11深圳城更新项目实操系列

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据深圳市城市更新办法第三十六条规定，拆除重建 类城市更新 项目中城中村部分 , ,建筑容积率在 2.52.5 及以下部分, ,不再补缴地 价 ; ;建 筑容积率在 2.52.5 至 4.54.5 之间的部分 , , 按照公告基准地价标准的 2020补 缴地价; ;建筑容积率超过 4.54.5 的部分, , 按照公告基准地价标准补缴地 价。 （二）旧屋村用地 根据深圳市城市更新办法第三十七条规定，市政府 关于发布深 圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知 实施前已经 形成的旧 屋村拆除重建的， 现状占地面积 1.51.5 倍的建筑面积不再补缴地 价， 超 出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用根据深圳市城市更新办法第三十 八条第一款规 定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价， 增加的建筑 面积按照 公告基准地价标准的 5050缴纳地价。 改造后项目整体转让 根据市规划国土委关于明确城市更新项目地 价测 算有关事项的通知第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造 为工业用途 或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目， 改 造后形成的工业 楼宇及配套设施约定整体转让的， 按照公告基准地价 补缴地价。 改造后项目分割转让 根据市规划国土委关于明确城市更新项目地 价测 算有关事项的通知第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造 为工业用途 或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目， 改 造后形成的工业 楼宇约定部分分割转让的， 其对应的建筑面积按照工 业和办公公告基准地 价的平均值与其所在整体 （不含已批准分割转让 并缴足地价的建筑面积） 已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差 作为单价测算并补缴地价； 配 套设施约定部分分割转让的， 其对应的 建筑面积按照市场评估地价补缴地 价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目 根据深圳市城市更新办法 第三十 八条第二款规定， 原有合法建筑面积以内部分， 按照其改造后 的功能和土 地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地 价，扣减原土地用途 及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积 部分，告基准地价标准计算 的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。 （（7070 个旧城旧村改造项目除外 ）） 个旧城旧村改造项目（五）7070 根据深圳市城市更新办法实施细则 第六 十二条规定，市政府 20062006 年发布的关于宝安龙岗两区自行开 展的新安翻 身工业区等 7070 个旧城旧村改造项目的处理意见确定的 7070 个项目，改造后 原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑 面积，按照办法第三十 六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地 面积根据平均容积率分摊的建筑面 积，按照办法第三十七条规定 进行地价测算；其余用地根据平均容积率 分摊的建筑面积， 按照改造 后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标 准进行地价测算。 （六）其余用地类型 根据深圳市人民政府办公厅印发关于加强和 改进 城市更新实施工作的暂行措施的通知第（九）条、第（十）条 规定，按照 其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计 算应缴纳的地价， 扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地 使用权期限以公告基准地 价标准计算的地价。超出基准容积率部分，， 住宅按照 2.52.5 倍基准地价标准计收地价，，其他功能按照 2 2 倍公告基准 地价标 准计收地价。 基准地价计算公式如下. R R 深标基准-2013-2013 年版深圳市城市规划标准与准则一类密度分区 基准容 积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产 业的项目 R R 深 标基准为 6.06.0 （七）历史用地处置 根据深圳市城市更新历史用地处置暂行规定 第十 条规定， 城市更新项目涉及历史用地处置的， 项目地价应当区分 为两部分 进行测算 （1 1）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除 范围 内原有手续完善的用地面积的部分， 该部分分摊的建筑面积按照 深 圳市城市更新办法实施细则第六十条规定测算地价； （2 2）出让给项目实 施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内 原有手续完善的用地面积以 外的部分， 该部分分摊的建筑面积按照改 造后的功能和土地使用权使用期 限以公告基准地价标准的 地价，其中的 1010用作对历史用地行为的处理。 政策依据 ■深圳市城市更新办法 （深圳市人民政府令第 211211 号） ■关 于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知 （深府 [2012]1[2012]1 号） ■深 圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知 （文号深府 办〔 20132013〕3 3 号） ■深圳市规划和国土资源委员会关于印发 〈深圳市 工业楼宇转让 管理办法（试行）〉实施细则的通知 （文号深规土 〔 20132013〕721721 号） ■深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管 理有关事宜的 通知 ■深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市 更新实施工作的 暂行措施的通知（深府办[2014]8[2014]8 号） ■市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知 （深规土 [2015]587[2015]587 号） ■深圳市城市更新历史用地处置暂行规定 号） ■关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 改造项目的处理意见（文号深府〔20062006〕258258 号） 7070 个旧城旧村 （深规土〔 20132013〕294294 110110计收 二、即将出台的地价新政解读 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（送审稿、第日由 市规 划国土委上报市政府，待 1010 三十稿），已于 20162016 年 1010 月 市政 府印发。暂 行措施第十五条整合地价标准类别，简化城市更新项目 地价（详见后测算 规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算 体系表）。在保持城市更 新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地 价测城市更新项目地价可不计息 分算逐步纳入全市统一的地价测算 体系。年内交清。（请放大观，余款 1 1 期 缴交，首次缴交比例不得低 于 3030看图片） 工业用地历史遗留问题解决思路一一年、19921992 为了给经济发 展提供土地资源，深圳市政府先后在年进行了两次“国有化”行动， 但因土 地补偿不到位以及由此 20042004 “抢建”现象，无形中造成了长 期以来困扰深 圳社带来的“违建”、而这在工业用地改造项目中影响 尤甚。会发展的历史 遗留问题， 往往成 如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题， 借助为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中， 城市更 新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主 要途径；不过， 随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者 正试图通过“引入产业 农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决 历