 房屋征收部门仍然不予补偿。笔者认为这种规定不妥, 在征收中违章建筑也应获得补偿。由于被征收人对违章建筑享有所有权, 这点与合法建筑同样;征收行为同样是给所有权导致了损害, 作为违章建筑所有权人的被征收人和作为合法建筑所有权人的被征收人同样, 都失去自己房屋的所有权,都应当获得相应的补偿。即估价时点,国有土地上房屋征收与补偿条例第19 条规定为房屋征收决定公告之日。关于价值标准,国有土地上房屋征收与补偿条例采市场价格标准, 这点殊值赞同; 但是, 对房屋用途的认定, 其没有明确涉及, 但是笔者对此表达紧张。由于目前的主流观点是 用途是指房屋权属证书上标明的用途; 权属证书上未标明用途的, 以产权档案中记载的用途为准或以规划部门批准的建设用途为准。④ 而现实生活中, 许多人拆迁前长期将自己的居住房屋作为生产经营之用, 在补偿时他们则坚持以实际用途为准。所以, 争议就此产生。 2.2 我国城市房屋拆迁法律存在的重要问题 2.2.1、公共利益的界定不明确。 这具体表现为1. 没有对商业拆迁做出规定。城市拆迁可分为公益拆迁和商业拆迁。所谓公益拆迁，就是指国家基于公共利益的需要将国有土地使用权收回的法律行为。基于房地一体的原则，其效力自然及于土地上的房屋及其他定着物。公益拆迁的法律关系主体是政府与被拆迁人。而商业拆迁是指被拆迁人与开发商之间自愿让渡房屋所有权与土地使用权的一种民事法律行为。商业拆迁的法律关系主体是房地产开发商和被拆迁人，双方基于平等的法律地位自愿达成房屋拆迁协议。但是由于公共利益界定上的不拟定性导致了实践中政府借口公共利益干预商业拆迁从而侵犯被拆迁人合法权益的纠纷时有发生。也正是基于此，人们才对物权法寄予厚望，但遗憾的是物权法的出台并没有解决这一问题。物权法规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。可见，物权法仅规定了以公共利益为目的的征收行为，没有规定商业拆迁。我们知道，实践中大量的拆迁纠纷都是由商业拆迁引起的，所以，对商业拆迁不作规定是不能解决问题的。并且，物权法作为调整平等主体之间财产关系的基本法，对商业拆迁不作任何规定，与其法律地位和性质也不相符合。条例与物权法一致，明确了合用的范围是为了公共利益而发生的征收与补偿，即公益拆迁。但是由于条例采用列举的方式规定由政府组织实行的保障性安居工程建设和由政府依照城乡规划法有关规定组织实行的对危房集中改造、基础设施落后地段进行旧城区的改建属于公共利益，这就会导致公共利益的扩大化与政府干预商业拆迁行为的发生。 2. 调整对象不统一。依据物权法规定，征收的对象可以是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。很明显，物权法扩大了房屋征收的对象，就土地而言，可以是国有土地也可以是集体土地。这表白，征收导致的拆迁可以发生在国有土地上，也可以发生在农村集体土地上。可见，物权法的实行改变了我国许多地方因城市发展而拆迁与城市国有土地相邻的“城中村”房屋无法可依的被动局面。但遗憾的是条例仍然只调整发生在国有土地上的房屋拆迁，没有将集体土地上的房屋纳入其中。这导致物权法规定的“应当保障被征收人的居住条件”很难落到实处。〔2〕据记录，发生在集体土地上的征收拆迁问题占到所有拆迁问题的80以上， 2.2.2、征地补偿制度不够完善 这表现为 1.条例有关城市房屋征收补偿的规定不利于对被拆迁人利益的保护。一方面，条例没有依法保护被征收人的私有财产权。条例第16 条规定，房屋征收范围拟定后，不得在房屋征收范围内实行新